从重庆保障房的融资与进展案例

敬请阅读正文之后的免责声明未经许可，禁止转载[table_main]行业快评房地产开发Ⅱ从重庆保障房的融资与进展案例看地产政策走向事项1、李克强总理8天内两次强调加快保障性安居工程建设，并分别在北京和常州考察廉租房、公租房建设情况；2、重庆市长黄奇帆发表署名文章，详细论及重庆市保障性住房建设情况。我们认为，这两个事件分别从政策方向和政策执行两个层面为保障房的建设释放了十分明确的信号。主要观点保障性住房也是地方政府的一项资产事实，保障性住房是地方政府所持有的不动产，并具有保值与增值功能，稳定的资产收益不仅可能帮助地方政府部分对冲掉建设资金所需要支付的银行利息，还可将剩余部分用作维护等费用。因此，对于地方政府而言，保障房仍具有一定的资产收益功能。本轮调控中的重庆：三个环节调房价一是将房地产投资控制在全社会固定资产投资的30%左右。二是将楼面地价严格控制在商品房价格的1/3左右。三是征收特别房产税，以此增加投机成本，对冲掉炒房暴利。一叶知秋：重庆市保障房的融资、建设与进展建设目标：2010--2012完成3000万平方米公租房，每年完成1000万平，按人均15平方米计算，3000万平方米可满足200万人群。资金缺口：重庆共计五类资金来源共可提供保障房建设资金744亿元，资金缺口已被完全补平。完工进度：目前重庆已开工750万平，年底可基本完工，明天一季度正式分配。事实上，重庆并非个案，目前各省市保障性住房建设已逐步开工。未来，在保障房分配环节设立防火墙是制度改革的关键目前的保障性住房的相关制度侧重的是建设环节，实际上从过往保障性住房的发展看，分配环节同样不容忽视。防火墙的制度化，重庆同样走在前面：重庆为加强对公租房的建管工作，已经成立公租房管理局，并与今天正式挂牌成立。[table_research]研究员：巴曙松杨现领Tel：010-59370833Email：[e-mail][table_rank]行业评级行业评级：不评级评级变动：不评级[table_data]推荐公司及评级公司名称及代码评级[table_stockTrend]行业表现对比图(近12个月)2009-8-24～2010-8-24-33%-23%-13%-3%7%17%09-809-1110-210-5沪深300房地产开发Ⅱ资料来源：港澳资讯相关研究报告《保障性住房建设：变革力量与宏观效应》2010-08-11《保障性住房：困局逐步打开》2010-08-10[table_reportdate]2010年08月24日行业快评敬请阅读正文之后的免责声明行业快评2/8目录一、从政策风向标看，保障房的推进将成为本轮调控的关键成果....................3二、本轮调控中的重庆：“双轨制”与“双条线索”...............................41、重庆市住房制度：构建“双轨制”住房体系...........................................................42、重庆市本轮房地产调控的双条主线索.......................................................................5三、一叶知秋：重庆市保障房的融资、建设与进展................................51、重庆市的保障性住房建设目标...................................................................................52、重庆市保障房的分配对象...........................................................................................53、资金来源：多重来源可补足资金缺口.......................................................................5四、叶落而秋来：重庆并非唯一个案............................................6五、在保障房分配环节设立防火墙是制度改革的关键..............................7敬请阅读正文之后的免责声明行业快评3/8随着本轮调控走向持续的僵持状态，保障性住房的建设越发成为广泛关注的焦点。一定程度上，以新国十条为代表房地产政策将重启“市场轨、保障轨”并行的双层住宅体系，而且从最近的风向判断，保障性住房的建设正在将从政策动员层面逐步过渡到落实执行层面。一、从政策风向标看，保障房的推进将成为本轮调控的关键成果2010年10号文件代表着房地产政策推动下的房地产保障轨建设、以及强调房地产的保障属性等，开始从政策层面转向落实执行层面。本轮调控政策通过建立地方政府问责机制、扩大保障性用地供给等主线，通过编制保障性住房建设规划，开始将政策侧重点转移到执行层面。按照计划，2009～2011年将解决750万户城镇低收入家庭和240万户棚户区家庭的住房问题。2010年建设各类保障性300万套、棚户区改造住房280万套、农村危改房改造120万套。图表12010和2011年保障性住房建设规模及占比测算时间新建商品住宅增速假设商品房竣工面积经济适用房竣工面积廉租房竣工面积商品房占比保障性占比201010%5.20.990.973%27%201110%5.70.990.875%25%数据来源：华创证券资本市场的广泛担忧在于资金缺口将成为保障性住房建设的最大障碍，但我们前期的报告已指明，2010年保障房建设的资金缺口最大为1000亿元，考虑到经济适用房只需政府划拨土地，资金来源可通过市场化的方式解决，政府并不需要投入太多的建设资金，真正需要政府投入的费用仅仅是小区外基础设施建设资金，而且廉租房和公租房也将为政策提供稳定的租金收益。这样一来，实际上保障性住房建设的资金缺口已经相当有限。