0-9第九章 抵押与证券化市场

第九章抵押与证券化市场重点难点：一、掌握抵押贷款的种类、每期还款额及应付利息的计算；二、掌握抵押证券化市场概念及其运作方式；三、掌握资产证券化的概念、作用与常用的资产担保证券；四、了解美、英、法和香港的住宅抵押证券化市场。第一节初级抵押市场一、基本概念1．初级抵押市场初级抵押市场是产生和形成抵押贷款关系的市场。在抵押贷款关系中，享有抵押权的债权人称为抵押权人；提供担保财产的债务人或第三人，称为抵押人；抵押人提供的担保财产，称为抵押物或抵押财产。在初级抵押市场中，借款人向抵押贷款机构申请抵押贷款，抵押贷款机构经过审查借款人信用，即向其提供贷款，形成抵押贷款债权债务关系。初级抵押市场是二级抵押市场的基础，它与二级抵押市场一起组成抵押市场。2．抵押贷款(mortgages)是指以借款人或第二人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿。抵押的最初贷款人称为抵押发起人。抵押贷款的发起人可以是储蓄机构、商业银行和抵押银行，也可以是人寿保险公司、养老基金等。抵押贷款的客户向抵押发起人提出申请，抵押发起人根据客户的就业状况、信贷记录和银行存款等信息，来确定客户是否符合贷款的标准，以此决定是否提供贷款。二、固定利率抵押贷款1、固定还本的抵押贷款（ConstantAmortizationMortgageLoan,CAM）[例.1]假设某人欲购一套住房，以CAM的方式贷款120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。试求：(1)每月应还本金(2)每月月初贷款余额(LoanBalance)(3)每月应付利息(4)每月支付贷款月份期初余额还本金额支付利息每月付款期末余额1120,000$1,000$1,200$2,200$119,000$2119,0001,0001,1902,190118,0003118,0001,0001,1802,180117,0004117,0001,0001,1702,170116,0005116,0001,0001,1602,160115,0006115,0001,0001,1502,150114,0007114,0001,0001,1402,140113,0008113,0001,0001,1302,130112,0009112,0001,0001,1202,120111,00010111,0001,0001,1102,110110,00011110,0001,0001,1002,100109,00012109,0001,0001,0902,090108,000::::::1174,0001,000401,0403,0001183,0001,000301,0302,0001192,0001,000201,0201,0001201,0001,000101,010-表1固定还本法11020304050607080901001101201301201101009080706050403020100貸款餘額(千元)月图1固定还本法贷款余额变化图图2固定还本法付款内容的变化图2、固定付款的抵押贷款(ConstantPaymentMortgage,CPM)每期还款额固定。[例.2]假设某人欲购一套住房，需CPM贷款120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次，试求：(1)每月支付贷款本息总额(2)每月还本额月份期初余额还本金额支付利息每月付款期末余额1120,0005221,2001,722119,4782119,4785271,1951,722118,9513118,9515321,1901,722118,4194118,4195371,1841,722117,8825117,8825431,1791,722117,3396117,3395481,1731,722116,7917116,7915541,1681,722116,2378116,2375591,1621,722115,6789115,6785651,1571,722115,11310115,1135711,1511,722114,54211114,5425761,1451,722113,96612113,9665821,1401,722113,384::::::1176,7181,654671,7225,0631185,0631,671511,7223,3921193,3921,688341,7221,7051201,7051,705171,7220表2固定金额付款贷款11020304050607080901001101201301201101009080706050403020100貸款餘額(千元)月图3固定付款法贷款余额变化图11020304050607080901001101201.91.81.71.61.51.41.31.21.11.00.90.80.70.60.50.40.30.20.10金額(千元)月每期付款每期償還本金每期支付之利息图4固定付款法付款內容的变化图3、累进付款的抵押贷款(GraduatedPaymentMortgage,GPM)又称为“渐进加付法”。累进付款法的发明主要是用来减低通货膨胀对借方付款能力的冲击。贷款利率的上升不但帶來每期贷款支付的增加，更会改变借方的贷款负担结构。我們试以下例來解释预期通货膨胀对贷款支出及借方负担的冲击。[例.3]假设原预期通货膨胀率为0。贷款年利率是12%。某人借了120,000元的10年贷款。假设预期通货膨胀率上升到6%，问每期本息在通货膨胀率增加的前后各是多少？[解答](1)原年利率为12%，月利率为1%。贷款年限是120月。故应付每期本息共计120,000×MC(1%,120)=1,721.64元MC，贷款常数，现在的一笔金额，在未来的一定时期內，每期必须摊还多少钱。(2)若预期通货膨胀率是6%，贷款人为保护其所贷款的购买力，必将年利率提高到18%。