揭秘投资房产热背后的财富原理

揭秘投资房产热背后的财富原理购入不动产的主要障碍来自这类产品的高昂价格，因此需要借助贷款，并运用所谓的财务杠杆操作。阿基米得上场了，我们会发现在致富这个领域，杠杆操作原理即是致富速度的同义词。“阿基米得跟致富有什么关系？”阿基米得证明杠杆越长，举起重物需要的力量越小。来看看如何在财务领域运用同样原理。杠杆操作包含四个要素:●标的物。比如10万欧元的房子。●支点。杠杆的支撑点，也就是你自身的财务基础。这个支点必须足够稳固，才能撑起标的物的重量。稳固度取决于你偿还贷款的能力。●杠杆。一切取决于力臂长度。长度越长，要花的力气越小。长度越短，要花的力气越大。以借贷而言，杠杆力臂长度相当于贷款年数。假如你用20年摊还10万欧元，年利率为5％，你的月付金是656欧元。假如把还款期减为四年，杠杆力臂变短，你的月付金提高到2,303欧元。等于得多花3.5倍的力气。●施力，举起标的物所用的力，即是你每月偿还的金额。这笔钱可能来自房屋租金或是其他间接收入，比如省下的税金。你所施的力越大，举起标的物的速度越快，便越快取得财产。“运用这类操作的时候，何时才开始赚钱？”当你用贷款购入不动产，只有月租金高于贷款月付金，你才开始赚钱。否则，你创造的财富，只有在出售的那一天才转变成金钱。“你说过年报酬率可能高达15％到20％？”投资报酬率跟你创造的财富没有关系。它只是用来量化金钱的产值。暂且不管税金，假设你的自付款是10,000欧元，而购入的物产每年涨2.5％，也就是2,500欧元。假如你将它出租，月租收入等于贷款月付金，你的投资可说自给自足。在这样的情况下，年报酬率是25％，依投入金额的增值比来算（2,500欧元÷10,000欧元）。一开始投资5,000欧元的话，你的报酬率自第一年就达到50％。你自己算后续的收益，请将财产每年的增幅列入考虑。你会发现跟储蓄存款的2％年利率天差地远。要获得最高的报酬率，结论显而易见，你该遵守的原则如下：投入的资本越少，报酬越大。“所以说理想的交易是尽可能少付钱，月租金跟房贷月付金相当。”你都理解了。运用这两个原则，你必然懂得精挑细选，树立正确的不动产投资方向。“好吧，可是有可能拉长贷款年数。”很有可能。不过谨记这一点：就租赁投资来说，贷款年数多长根本不重要，假如你挑选的原则是月租＝贷款月付金，付出最多努力的人是你的房客（高付出低收益），而不是你自己。也别认为你得背负长期贷款。房租价格跟着房市行情走。你可以调高每月还款金额，只要注意维持同等房租收入。如此一来，还款期得以缩减，加快清偿债务的速度。