更为重要的是，保障性住房一定程度上是地方政府所持有的不动产，并具有保值与增值功能，稳定的资产收益不仅可能帮助地方政府部分对冲掉建设资金所需要支付的银行利息，还可将剩余部分用作维护等费用。图表2资金需求估算经济适用房廉租房棚户区改造保障房（万套）保障房（亿平）资金需求（亿元）平滑后资金需求（亿元）2009601771303672.03253820002010E1651802806253.57446347322011E1651612806063.4843504619资料来源：华创证券从政策风向观察，李克强总理最近8天内连续两次强调保障性安居工程建设，这更进一步确认了保障房的建设将逐步变成一个真实的故事，而非“政治做秀”：8月13日，李克强总理在北京市考察廉租房、公共租赁住房建设情况，他强调，住房是居民的大事，也是政府的大事，实施保障性安居工程是保障和改善民生的重大举措；8月21日，李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程工作座谈会，强调实施保障性安居工程，要从各地出发，突出重点，分类指导，完成今年580万套的建设目标。敬请阅读正文之后的免责声明行业快评4/8图表32010年重点城市保障性住房建设计划2010各地保障性住房及供地计划一览表北京今年开工建设13.4万套政策房，竣工4.6万套，不但可以全部解决2009年12月31日前7.4万户正在轮候家庭的住房问题，还包括6万套定向安置房。上海计划建设保障性住房合计1200万平方米，其中包括了800万平方米的配套商品房广州今年拟建设的经适房、经租房和廉租房共282万平方米，限价房93万平方米，计划新开工建设约370万平方米保障性住房。预计可提供保障性住房约4万套，包括2.3万套廉租房及1.7万套经适房和经租房。深圳计划建设保障性住房5万套，建筑面积280万平方米，保障房建设套数将是2009年的两倍。武汉计划2010年-2012年3年之内新建经济适用房330万平方米，总计41250套。平均每年新建110万平方米，13750套。计划新建和配租廉租住房1万套，新增廉租住房租金补贴17645户。重庆未来十年，重庆主城区和其他区县将各建2000万平方米的公租房。2010年至2012年，主城区和其他区县各安排建设1000万平方米。青岛拟配租配售的保障性住房共8000套（廉租住房3000套，经济适用住房5000套），分属于25个项目，包括11个廉租住房项目、14个经济适用住房项目。昆明今年昆明市将投资21.5亿元，新建22055套保障性住房。从2010年起到2012年，全市建设保障性住房16万余套，其中，城镇保障性住房6万套以上，农村保障性安居工程10万套以上。资料来源：华创证券因此，我们认为保障性住房建设将会是本轮调控最为重要的成果，也将重启中国房地产市场“市场轨、保障轨”双层供应体系的逐步形成。二、本轮调控中的重庆：“双轨制”与“双条线索”1、重庆市住房制度：构建“双轨制”住房体系重庆市提出构建市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，即占城镇人口60%—70%的中高收入群体由市场予以配置，30%—40%的中低收入群体主要由公租房保障，并形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控体系。低端有保障：大规模建设公租房，保障中低收入人群住有所居。保障性住房已有危旧房拆迁、城中村改造中的安置房，以及廉租房、经济适用房等，大约保障了10%左右的低收入人群，还有25%左右的中低收入人群被排斥在制度之外。中端有市场：核心目标是让中等收入家庭6-7年收入可买一套普通商品房。2009年重庆主城普通商品房均价5000元/平米左右，每套按90平方米计算，总价45万元。大致测算，2009年重庆城镇经济单位职工人均年工资30963元，双职工家庭一年收入6万多，7年左右的时间基本可具备相应的住房支付能力。高端有约束：就是针对三类高端房征收特别房产税：一是别墅；二是价格三倍于普通商品房均价及其以上的；三是投机性购房。敬请阅读正文之后的免责声明行业快评5/82、重庆市本轮房地产调控的双条主线索三个环节调控房价：一是将房地产投资控制在全社会固定资产投资的30%左右。二是将楼面地价严格控制在商品房价格的1/3左右。三是征收特别房产税，以此增加投机成本，对冲掉炒房暴利。稳步推进保障性住房建设：2010—2012年，三年建造3000万平方米公租房，每年各1000万平方米，然后再根据实际需要再增加一两千万平方米。按人均15平方米计算，3000万平方米可满足200万人群，4000万可满足260多万人。通过建设大批量的公租房，最大程度地保障群众住有所居。重庆市对于房产税的观点：他们认为，对不动产持有环节征税是国际惯例。例如美国普遍征收住房持有环节的财产税，从而大大增加了炒房成本，使投机毛收入被征收的高额税收冲抵。此举还有利于减轻甚至消除地方财政对土地价值的依赖，改变土地出让金占财政盘子1/3的格局。重庆征收特别房产税，已得到国家财政部、税务总局认可，方案一经批准便可实施。三、一叶知秋：重庆市保障房的融资、建设与进展1、重庆市的保障性住房建设目标2009年之前，保障性住房已有危旧房拆迁、城中村改造中的安置房，以及廉租房、经济适用房等，大约保障了10%左右的低收入人群，还有25%左右的中低收入人群被排斥在制度之外。未来重庆市将计划三年完成3000万平方米公租房，每年各建1000万平方米，此后，视需要再增加一两千万平方米。按人均15平方米计算，3000万平方米可满足200万人群，4000万可满足260多万人。建设方式：将主要采取配建的方式，重庆主城已进入“二环时代”，今后将新增400多万城市人口。总体考虑，通过形成20多个组团，每个组团按20万人来布局。这些组团，主要考虑建商品房，也间插一些公租房楼盘，使之共享道路、商业、文体娱乐等设施，不至于出现城市“贫民窟”，最终形成和谐的城市人居格局。2、重庆市保障房的分