酒店项目财务分析

酒店项目财务分析一、项目相关参数：1、H栋的建筑参数：（单位：平方米）总建筑面积其中地上10层总面积地下一层商场面积地下二层车库设备房面积2031821187083643148043说明：目前需要运作的部分为地上10层，总面积为：118708平方米。2、四星级酒店：临高殿三号路一侧单层面积：约4100平方米总面积：约41000平方米酒店房间数：每层61间标准间，8层共488间。酒店配套面积：一、二层面积总共8200平方米。主要供酒店配套营业用，主要内容包括：酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。3、酒店公寓：另外三侧单层面积：约7770平方米总面积：约77700平方米酒店公寓房间数：每层101间标准间，8层共808间。酒店公寓配套面积：一、二层面积总共15540平方米。主要供酒店公寓配套营业用，主要内容包括：酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。二、项目运做思路：1、四星级酒店（委托凯莱国际酒店有限公司管理）四星级产权酒店：酒店房间全部出售，预计售价至少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米的装修），然后再以每平方米30元/月的价格返租20年，业主除了享受租金收益外，每年还可以免费入住酒店12天。2、酒店公寓：酒店公寓全部出售，预计售价至少在4200元/平方米以上（含700元/平方米的装修）。三、财务分析：1、收益分析：说明：A、单位成本的计算：2400元/平方米的购入价，四星级酒店1300元/平方米的装修及酒店公寓700元/平方米的装修。B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资公司长期物业做出租收益，也可销售。分析：A、若完全全部实现销售，至少可实现盈利1293万元，B、若酒店营业配套不销售，至少可实现盈利1096万元，还可留有物业8200平方米，每年租金约300万元。面积月租金（元/平方米）单位成本（元/平方米）单位售价（元/平方米）销售利润（100%销售）年租金收益32,80030￥3,700￥4,800￥36,080,0008,20030￥2,952,00062,160￥3,100￥4,200￥68,376,00015,54050￥9,324,00015,540￥2,400￥4,000￥24,864,000118,700￥129,320,000￥12,276,000￥109,640,000配套营业（一、二层）配套营业（一、二层）合计合计（扣除酒店配套营业买入成本）项目配套营业（一、二层）四星级产权酒店：酒店公寓：2、风险分析：销售率与风险关系A、在不同销售率情况下的盈利情况：（单位：人民币）B、在不同销售率情况下的回购及装修成本情况：（单位：人民币）项目面积销售90%实现利润销售80%实现利润销售70%实现利润销售60%实现利润四星级产权酒店32800￥32,472,000￥28,864,000￥25,256,000￥21,648,000酒店公寓62160￥61,538,400￥54,700,800￥47,863,200￥41,025,600酒店公寓配套营业15540￥15,384,600￥13,675,200￥11,965,800￥10,256,400合计110500￥109,395,000￥97,240,000￥85,085,000￥72,930,000项目面积成本销售90%的回购及装修成本销售80%的回购及装修成本销售70%的回购及装修成本销售60%的回购及装修成本四星级产权酒店32800￥3,700￥12,136,000￥24,272,000￥36,408,000￥48,544,000酒店公寓62160￥2,400￥14,918,400￥29,836,800￥44,755,200￥59,673,600酒店公寓配套营业15540￥2,400￥3,729,600￥7,459,200￥11,188,800￥14,918,400合计110500￥30,784,000￥61,568,000￥92,352,000￥123,136,000C、分析四、总体分析1、销售率对盈利的影响：a)销售率在100%的情况下，投资公司可实现利润：10964万人民币，获得物业近8200平方米，市场价值在约3000万人民币以上b)销售率在90%的情况下，投资公司可实现利润：7861万人民币，获得物业近20000平方米，市场价值在约6000万人民币以上。c)销售率在80%的情况下，投资公司可实现利润：3567万人民币，获得物业近36000平方米，市场价值在约9000万人民币以上。d)销售率在70%的情况下，投资公司基本不会赢利，但可获得物业近48000平方米，市场价值在约16000万人民币以上。e)该项目成功的关键：销售率必须在70%以上。2、对小业主实行7%—8%的投资回报银行履约担保的风险A、酒店管理公司（如凯莱国际酒店）承租酒店可承受的租金面积(平方米)月租金(平方米/元)年租金合计(元)月租金(平方米/元)年租金合计(元)90,00030.0032,400,0003537,800,000作为一家星级酒店，考虑其体量大的原因，月租金在30－35元/平方米，整体酒店年租金在1476万元－1722万元之间，酒店管项目销售利润回购及装修成本现金盈利销售率90%￥109,395,000￥30,784,000￥78,611,000销售率80%￥97,240,000￥61,568,000￥35,672,000销售率70%￥85,085,000￥95,352,000￥-10,267,000销售率60%￥72,930,000￥123,136,000￥-50,206,000理公司完全可以承受。B、小业主7%-8%的投资回报银行履约担保的风险及产权酒店销售阻力月租金(平方米/元)年租金收益(元/平方米)投资回报率(%)投资回收期(年)月租金(平方米/元)年租金收益(元/平方米)投资回报率(%)投资回收期(年)30.00360.007.50%13.3335.00420.008.75%11.43投资回报率(%)投资回收期(年)投资回报率投资回收期(年)7.00%14.298.00%12.50只要保证月租金30－35元/平方米，完全可以实现7%-8%的投资回报率，银行履约担保的风险就不存在，产权酒店销售的阻力也会迎刃而解。3、风险化解A、本项目成本：酒店为3700元/平方米（2400+1300），酒店公寓为3100元/平方米（2400+700）。B、项目操作前期以4800元/平方米（酒店）和4200元/平方米（公寓）销售，在销售率达60％以后，可以以成本价销售，投资公司仍可以实现约7200万人民币的利润及酒店配套营业面积约8200平方米。C、投资风险完全可以化解。五、现金流分析项目时间支付比例金额项目定金合同签定日项目总额的10%28320000￥28,320,000一次付讫项目余款14个月项目总额的90%￥254,880,000小计￥283,200,000前期市场运做费用（售楼处装修等费用）合同签定日至开盘：约2个月1500000￥1,500,000销售推广费用开盘导入期2个月项目销售总额的1.5%￥784,710公开期4个月项目销售总额的1.5%￥1,961,775强销期6个月项目销售总额的1.5%￥5,231,400持续期2个月项目销售总额的1.5%￥784,710小计￥10,262,595合计￥293,462,595项目销售进度销售比例销售收入销售毛利开盘导入期2个月项目总额的10%￥52,314,000￥12,100,000公开期4个月项目总额的25%￥130,785,000￥30,250,000强销期6个月项目总额的50%￥261,570,000￥60,500,000持续期2个月项目总额的10%￥52,314,000￥12,100,000合计￥496,983,000￥114,950,000总计￥104,687,405