第一编不动产证券化条例及解析

1第一編：不動產證券化條例及解析不動產投資信託受託機構不特定人（受益人）（受託人）受託機構特定人（受益人）（受託人）受益證券不動產：＃4第一款：不動產：指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。已有穩定收入。不動產投資信託：＃4第三款：不動產投資信託：依本條例之規定，向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。受託機構：＃4第二款：受託機構：指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。＃4Ⅱ：所稱受託機構，以信託業法所稱之信託業為限，設立滿三年以上者，並應經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上。金融局92.9.5.「釋示不動產證券化條例第四條第二項及第四十四條有關受託機構須符合之信用評等等級規定」：『財政部於九月三日訂定發布不動產證券化條例第四條第二項及第四十四條有關受託機構應符合之信用評等等級規定，即受託辦理不動產證券化之信託業其信用評等等級應符合下列情形之一（一）經Standard&Poor'sCorp.評定，長期債務信用評等達BBB-級以上，短期債務信用評等達A-3級以上。（二）經Moody'sInvestorsService評定，長期債務信用評等達Baa3級以上，短期債務信用評等達P-3級以上。（三）經FitchRatingsLtd.評定，長期債務信用評等達BBB-級以上，短期債務信用評等達F3級以上。（四）經中華信用評等股份有限公司評定，長期債務信用評等達twBBB-級以上，短期債務信用評等達twA-3級以上。（五）經英商惠譽國際信用評等股份有限公司台灣分公司評定，長期債務信用評等達BBB-(twn)級以上，短期債務信用評等達F3(twn)級以上。受益證券（不動產投資）私募募集發行2（六）經穆迪信用評等股份有限公司評定，長期債務信用評等達Baa3.tw級以上，短期債務信用評等達TW-3級以上。不動產資產信託委託人受託機構不特定（受益人）（受託人）委託人受託機構特定（受益人）（受託人）不動產：＃4第一款＋已有穩定收入＃17不動產資產信託：＃4第四款：不動產資產信託：依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。不動產資產信託：＃4第十款：指建築開發業、營造業、建築經理業、不動產租賃業或其他經中央目的事業主管機關核定公告之事業。不動產投資信託受託機構申請核准不特定人受益人受託機構不動產受託機構申報生效特定人受益人受託機構不動產證券化：＃4第二款：指受託機構依本條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。私募：＃13：受託機構得對下列對象進行不動產投資信託受益證券之私募：一、銀行業、票券業、信託業、保險業、證券業或其他經主管機關核准之法人或機構。二、符合主管機關所定條件之自然人、法人或基金。移轉（信託）募集發行受益證券（不動產資產信託）移轉（信託）私募受益證券（不動產資產信託）公開募集募集發行公開說明書資金受益證券私募私募投資說明書資金不動產不動產投資受益證券投資3前項第二款之應募人總數，不得超過三十五人。受託機構應第一項第二款對象之合理請求，於私募完成前負有提供與本次私募有關之財務、業務或其他資訊之義務。受託機構應於不動產投資信託受益證券價款繳納完成日起十五日內，報請主管機關備查。有關私募有價證券轉讓之限制，應於不動產投資信託受益證券以明顯文字註記，並於交付應募人或購買人之相關書面文件中載明。證券交易法第二十條、第四十三條之七及第四十三條之八第一項之規定，於私募之不動產投資信託受益證券準用之。金融局92.9.5.