供宫廷及税官染指的崇文门

写字楼底商逐渐从寄生走向互动写字楼涉足商业，并不影响写字楼的纯度，而更能体现其人性化。合适的商业规划、足够档次商家的加入，必然为写字楼价值的提升增加更多空间。人们对房地产行业的关注，已经由最初的住宅扩展到写字楼、商业。随着住宅禁商的推进和国家对炒房投资行为的打压，传统商业投资又具有较高的风险，日益“提纯”中向高端发展的写字楼似乎更容易得到商铺投资者的青睐。眼下，许多写字楼裙楼商业一改高端姿态，从幕后走向前台，从寄生走向互动，有力地印证了这一点。商业价值成亮点河南鑫苑置业有限公司副总经理吴晓峰告诉记者，根据写字楼项目本身定位的不同，写字楼底商存在很大差别。非商务区单体写字楼的商业部分基本上还处于自给自足，服务于本写字楼客户的层面，对写字楼本身的依赖性非常强，没有走出社区底商的范畴。考量单体写字楼商业的唯一标准，就是写字楼的人气是否够旺，写字楼的入住率是否够高。人气旺的话，很容易带旺写字楼底商；相反，如果写字楼人气不旺，写字楼底商就很难旺起来。所以，单体写字楼商业由于对写字楼本身依赖太强，相对投资风险比较大。商务区写字楼底商更有可能成为区域商业中心，加速城市商业结构多中心。金博大下面的大商新玛特，邮政大厦下面的正道中环百货，郑州国贸中心的大商新玛特等都属于商务区的写字楼底商。他们的成功运营，似乎让投资写字楼商业的客户看到了很好的发展前景。采访中，有开发商指出，商务区写字楼底商对整体功能结构、商业布局以及区位条件等方面，会着重考虑，非商务区写字楼底商更注重考虑周边的交通条件和人口情况。相对而言，商业聚集化建设对扩大整体区域性知名度很有好处，集中布局带来的规模效应也有利于商家相互竞争，提高经营水平，从价格和服务质量上让消费者进一步受益。吴晓峰分析，目前郑州市场上很多写字楼底商还属于非商务区的单体写字楼商业。商业裙房其中的商业配套，体量不大。“但是，即便这体量不大的商业配套，开发商在前期也不敢有丝毫马虎，无论从档次、经营、业态上都力求与写字楼本身相匹配，旨在打造成整个写字楼的亮点。”吴晓峰说。优质商业提升品质商业经营追求大量的人流及大面积的展示面，写字楼需要的则是相对优雅和安逸的办公环境，在写字楼日益提“纯”的现在，写字楼和商业似乎存在不可调和的矛盾。郑州大学综合设计院副院长崔俊告诉记者，一般有大量商业的写字楼，在前期设计时，就会采用良好业态规划和人流动线设计，来划分商业与商务人流，保证商业和写字楼办公人群的利益。河南楷林置业有限公司营销总监李学敏也提出，对于商业体量小，不具备进行人流动线划分条件的写字楼项目，开发商更多的是采取从深度挖掘自身资源和增加物业增值服务两方面，来满足商家的需求，而不会为了满足入驻商业经营、宣传的需要，破坏整体办公环境。吴晓峰也认为，写字楼涉足商业，并不影响写字楼的纯度，而是更人性化的体现。合适的商业规划、足够档次商家的加入，必然为写字楼价值提升增加更多的空间。综合看来，写字楼商业与写字楼之间是相辅相成，承上启下的关系。在当今写字楼迈向人性化、智能化潮流的趋势下，完全脱离商业的写字楼是没有市场的；而过分强调商业，忽视了自身属性的写字楼又是失败的。因此，把握好写字楼与商业的关系，事关写字楼的档次，并会影响到写字楼的长久生存。成功的写字楼离不开适合的商业，成功的商业对于写字楼这种物业更是情有独钟。写字楼商业运营的好坏，对整个项目的形象和投资价值影响至关重要。“对于写字楼来讲，处理好与商业的关系，正如西装和纽扣一样，虽小巧，却于细微处体现着西装本身的档次与着装者的品位。”吴晓峰说。提到高档写字楼，我们会自然地联想到咖啡、西餐甚至银行。写字楼与商业，在经意与不经意之间，互相支撑着、烘托着，传递着各自的需求，融会了各自的文化。因此，写字楼商业，正用它独有的特性与优雅的姿态昂然伫立于各个区域中。