房地产财务知识入门基础培训

一、公司涉税种类及计算方法二、会计要素的简要介绍三、企业所得税税前扣除项目简介公司涉税税种的简要介绍涉税项目表税种纳税对像计税依据税率纳税时间契税转移不动产权属不动产的价格3%-5%发生不动产权属转移的当天土地使用税城镇土地实际占用的土地面积6元/平方米国土局土地合同约定土地交付时间的次月起营业税销售不动产行为销售收入减去购置原价后的余额5%收到预收款的当天房产税房产自营：房产计税价格出租：房产租金收入计税价值的1.2%租金收入的12%房产投入使用的次月起企业所得税生产经营所得和其他所得应纳税所得额25%按年计算，分月或分季预缴土地增值税转让房地产转让房地产取得的增值额增值额50%，税率30%。增值额50%~100%，税率40%。增值额100%~200%，税率50%。增值额超200%，税率60%。竣工前按1%预缴，竣工后清算印花税应纳税凭证记载金额购销合同0.3‰，勘查设计合同0.5‰，建筑安装0.3‰，财产租赁1‰，借款合同0.05‰，产权转移书据0.5‰，发生起1月内涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算1、前期准备阶段契税按土地出让金总额的4%缴纳契税。契税=30000×4%=1200（万元）2、建设施工阶段（1）土地使用税在取得国有土地使用权至项目竣工销售完毕期间按每年6元/平方米缴纳土地使用税=10万平方米×6元/平方米×1.5年=90（万元）涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算（续上页）（2）印花税按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。印花税=35000万元×0.3‰=10.5（万元）3、销售阶段（1）营业税按销售收入的5%缴纳。营业税=100000×5%=5000（万元）（2）城市维护建设税及教育费附加分别按营业税额的7%和3%缴纳城建税及附加=5000×10%=500（万元）涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算（续上页）（3）印花税按销售总收入的万分之五缴纳。印花税=100000万元×0.5‰=50（万元）4、清算阶段（1）土地增值税按总销售收入减除扣除项目金额后的增值额计算，扣除项目包括土地出让金、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除额。扣除项目总额为90000万元，其中：涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算（续上页）土地出让金为30000万元。房地产开发成本为建安成本35000万元。房地产开发费用为土地出让金和房地产开发成本的10%，即（30000+35000）×10%=6500万元。与转让房地产有关的税金为5500万元，其中：营业税为5000万元，城建税及附加为500万元。涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算（续上页）加计扣除额为土地出让金和房地产开发成本的20%，即（30000+35000）×20%=13000万元。土地增值额=100000-90000=10000（万元）增值额占扣除项目金额的比例为11%（10000÷90000×100%），未超过50%，税率为30%。土地增值税=10000×30%=3000（万元）涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算（续上页）（2）企业所得税按销售收入减除准予扣除项目金额的应纳税所得额计算，本例不考虑其他纳税调整事项，税率为25%。准予扣除项目金额为79850.50（万元）含：土地出让金30000万元建安成本35000万元管理费用及营销费用等各项费用5000万元各项税金为9850.50万元（1200+90+10.50+5000+500+50+3000）涉税业务实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。税费计算（续上页）应纳税所得额=100000-79850.50=20149.50（万元）企业所得税=20149.50×25%=5037.375（万元）某房地产公司各项税金合计为14887.875（万元）（1200+90+10.5+5000+500+50+3000+5037.375）会计要素的简要介绍会计要素的基本概念•会计要素是会计核算对象的基本分类，是对会计事项确认和计量的依据，也是设计会计报表结构和内容的依据。•包括：资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润六大要素。资产流动资产长期投资固定资产无形资产其他资产负债流动负债长期负债所有者权益实收资本资本公积盈余公积未分配利润流动资产•现金•银行存款•短期投资•应收及预付款项•存货长期投资•长期股权投资•长期债权投资固定资产•房屋建筑物折旧20年•机器设备折旧10年•工具家具折旧5年•汽车折旧4年•电子设备折旧3年无形资产•专利权•商标权•土地使用权•非专利技术单位价值2000元以上，使用年限1年以上公司持有的没有实物形态的可辨认非货币性资产负债流动负债短期借款应付票据应付账款预收账款应付职工薪酬应付股利应交税费其他暂收应付款项预提费用长期负债长期借款应付债券实收资本资本公积未分配利润盈余公积所有者权益企业所有者直接投入企业在生产经营过程中实现的利润留存在企业所形成的收入转让土地销售房屋销售材料租金转让无形资产费用土地征用费前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施费开发间接费其他费用利润营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+投资收益利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出净利润=利润总额-所得税费用所得税税前扣除项目简介可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等指多个部门为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一种投入可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本是应由纳税人负担的为销售商品而发生的费用，包括广告费、运输费、装卸费、包装费、展览费、保险费、销售佣金、代销手续费、经营性租赁费及销售部门发生的差旅费、工资、福利费等费用。房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。是行政管理部门为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。管理费用包括\研究开发费（技术开发费）、社会保障性缴款、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、股东大会或董事会费、开办费摊销、无形资产摊销、坏账损失、印花税等税金、消防费、排污费、绿化费、咨询费、诉讼费、聘请中介机构费、商标注册费等为筹集经营性资金而发生的费用，包括利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及其他非资本化支出。•工资薪金包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出。地区补贴、物价补贴和误餐补贴均应作为工资薪金支出。资产折旧或摊销•固定资产的折旧费用、无形资产和递延资产的摊销费用可以扣除。••固定资产的价值确定后，一般不得调整：•固定资产折旧的计算，采取直线折旧法。•取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销。••购买计算机硬件所附带的软件，未单独计价的，应并入计算机硬件作为固定资产管理；单独计价的软件，应作为无形资产管理。借款费用和租金支出•借款费用是公司为经营活动的需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：（一）长期、短期借款的利息；（二）与债券相关的折价或溢价的摊销；（三）安排借款时发生的辅助费用的摊销；（四）与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。••公司发生的经营性借款费用，符合条例对利息水平限定条件的，可以直接扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除。••纳税人以经营租赁方式从出租方取得固定资产，其符合独立纳税人交易原则的租金可根据受益时间，均匀扣除。广告费和业务招待费按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：（一）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；（二）已实际支付费用，并已取得相应发票；（三）通过一定的媒体传播。坏账损失•纳税人发生的坏账损失，原则上应按实际发生额据实扣除。•纳税人符合下列条件之一的应收账款，应作为坏账处理：（一）债务人被依法宣告破产、撤销，其剩余财产确实不足清偿的应收账款；（二）债务人死亡或依法被宣告死亡、失踪，其财产或遗产确实不足清偿的应收账款；（三）债务人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大，以其财产（包括保险赔款等）确实无法清偿的应收账款；（四）债务人逾期未履行偿债义务，经法院裁决，确实无法清偿的应收账款；（五）逾期3年以上仍未收回的应收账款；（六）经国家税务总局批准核销的应收账款；其他扣除项目（1）•基本养老保险费、基本医疗保险费、基