房地产企业会计实务介绍

房地产企业会计实务介绍PartⅠ公司整体财务状况介绍PartⅡ房地产企业会计核算及公司会计政策介绍PartⅢ合并报表及财务分析介绍PartⅣ盈利规划编制介绍介绍内容PartⅠ公司整体财务状况介绍一、公司近5年主要财务指标二、2009年主要财务指标行业对比情况三、保利与万科差距逐步缩小情况一、公司近5年主要财务指标总资产（亿）年复合增长率84%8016540953689801002003004005006007008009001,0002005年2006年2007年2008年2009年净资产（亿）年复合增长率113%10361191412510501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年注：此处净资产指归属于母公司所有者的净资产。营业收入（亿）年复合增长率71%2440811552300501001502002502005年2006年2007年2008年2009年注：此处净利润指归属于母公司所有者的净利润。净利润（亿）年复合增长率113%4.16.714.922.435.205101520253035402005年2006年2007年2008年2009年资产负债率85.00%75.66%68.62%70.78%69.98%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%2005年2006年2007年2008年2009年毛利率42.65%35.82%38.50%40.80%36.82%32.00%34.00%36.00%38.00%40.00%42.00%44.00%2005年2006年2007年2008年2009年销售净利率17.84%18.21%20.06%19.61%17.44%16.00%16.50%17.00%17.50%18.00%18.50%19.00%19.50%20.00%20.50%2005年2006年2007年2008年2009年净资产收益率（摊薄）43.32%18.46%12.49%15.90%14.03%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%2005年2006年2007年2008年2009年二、2009年主要财务指标行业对比情况2009年各公司总资产（亿）1376100589875566363763162255547902004006008001000120014001600万科中海保利绿城富力碧桂园恒大合生创展金地招商2009年各公司净资产（亿）37437125124820916916315012996050100150200250300350400万科中海保利合生创展碧桂园富力招商金地恒大绿城2009年各公司营业收入（亿）4893292301821761211019987570100200300400500600万科中海保利富力碧桂园金地招商合生创展绿城恒大注：中海、富力、合生创展等香港上市公司此处净利润扣除了投资性物业升值影响。2009年各公司净利润（亿）57.353.335.224.520.018.317.816.410.510.1010203040506070中海万科保利富力合生创展碧桂园金地招商恒大绿城2009年各公司销售额（亿）6345134344133032422322111511480100200300400500600700万科绿城保利中海恒大富力碧桂园金地合生创展招商注意：房地产企业销售额与营业收入的概念不同。2009年各公司资产负债率83.51%79.14%74.35%69.98%69.65%67.00%66.56%63.36%61.79%56.83%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%80.00%85.00%90.00%绿城恒大富力保利金地万科碧桂园中海招商合生创展2009年各公司总资产周转率0.380.370.320.310.300.270.240.170.150.120.000.050.100.150.200.250.300.350.400.450.50万科中海保利碧桂园富力金地招商合生创展绿城恒大2009年各公司毛利率47.08%41.19%39.87%38.59%37.62%36.82%36.71%32.35%32.00%29.39%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%合生创展招商恒大中海富力保利金地碧桂园绿城万科2009年各公司净资产收益率（平均）17.97%17.28%15.39%15.39%14.61%11.40%10.60%9.90%9.40%9.14%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%保利中海富力万科金地绿城招商恒大合生创展碧桂园三、保利与万科差距逐步缩小情况万科与保利规模对比（万科/保利）8.744.092.222.452.942.741.532.462.271.49-0.200.801.802.803.804.805.806.807.808.802005年2006年2007年2008年2009年总资产比净资产比万科与保利规模对比（万科/保利）4.383.251.514.484.432.642.131.803.213.32-0.501.001.502.002.503.003.504.004.505.002005年2006年2007年2008年2009年营业收入比净利润比PartⅡ房地产企业会计核算及公司会计政策介绍一、房地产企业资产负债构成的特点二、主要会计科目运用三、公司主要会计政策介绍一、房地产企业资产负债构成的特点资产的主要构成项目包括：货币资金，应收账款，预付账款，其他应收款，存货，长期股权投资，投资性房地产，固定资产，等等。负债的主要构成项目包括：长、短期借款，预收账款，应付账款，其他应付款，应付职工薪酬，应交税费，应付债券，等等。例：保利地产2010年3月底资产负债表。