「明定受益證券私募對象之標準及受託機構對於交易金額達一億元者應先出具報告書」：『財政部已訂定發布不動產證券化條例第十三條第一項第二款有關受益證券私募對象之標準，並明定第二十二條第一項不動產投資信託基金進行同一宗交易之不動產或不動產相關權利總金額達新臺幣一億元以上者，受託機構於交易前應先洽請專業估價者出具估價報告書。41.申請核准申報生效＃6：受託機構募集或私募不動產投資信託受益證券，應檢具下列書件，向主管機關申請核准或申報生效；其審核程序、核准或生效條件及其他應遵行事項之處理辦法，由主管機關定之：一不動產投資信託計畫。二不動產投資信託契約。三不動產投資信託契約與定型化契約範本異同之對照表。四公開說明書或投資說明書。五不動產投資信託基金經營與管理人員符合主管機關規定之證明文件。六設有信託監察人者，其信託監察人之名單、資格證明文件及願任同意書。七受託機構董事會決議募集或私募不動產投資信託受益證券之議事錄。八信託財產之管理及處分方法說明書。委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者，該委任契約書或其他證明文件。九受託機構填報及會計師或律師複核之案件檢查表。一○律師之法律意見書。一一其他經主管機關規定之文件。主管機關於審核前項書件時，應洽商中央目的事業主管機關出具意見書。其屬於募集受益證券者，並應洽經證券主管機關核准。受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法第三條ⅤⅥⅤ：申請核准，謂主管機關以受託機構所提出相關書件予以審查，如未發現異常情事即予以核准。Ⅵ：申報生效，謂受託機構依規定檢齊相關書件向主管機關提出申報，除因申報書件不完備或應記載事項不充分、為保護公益有必要補正說明或經主管機關退回者外，其案件自主管機關收到申報書之日起屆滿一定營業日後生效。國外先請央行同意＃7＃7：受託機構擬於國外募集或私募不動產投資信託基金投資國內不動產者，於申請核准或申報生效募集、追加募集或私募前，應先報請中央銀行同意。2.應記載事項＃8變更程序＃9＃8：不動產投資信託計畫，應記載下列事項：一受託機構之名稱、地址；委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者，其受委任機構之名稱、地址。二不動產投資信託基金之名稱及其存續期間。三與不動產投資信託受益證券有關之下列事項：(一)不動產投資信託基金募集或私募總額、受益權單位總數。(二)不動產投資信託受益證券之發行或交付方式、發行或交付日期、購買每一受益權單位之金額、費用及其轉讓限制。募集私募應檢具書件＃6不動產投資信託計畫5四不動產投資信託基金募集或私募成立與不成立之條件及不成立時之處理方式。五信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見。六投資計畫：包含計劃購買、管理或處分之不動產或其他投資標的之種類、地點、預定持有期間、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率等事項。七其他主管機關規定之事項。前項第五款規定出具意見之專家，應與受託機構及不動產所有人無財務會計準則公報第六號所定之關係人或實質關係人之情事。＃9：受託機構應依主管機關核准或向主管機關申報生效之不動產投資信託計畫，經營不動產投資信託業務。受託機構募集或私募不動產投資信託受益證券後，非經受益人會議決議及申經主管機關核准或向主管機關申報生效，不得變更不動產投資信託計畫。但其變更對受益人之權益無重大影響者，經主管機關核准或向主管機關申報生效後，即得變更之。前項申請或申報，應以申請書或申報表載明變更內容及理由，並檢附下列文件為之：一變更前、後之不動產投資信託計畫及其對照表。二受益人會議議事錄。屬前項但書規定之變更者，免附。三對受益人之權益有無重大影響之評估及專家意見。四其他主管機關規定之文件。主管機關於審核前項書件時，應洽商中央目的事業主管機關出具意見書。「對受益人權益無重大影響者」→不動產證券化條例施行細則第二條：本條例第九條第二項但書及第三十二條第二項但書所定不動產投資信託計畫及不動產資產信託計畫之變更對受益人之權益無重大影響者，指有下列情事之一：一、辦理募集或私募前所為之變更。