看好一个区域，看好它的潜力，写字楼商业在商业地产投资中的角色不可估量，将扮演越来越重要的角色。写字楼楼盘开盘价“高报低开”市场成交平淡，售楼速度放缓，现在开发商在定价上又玩起了“高报低开”的游戏。这里说的“高报低开”，并非传统意义上的楼盘刚开盘时打出高价，然后再通过优惠、打折等手段来降价促销。现在的“高报低开”是说在楼盘未开盘前，就对外报出比较高的价格，好比“烟幕弹”，但在开盘时实际的售价则比先前的报价每平方米要低上千元甚至数千元。比如荔湾某盘，开盘前曾报价18000元/m2，但在开盘时售价仅13000元/m2；越秀某盘，开盘前报过18000~23000元/m2的天价，开盘实际价格也只在14000~16000元/m2。与此类似的还有花都某盘，曾传出以8000元/m2开盘，但实际价格仅4000~6000元/m2。最新个案是海珠某盘，原先对外报价11000~14000元/m2，开盘价只在10500~13500元/m2。很多开发商坦言，这是很多楼盘营销现在的惯常手法。“高报低开”一方面可以试试买家的心理价位到底在哪里，即价格承受能力有多大；另一方面则可以提升买家的预期价格。到开售时却以“低价”开盘，便可以让买家有“笋价”的感觉，同时还增加了楼盘升值的信心，这样就能确保第一批货的顺利销售。不过，无论手段如何，判断其最终成效，最终指向还是实际成交量。无论是新盘还是旧盘的高开低走策略，都离不开“合理性”这个关键，并不是每次向低走都能带来刺激，要视乎价格是否真正落到实处，才会有买家买账。由于上述几盘的实际价格基本都回调到位了，所以最终交出了不错的销售成绩单。选择写字楼的三大要素写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，近年来成为了广大投资客户的新宠。但同时由于写字楼面积较大，投资总价很高，并且变现期长，对于个人投资来说就更需要理性和专业的分析。首先，在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。其次，由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。在投资写字楼时，品质也是最为关键的，因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。投资写字楼看租金重于看升值在住宅价格不断攀升的过程中，风险也在不断增加，投资资金的转移成为必然。在近一年多的写字楼市场，可以明显看到，一些原先投资于住宅的资金，正在转入写字楼市场。不过，在转移的过程中，投资客往往还将住宅投资的经验运用到写字楼上，依然着重于看写字楼的升值空间。这其实是一个误区。写字楼投资和住宅投资，最大的不同就是前者更着重于租金，后者更着重于升值空间。广州住宅投资着重于升值，主要在于住宅的租金回报本就不高。扣除各种税收，多数在3%-5%之间；加上近三年楼价快速上升，租金上升的幅度远远跟不上，使投资回报进一步下滑。写字楼着重于租金，主要在于两方面：一方面，写字楼的租金回报多在7%-8%之间，部分写字楼的租金回报更高达10%-12%，单以租金计算，写字楼就有很好的投资回报。第二方面，也是更重要的，就是二手写字楼的买家远小于住宅。一般购买写字楼的主力是一些国营公司，其次是一些投资者。国营公司很少资金上的压力，基本不会购买二手写字楼。从房管局公布的数据来看，广州每年二手写字楼的成交量也就20多万平方米，只有一手的三分之一左右，与住宅一二手基本持平不可同日而言。如果没有下家接手，升值幅度有多大都没有用。一般投资者倒是会购买二手写字楼，不过他们要根据租金来计算购买的价格，租金高的写字楼，价格当然也高，同一区域同素质的两栋写字楼，租金不同，售价也会有非常大的差别。