契税政策讲座

1契税一、契税的概况（一）契税的概念什么是契税？《契税暂行条例》第一条表述：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。理解释义：我们从三个方面理解契税的概念：契税的课税对象是土地、房屋权属发生转移，这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。有我国，土地是国家所有，土地的所有制分为国有土地和集体土地，对国有土地，单位和个人是没有所有权的，只有使用权，并规定在一定年限内拥有土地有使用权，年限期满（一般是50年）又要重新办理土地使用证明，所以土地权属的转移指的是土地使用权的转移。土地、房屋的权属是否发生转移是据以判定是否征收契税的根本标准。例如：大家都知道，土地使用仅的租赁与房屋的租赁不属于契税和课税范围，这就是因为租赁行为中土地与房屋的权属是不发生转移的，所以对土地租赁与房屋的租赁都是不征收契税的。所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。简单理解，就是由支付方，买方承担的税收，这个与不动产权属转移中，营业税与土地增值税的纳税人不同，营业税与土地增值税是取得收入方，即卖方为纳税义务人，而契税是承受方为纳税义务人，这里请大家注意区别。所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。所称个人，是指个体经营者及其他个人。也就是说，不论法人、还是自然人，不论是内资企业、还是外资企业，不论中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。（二）契税的特点契税有哪些特点？共性：契税除具有税收的强制性、固定性、无偿性特性：契税有其自身的特点第一、土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税；第二、契税由承受房屋、土地权属的一方缴纳。理解释义：大家都知道：税收具有强制性，无偿性，固定性的特点：契税作为税的一种，除了具有税收三个共性，强制性、固定性、无偿性之外，还有其自身的特点：（1）契税作为一个以不动产权属为课税对象征收的税种，是在土地、房产权属的转让环节征收，也就是说土地、房产权属每转让一次就征收一次契税，针对同一不动产，只要产权发生变更，就可以对其征收契税。（2）契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。（三）契税的作用契税有哪些作用？21、增加地方财政收入2、保护合法产权，避免产权纠纷理解释义：第一个职能：增加地方财政收入的职能。契税是一个重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，只要每发生一次土地、房屋权属转移，都要依法征收契税，所以说契税的税源非常丰富，是地方财政收入的主要组成部分，而且随着房地产交易市场的活跃，房价的上涨，契税的税基也具有稳定的增长性。第二个职能：保护合法产权，避免产权纠纷职能。既然契税是以保护产权名义征收的，就具有证明土地、房屋权属合法性的作用，一般来说，纳税人在办理权属证明时，都会主动交纳契税，才能办理产权证明，保护其合法产权。（四）契税的发展历史契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。中华民国成立后，于1914年颁布契税条例。新中国成立后，于1950年发布《契税暂行条例》改革开放后，1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第224号令，发布了《中华人民共和国契税暂行条例》理解释义：契税是以保障产权的名义征收的，长期以来，都是纳税人自觉向政府申报纳税，请求发给契证，因此契税在群众中影响较深。契税最早起源于东晋时期的“估税”，距今已有1600年的历史。以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，只是税率和征收范围不完全相同。新中国成立后，于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税，社会主义改造完成以后，由于土地禁止买卖和转让，征收契税也就自然停止了，到“文化大革命”后期，全国契税征收工作基本处于停顿状态。改革开放后，房地产市场逐步得到了恢复和发展，从1990年开始，全国契税征管工作全面恢复，契税收入连年大幅度增加，成为地方税收中最具增长潜力的税种。为了充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能。1997年7月7日，李鹏总理签署国务院第224号令，发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于同年10月1日起开始实施。第一部分就契税的概况，给大家简要的介绍一下，大家对此能有一个大致的了解即可。二、契税的法律法规体系我国现行的契税政策的制订，主要遵循了三大原则（一）、公平税负、合理负担。（二）、规范税制，统一政策，严格控制减免税。（三）、适当下放契税的管理权限，调动地方管理税收的积极性。契税的法律法规体系第一层次：由全国人大或国务院颁布的法规第二层次：由中央主管部门财政部、国家税务总局发布的政策法规第三层次：由地方人大或省级政府颁布的有关契税征管政策法规第四层次：省级征收机关，发布的有关契税征管文件第五层次：省以下各级行政机关在上级政策授权范围内对具体征收办法与程序等制定出的适合本地区的规定。理解释义：我国现行的契税政策的制订，主要遵循了三大原则（一）、公平税负、合理负担。（二）、规范税制，统一政策，严格控制减免税。3（三）、适当下放契税的管理权限，调动地方管理税收的积极性。契税政策可分五个层次的构成体系第一层次：由全国人大、国务院颁布的法律法规，例如《契税暂行条例》，这是契税的根本之法；第二层次：由财政部、国家税务总局发布的法律法规，如《契税暂行条例细则》,这是对《契税暂行条例》的补充与解释；第三层次：由地方人大、省级政府颁布的有关契税的政策法规。如湖南省实施《契税条例》若干规定，这是地方政府根据国家契税的有关政策，结合本地实际情况的进一步具体化。第四层次：省级征收机关发布的有关契税征管的文件，主要是对具体征管问题的规定或解释；第五层次：省以下各级行政机关，在上级政策授权范围内，制定的适合本地区的征管办法等。这五个层次的法律、行政法规、部门规章、地方性法规、政府规章等构成了契税据以征收法律法规体系，我们的重点要掌握的就是《契税暂行条例》、《契税暂行条例细则》及湖南省实施《契税条例》若干规定，这三个是契税的基本法。