房地产企业资产负债构成的特点：资产方面：存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）；应收账款较少，基本不存在应收票据；固定资产较少；基本不存在无形资产（土地体现为存货）。负债方面：银行借款金额较大(主要为长期借款）；预收账款金额较大；基本不存在应付票据。1、应收账款“应收账款”在确认收入实现时入账核算，结转收入时，对于已经收到的房款从“预收账款”科目中转出，对于尚未收到的合同款及相关款项确认为“应收账款”。房地产企业“应收账款”一般按项目、项目分期等进行核算，由于户数较多，公司账面核算未要求明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助记录。二、主要会计科目运用例如，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经预收房款180万元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处理：分录1：借：应收账款200万贷：主营业务收入200万分录2：借：预收账款180万贷：应收账款180万通过一借一贷，应收账款余额20万元。2、预付账款主要核算预付的房地产项目地价（包括出让金、土地转让金、拆迁补偿费、合作款等）、预付股权款、预付的建安工程款及材料设备款等。待摊费用也在该科目下面设置明细科目核算。为了加强对成本票据的管理，确保账面核算成本与相关税法要求一致，对于有特殊原因暂时未能取得合法有效票据的成本支出，除土地成本和政府规费外，一般先在“预付账款”科目中核算，待日后取得合法有效票据后再转入“开发成本”科目核算。对于土地成本和政府规费，若确信其日后能够取得有效票据的，可以在发生时依据其他资料、原始凭证直接计入“开发成本”。各公司支付股权投资款、股权收购款，先在“预付账款”核算，待被投资或收购公司办妥工商登记手续时转入“长期股权投资”；与项目合作、股权收购相关的合作款项具有预付性质的，也应在“预付账款”科目中核算。公司新取得的项目，如果拟新成立公司运作的，支付的地价款先在“预付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应收新项目公司的往来款，转入“其他应收款”科目中核算。代新项目支付的前期设计、咨询、调研等费用，如果新项目不单独成立公司运作的，直接进入项目成本或当期费用，如果新项目拟单独成立公司运作的，也应先在“预付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应收新项目公司的往来款转入“其他应收款”科目中核算。3、其他应收款一般包括关联单位往来款、其他往来单位款、职工借支、代付外部单位款项、保证金押金类等。注意：为方便合并抵消和区分内部、外部款项，该科目下的“关联方”指保利地产合并范围内的单位，子公司的少数股东不算作关联单位。公司通过公开招拍挂方式取得土地的，支付的竞买保证金先作为”其他应收款“核算，待项目竞得后，如果可以抵作地价，则转入”预付账款“或“开发成本”科目。4、开发成本房地产项目开发过程中发生的各种成本费用，通过“开发成本”科目核算。开发成本必须按项目进行辅助核算。开发成本主要包括以下6类：开发成本土地成本开发前期费用建筑安装工程费红线内配套费政府收费开发间接费用转入房地产项目开发过程中发生的土地、建安等直接成本费用，直接计入有关项目的开发成本中；房地产项目开发过程中应由多个项目负担的间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按直接成本等分配标准分配计入“开发成本”。对于项目一级开发支付的拆迁费、补偿费，先在“预付账款”核算，待项目正式取得，政府约定可以抵减相应地价的，再转入“开发成本”。各公司在结算工程时应保留一定得质保金，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时再支付。对于扣留的工程质保金，应单独开具收据，并按对方已开发票的全额计入“开发成本”。例：某项合同工程结算款1000万元，施工方开来发票1000万元，我司实际支付950万元，按5%扣留质保金50万元,并向施工方开具50万元质保金收据，则做如下分录处理：借：开发成本--建筑安装工程费1000万贷：银行存款950万其他应付款--保证金押金—工程质保金50万通过“开发成本”科目归集的房地产项目成本，在项目完工并验收合格后，为了销售的部分，由开发成本结转为“开发产品”，并在符合收入确认条件时结转至“主营业务成本”中；用于出租的部分，结转至“投资性房地产”；用于自用的部分，结转至“固定资产”。项目竣工开发成本用于销售用于出租用于自用开发产品投资性房地产固定资产5、开发间接费用公司为开发房地产项目而发生的各项间接费用，包括为组织和管理项目开发而发生的日常费用、借款费用、需由各开发项目共同承担的其他费用等，通过“开发间接费用”核算。开发间接费用主要包括3类：（1）工程部门、开发部门、技术部门、预决算部门等直接参与项目开发的部门的职工薪酬、日常费用等；（2）开发项目占用资金产生的利息支出；（3）现场组织项目开发所发生的费用等。借款费用占开发间接费用的绝大部分，与一般行业不同，房地产企业由于开周期较长，发生的项目借款利息可资本化计入存货，资本化利息一般通过开发间接费用核算。房地产企业停止利息资本化的时点为一般为项目竣工。各项开发间接费用发生时，应先在“开发间接费用”科目归集核算，每月末，应将当月发生的开发间接费用分摊到各开发项目中，计入各项目的开发成本。开发间接费用的分摊标准可以根据各开发项目的占地面积、建筑面积、直接成本、预算造价等指标合理确定，其中资本化利息应按直接成本法或预算造价法进行分摊。公司普遍采用直接成本法进行开发间接费用分摊。例：某房地产企业开发Ａ、Ｂ两个项目，4月份共发生开发间接费用300万元，Ａ、Ｂ项目已经发生的直接成本分别为4亿元，6亿元，则4月份分摊至A项目的开发间接费用为120万元[300*4/(4+6)]，B项目则为180万元。4月底将开发间接费用120万元转入A项目开发成本，180万元转入B项目开发成本，做如下分录处理：借：开发成本—开发间接费用转入–A项