写字楼租金的高低，是决定写字楼投资回报的主要因素。因此，从住宅市场转向写字楼的投资者，在挑选写字楼时，不能过于关注售价的高低，更应该考察该写字楼的开发商是否有成功开发写字楼的经验、是否有良好的写字楼管理经验、是否有能力吸引知名大公司，这样的写字楼，高租金的可能性会更大。如何投资写字楼住宅投资遭遇冷冻期，股市也很低迷，手头有笔资金的市民开始着急了，商业地产可以投资吗？投资写字楼怎么样？本期商业地产带您关注写字楼投资者，看看他们如何通过写字楼投资跑赢CPI。2003年底，在某IT公司就职的谭先生看到同事们开始投资住宅楼，自己也想跃跃欲试。但冷静下来后，谭先生扪心自问：“买了住宅楼做什么？转手倒卖不是自己的强项，出租又很麻烦而且租金低。”经过仔细比较，谭先生决定投资当时不算热门的写字楼市场。04年初，谭先生以5400元/平方米的价格购买了福星国际商会大厦的108平方米的写字楼用于出租，年回报率为8%。而后，又以3000元每平方米的价格购买了街道口阜华大厦的两处连在一起的住宅，打通后共294平方米，也租给别人办公，年回报接近8%。四年过去了，谭先生的同事们的住宅一直空置，问及原因，他们的回答和谭先生当初预计的一样：“与其收个千把块钱的租金还得给自己增添很多麻烦，还不如先空着。”这让谭先生觉得很庆幸，自己投资写字楼的做法看来还不错。投资什么样的写字楼在谭先生看来，武汉的写字楼分三种：即大商场的楼上配套、专业写字楼以及商住楼。大商场的楼上配套，谭先生最不看好。在他看来，拥挤的人流和交通，对零售业可能意味着滚滚财源，但对于办公人士而言，却意味着时间的浪费与不便。经常走南闯北的谭先生考察过外地的很多专业写字楼。在他看来，武汉的专业写字楼的价格并没有得到市场的肯定。如今部分专业写字楼甚至比不少同地段的住宅卖得更加便宜就是明证。商住楼原本不算写字楼市场，最多只能是写字楼市场的一种补充，但在武汉，商住楼实际上成为了中小型企业办公场所的主力提供者。在过去的几年中，投资商住楼的业主应该是最合算的，它保持了和住宅楼一样的物业升值，却获得了堪比专业写字楼甚至商铺的租金回报。什么样的写字楼最好租谭先生的感受是：写字楼的地段与环境最关键。在他看来，投资写字楼的收益来自于租金。而租户对地段与环境的要求，不仅仅意味着时间效率，更意味着企业的形象。因此，一定要投资交通方便的写字楼，确保稳定的租金收益。对于写字楼内部设施而言，谭先生的心得是一定要装修，而且一交房就马上装修，越快越好。因为在交房之前，意向租户最多，过了这个阶段，租户会少很多。对于房间的装修，谭先生有一个心得，就是除了领导办公室，一般的办公场所尽量不要安装木地板，毕竟办公场所不是居家，地板的使用不会那么爱惜。及时收取租金也是确保收益的关键。当租户说最近资金紧张时，不要犹豫，请他马上离开。试想一下，房租是一个公司正常运作时早就计划好的成本，如果租户资金紧张，很可能这个公司确实维持不下去了。对此，谭先生有深刻教训，曾有租户告诉谭先生资金紧张，谭先生就说那等你资金轻松再说吧，结果五个月后，租户一夜蒸发，而他留下的押金只能抵消一个月的房租。◆点评投资写字楼算好收益率与住宅楼相比，武汉的写字楼投资有风险，也有回报。但在谭先生看来，与很多同类城市相比，武汉的写字楼市场确实太低迷了，这种状态应该不会长期持续下去。另外，作为投资者个人所能掌控的部分，回避写字楼风险的最关键因素就是，在好地段投资，至少能保证不空置。只要不空置，租金回报都还过得去。不过，谭先生也告诉记者，收益率是根据当时购买写字楼的价格来定的，如果购买写字楼的价格过高，8%的收益率自然无从谈起。以福星国际商会大厦附近即将发售的浦发银行大厦为例，虽然预计均价在11000元至12000元平方米，与周边住宅价格相差无几，但由于近两年写字楼市场的租金并没有大幅攀升，因此收益率很难