三、契税的基本要素（一）契税的纳税人契税的纳税人是谁？在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，即土地、房屋权属的承受方。理解释义：关于契税的纳税人，在条例的第一条做出了明确的规定，刚才我们在讲契税的概念时也已进行了详细的讲解。在此我们讲一讲关于契税应税房屋的判断标准问题：有文件规定：对于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中有关房屋的标准，认定是否属于应纳契税的房屋。对于“房屋”的概念：是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电塔等，不属于房产。而对具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑，以及完全建在地面以下的建筑、如地下人防设施等，均征收房产税。在政策执行中，凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象。（二）课税对象1、契税的课税对象国有土地使用权出让土地使用权转让，包括出售、赠与和交换房屋买卖房屋赠与房屋交换第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。据此《农业税收征解会计制度》中契税收入二级科目调整为：土地出让、土地转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换、滞纳金和罚款收入。2、掌握作为契税的课税对象应具备的三个条件：（1）转移的客体是土地使用权和房屋所有权，而不是使用权。（2）权属客体必须发生转移，即由一方转到另一方，即权属主体发生变更。（3）发生经济利益关系，除赠与外，当权属客体发生转移时，承受方必须支付相应的经济利益。4理解释义：条例第二条关于契税的课税对象有五个：第一：国有土地使用权出让。我们知道，单位与个人取得土地使用权的方式有三种，分别为划拨、出让、转让。现在我国以划拨方式取得土地使用权的已经很少了，除了大型的国家机关承受土地使用权和一些国家重要的军事建设以外，几乎很少有通过国家划拨方式取得土地使用权的。国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为，如果国有土地使用权没有出让，单位与个人就没有权力对国有土地使用权进行转让。第二、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。但是不包括农村集体土地承包经营权的转移。土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。第三是房屋买卖，第四是房屋的赠与、第五是房屋的交换。关于土地使用权出售，赠与、交换以及房屋买卖，房屋赠与、房屋交换这些概念，在细则的第五条到第七条都做出了解释，也都很好理解，我们就不展开讲了。重点掌握2、掌握作为契税的课税对象应具备的三个条件：（1）转移的客体是土地使用权和房屋所有权，而不是使用权。（2）权属客体必须发生转移，即由一方转到另一方，即权属主体发生变更。（3）发生经济利益关系，除赠与外，当权属客体发生转移时，承受方必须支付相应的经济利益。我们判定是否属于契税的课税对象，应该同时满足是三个条件的才是契税的课税范围。据此契税的课税对象的分类：契税收入二级科目为：土地出让、土地转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换、滞纳金和罚款收入七个子日录。企业和事业单位取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税，应计入所取得土地使用权和房屋的成本。借记“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“银行存款”科目。3、视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的情形以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。理解释义：我们在细则第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；大家知道，以土地、房屋权属作价投资入股，营业税是明确不征收的，这也成为纳税人进行税收筹划与避税的一个途径，土地增值税原来有个文件规定不征，后来又出台文件规定，对于房地产企业以土地、房屋权属作价投资、入股；要征收土地增值税。而这里就明确了，以土地、房屋权属作价投资、入股；契税是要征收的。（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；例如我们08年的奥运会，对获得冠军的运动员在奥运村，每人奖励一套房屋，这种以获奖方式取得土地与房屋权属的行为，是要向承受方征收契税的。（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。本来预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，土地与房屋的权属暂时没有发生转移，而契税的立法精神是对土地房屋权属发生转移再征收契税的，这个规定与契税和立法精神是相违背的，而且预购还存在以后的退房现象，要退税也还是很麻烦的，为什么要对以预购方式或者预付集资5建房款方式承受土地、房屋权属征收契税，我个人认为，主要是防止纳税人以不及时办理权属证明，无限期地占用国家税款的行为。（三）税率契税税率为幅度比例税率3%－5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。根据湖南省实施《中华人民共和国契税暂行条例》若干规定（湖南省人民政府令第124号）第五条规定：“湖南省契税税率为4%”。理解释义：条例第三条规定：契税税率为幅度比例税率：3%－5%。即：不论课税对象成交金额的大小，统一按固定的百分比率计算征税。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。根据湖南省实施《契税暂行条例》的若干规定第五条：“湖南省契税税率为4%”。涉及到契税税率执行标准变动的几个重要文件*财税字〔1999〕210号文件规定：从1999年8月1日起个人购买自用普通住宅，暂按2%减半征收契税。*财税〔2008〕137号文件规定：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.。大家注意：财税[2010]94号文件中已明确对这两个文件关于契税的规定进行了废止。重点要掌握以下两个