月利率为18%/12=1.5%。故每期应付贷款本息为120,000×MC(1.5%,120)=2,162.28真正影响借方财务压力的是所支付贷款的购买力。我們将例.3中的每月应支付贷款，2,162.28元用物价平减后，可以得到贷款支付的真实负担。•因为借方在贷款初期通常经济状况不好。累进付款法（GradualPaymentMortgage,GPM）就是提出来解决这个缺限的，渐进加付法主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，待一段时间后才改成同额支付。60120時間2,162.281,188.46貸款真實購買力[例.4]某人向银行贷款120,000元买房。年利率为12%，贷款期限为10年。还本法采用渐进加付法。第一年中每月付一个固定金额，从第二年起到第六年每月支付的贷款本息，每年加6%。从第六年开始，改为每年固定贷款本息。试求每个月的贷款支付额。[解答]假设第一年中，每月支付X元，则第二年中每月支付(1+0.06)X，第三、四、五年中月付(1+0.06)2X、(1+0.06)3X、(1+0.06)4X，从第六年至第十年，每月支付(1+0.06)5X元。也就是：60601548121436121324121212121121)01.01(1))01.01(1()06.01()01.01(1))01.01(1()06.01()01.01(1))01.01(1()06.01()01.01(1))01.01(1()06.01()01.01(1))01.01(1()06.01()01.01(1000,120ttttttttttttXXXXXX4、CAM和CPM的比較初借钱时，CAM的负担比CPM重。这对一般经济尚未稳定，而初借钱买房的人不利。从贷方的角度来看，CAM的还本速度较快（見图5），风险比CPM小。11020304050607080901001101201301201109080706050403020100100貸款餘額(千元)月CAMCPM图5CAM与CPM带款余额的比较三、可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款（adjustable-ratemortgage，ARM）：可能是人们创造的风险最大也是最复杂的房屋贷款产品了。它有着极具诱惑力的低首付，吸引了一大批购房者进入房产市场，从而将房地产的繁荣延长了。突然，几乎每个人都能支付得起一套住宅了，或者说他们是这样认为的。但可调利率抵押贷款的低支付只是暂时的。一个购房者现在选择付得越少，就有越大的未付余额。现在，是该付账的时候了。很多2004和2005年开始的可调利率抵押贷款的还款计划正在重新安排，这让那些本以为低付款额至少在5年之内不会变化的人们非常震惊。1、可调利率抵押贷款的提出（P359）2、可调利率抵押贷款可分为：随价调整法（PLAM）变动利率抵押贷款（ARM）（1）随价调整法（priceleveladjustedmortgage,PLAM）其主要特色是把贷款余额盯住物价的波动。通货膨胀率的选择则由借贷双方決定。比如消費者物价指数（consumerpriceindex,CPI）就是一個常用的通货膨胀率指标。[例.5]设某人以随价调整法借得10年期贷款100,000元买房，年利率是12%，月利率是1%。问第一年中，每月贷款本息共多少？如果第一年年底政府公布消费者物价指数涨了6%。问第二年的每月贷款本息有多少？[解答]1.第一年的每月贷款本息为1434.71元（见例.3），在付了一年后，贷款余额为：1434.71×PVA(1%,108)=1434.71(65.857790)=94486.832.因为第一年的通货膨胀率是6%,所以一年后的贷款余额应为：94486.83×(1+6%)=100156.043.这些余额以剩余的9年摊还，则第二年的每月贷款本息为：100156.04×MC(1%,108)=100156.04×(0.015184)=1520.77–随价调整法的缺点–通货膨胀率无法事先预估到而必须由政府公布。但政府公布的物价上涨率反应过去的物价上漲幅度却不见得是未来一年物价上涨的好指标。–因为借方贷款负债的增加超过房价的增加，而使总贷款余额可能超越抵押品的价值，造成贷方的债务失去抵押品的保障。–贷款余额调得快，会造成借方过度的财务压力。图6随价调整法的贷款余额与房屋价值可能关系图貸款餘額或房屋價值PLAM下之貸款餘額房屋價值線時間（2）变动利率抵押贷款（AdjustableRateMortgages，ARM）变动利率法通常盯住一个短期利率指数，而该利率指数本身就反应了市场对物价上涨率和真实利率的预估。放款者只须估计其对风险贴水的要求。[例.6]–假设甲乙丙丁四人各买一套住房。并且各自申请一10年期的100,000元贷款。四人的贷款条件不同，其条件列于下表：假设在第二、三、四年的利率指标分别为12%、15%和10%，试求在第二、三、四年后的贷款余额及每月所支付贷款本息。贷款人甲乙丙丁贷款种类固定一年浮动一年浮动一年浮动起始利率12%7.5%9%10%附加利率---2%2%2%调整上限---无2%2%负偿债------可不可[解答]1.固定利率对贷方的风险最大。因此，起始利率最高。2.在一年浮动的贷款中，乙的贷款沒有任何调整上限的保护，所以贷方完全无利率风险（但是贷方有违约风险）。3.丙的贷款有2%的调整上限，该调整上限可以降低借方风险，所以贷方会要求较高的利率。4.丁的贷款不但有2%的贷款上限，并且规定在贷款利率超过上限时，其多出的部份不计。这对借方的风险最小，故所需付出的起始利率也最高。甲、乙、丙、丁的贷款余额和每月支付本息甲：年数一二三四贷款利率12%12%12%12%每月贷款支付1434.71434.71434.71434.7期末贷款余额94486.1788273.881273.5473385.47乙：年数一二三四利率指标---12%15%10%附加利率2%2%2%2%调整上限无无无无贷款利率7.5%1