二、不動產投資信託契約或不動產資產信託契約終止處分信託財產所得現金分配後，不動產投資信託基金或不動產資產信託契約存續期間之縮短。三、依不動產投資信託計畫或不動產資產信託計畫之記載，取得受益人全體書面同意所為之變更。四、不動產投資信託契約或不動產資產信託契約訂定當事人同意之修正或補充事項，其內容涉及不動產投資信託計畫或不動產資產信託計畫應記載事項之變更。但以其修正或補充事項，係經律師出具法律意見書認定係更正原有約定之明顯錯誤、澄清原有約定疑義或為不牴觸其他約定所為之補充，並聲明對受益人無重大影響者為限。五、其他經主管機關認定之情事。依前項規定變更後，受託機構應將變更後之不動產投資信託計畫或不動產資產信託計畫，通知受益人或依信託業法第四十一條所定方式公告。3.應記載事項＃10不動產投資信託契約－變更及終止程序＃11公會訂定定型化契約範本＃12＃10：不動產投資信託契約，應以書面為之，並記載下列事項：一受託機構之名稱、地址；委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者，其受委任機構之名稱、地址。二不動產投資信託基金之名稱及其存續期間。三不動產投資信託基金募集或私募總面額、受益權單位總數。6四不動產投資信託受益證券之發行或交付方式、發行或交付日期、購買每一受益權單位之金額、費用及其轉讓限制。五受託機構之義務及責任；委任不動產管理機構進行信託財產之管理或處分者，該機構之義務及責任。六運用不動產投資信託基金之基本方針、範圍及投資策略。七不動產投資信託基金有關借入款項與其上限及閒置資金之事項。八不動產投資信託基金投資收益分配之項目、時間及給付方式。九不動產投資信託基金應負擔費用之項目及其計算方法、給付方式及時間。一○受託機構之報酬、種類、計算方法、支付時期及方法。一一不動產投資信託基金淨資產價值之計算方法(含不動產估價方法、評估基礎、進行估價期間、淨資產價值計算之期間、應為公告之期限及公告方式)。一二受益權單位淨資產價值之計算及公告方式。一三受託機構應召集受益人會議之事由。一四受託機構應選任信託監察人之事由及其專門學識或經驗。一五不動產投資信託契約之變更、解除、終止事由、終止程序及終止後之處理事項。一六不動產投資信託基金不再存續時，基金之清算方法及受益人請求返還金額或財產之計算方法、給付方式及時間。一七其他依信託業法第十九條第一項及主管機關規定事項。「訂約時受益人尚未確定者」→不動產證券化條例施行細則第四條：本條例第十條第十七款、第三十三條第十四款所定不動產投資信託契約及不動產資產信託契約應記載信託業法第十九條第一項所定事項中有關受益人之姓名或名稱，如受益人於契約訂定時尚未確定，而嗣後可得確定者，得以敘明使受益人特定之方式辦理。＃11：不動產投資信託契約之變更及終止，準用金融資產證券化條例第二章第七節之規定。但信託契約另有約定，且於公開說明書或投資說明書中載明者，從其所定。＃12：信託業商業同業公會應訂定受託機構募集不動產投資信託基金之定型化契約範本，報請主管機關核定。受託機構募集不動產投資信託基金，其不動產投資信託契約之訂定及修改，就受益人權益保障之程度，不得低於主管機關所核定之不動產投資信託定型化契約範本。受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法第六條：不動產投資信託契約及不動產資產信託契約，除應依本條例第十條及第三十三條規定記載外，應再記載下列事項：一、受益證券之持有人，於每一年度中至少有三百三十五日應達五十人以上；每一自然人、法人、基金及信託契約均視為一人。二、任五人持有不動產投資信託受益證券之總金額，不得達該受益證券發行總金額之一半以上。三、任五人持有不動產資產信託第一受償順位受益證券之總金額，不得達該受益證券發行總金額之一半以上。四、受託機構對於因其持有受益證券致不符合前三款規定之持有人，應通知該持有人於一個月內轉7讓受益證券以符合規定。該持有人屆期未轉讓者，不得行使其受益權之表決權，且受託機構不得再分配信託利益予該持有人