贷款评估报告(4)

1天津市大悲院商业街项目简介天津市博远置业发展有限公司2005年10月2一、博远公司简介天津市博远置业发展有限公司是中国航空工业第二集团天津航空机电有限公司的全资子公司。自1996年8月成立以来，遵循“以人为本，质量第一，客户至上”的宗旨，于1999年与天津大津狮房地产开发公司、天津开发区长芦房地产开发公司共同开发了“御河湾新苑”，共13万平方米。博远公司以其严谨的工作作风，良好的信誉和优良的产品质量在极度困难的情况下，优先占领了市场，赢得了广大业主的一致好评。于2003年又准备陆续投资2.4亿元人民币开发大悲院商业街。此项目是一个档次较高、配套设施齐全的商业地产项目。计划建成由17个楼座组成的商业街，总建筑面积32080平方米，计划2006年底完工。二、项目概况大悲院商业街项目位于海河综合开发的第一个节点—大悲院经济文化商贸区内。大悲院经济文化商贸区位于天津市河北区，规划总用地面积48.17公顷，北至六马路，东至元纬路南至中山路，西至子牙河。是海河上游的重要节点。近年来天津一直保持着两位数的经济增长。为了刺激经济增长，使之与人们熟悉的滨海新区并驾齐驱，天津市决定把母亲河—海河沿岸的城市核心区域进行改造，为其复兴和发展注入新鲜活力。无论在历史上还是在将来的天津的经济、文化发展中，海河都扮演着重要的角色。天津市总体规划将这一地区定位为历史、民俗文化中心，依托传统文化资源，大力开展旅游和商贸活动。由此可见，大悲院商业街的开发与建设不仅有利于企业的发展，而且还会营造整个商贸区的商业氛围，必将产生良好的社会效益，因此该项目的建设是很必要的。3该项目座落于河北区大悲院东侧，天津美术学院西侧。四至范围是：东至三马路，西至四马路，南至天纬路，北至地纬路。该项目所在地是目前市、区政府区域开发的热点地段。即将建成的慈海桥将把大悲院商业街与红桥大胡同商业中心紧密联结贯通起来，交通便捷，四通八达。西侧大悲院改扩建工程正在进行，扩建后的大悲院其面积将扩大一倍，必将成为天津发展旅游的核心地段之一。本项目东侧的天津美院是全国重点美术学府，建设中的天津美术馆将使该地区成为天津市美术文化市场中心。因此该项目所处区位，拥有得天独厚的民俗宗教文化氛围，其独特的佛事用品，美术文化用品等业态是自然形成的，也是天津市其他商业区无法比拟的。1、规划设计方案及技术经济指标该项目是由十七个楼座组成的商业街。1、2号楼共五层，为经济式酒店和公寓式写字楼；5、6号楼共两层分别为1、2号楼的附楼；3号楼与15、17号楼共三层为宗教文化用品；7、9、11、13号楼共两层为佛事民俗文化区；4号楼共四层为美术文化用品；8、10、12、14号楼共两层为旅游休闲文化；16号楼共三层局部四层为餐饮区。规划总建筑面积：32080平方米其中：地上建筑面积30000平方米，地下建筑面积2080平方米容积率1.45建筑密度46.5%绿地率21%停车泊位120个2、物业档次4大悲院商业街由十七个独立楼座组成，地下为单层停车场。商业街以三个街心园林景观为中心，向外辐射形成错落的平面布局。商业街外部的建筑通透玲珑，内部的建筑典雅厚重。这样的建筑体系使建筑在不同的时间形成了截然不同的两种空间品质。整体物业配套设施及智能化设施齐备，安全防范措施合理设置，处处体现高档商业区的气息。因此说大悲院商业街在市场中有突出的竞争优势。3．发展前景该项目位于天津市河北区繁华的居住和商贸区,市政府把该地区和该项目列入海河改造总体规划,周围的商业项目也正在启动,市政府重视、老百姓关注的大悲院扩建工程也已经启动.预计这里将来会形成更大的商业氛围.该地区的人流量是天然的文化背景形成的，尤其是经营佛教用品已经形成一定的商圈氛围,尚需更加规范化、精品化。天津美院在全国久负盛名，一些专业和学科处于全国领先水平。因此面向美院和工艺美术学校经营专业特色的美术文化用品还是很有市场的。沿中山路一带已有一些餐饮休闲场所，但根据周边情况分析，该地段对餐饮休闲娱乐的需求依旧很大。一是周边院校师生众多；二是周边正在规划改造。随着将来旅游业的发展，对餐饮娱乐会有更大需求；三是大悲院扩建以后做佛事的人流会更大。因而在此商业街内引入经济型酒店、快餐及一些品牌店是有市场的，这将为天津商业地产的发展提供更广阔的舞台。4、进度计划该项目建设周期为1.5年。计划2005年10月进行桩基础施工，同时完成总包单位的招投标工作，11月份土建工程开工，春节前做到基础±0，2006年6月份主体封顶，2006年底完成安装配套工程及装修工程。争取2007年开街。