第九章 土地增值税的核算

第九章土地增值税的核算土地增值税的会计核算土地增值税应纳税额的计算132土地增值税概述4土地增值税的申报本章导读本章重点土地增值税的纳税人、征税对象和税率；应纳税额的计算；土地增值税的会计核算重点难点本章难点土地增值税应税收入和扣除项目金额的确定【知识目标】【技能目标】◆会进行土地增值税的会计核算◆会土地增值税的申报与缴纳◆了解土地增值税的纳税人◆熟悉土地增值税的征税对象和税率◆掌握土地增值税的应纳税额的计算一、土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得了收入的单位和个人。二、土地增值税的征税范围和税率（一）征税范围第一节土地增值税概述第一节土地增值税概述（二）税率第一节土地增值税概述三、土地增值税的减免《土地增值税暂行条例》及其他有关法规规定的土地增值税的减免项目有:（一）建造普通标准住宅出售的税收减免（二）国家征用、收回房地产的税收减免（三）个人转让房地产的税收减免第一节土地增值税概述一、土地增值税的计税依据（一）收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，是指包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括:货币收入、实物收入、其他收入。（二）扣除项目的确定1.为取得土地使用权所支付的金额2.开发土地和新建房及配套设施的成本3.开发土地和新建房及配套设施的费用4.与转让房地产有关的税金5.其他扣除项目6.旧房及建筑物的评估价格第二节土地增值税应纳税额的计算二、土地增值税应纳税额的计算应纳税额=转让房地产的增值额×适用税率=（应税收入-扣除项目金额）×适用税率转让房地产的增值率=（转让房地产的增值额÷扣除项目金额）×100%第二节土地增值税应纳税额的计算1.分步计算法即分步计算出每一级的增值额及其应纳税额，然后相加得出纳税人转让该项房地产的应纳税额，用公式表示为：应纳税额=∑(每级距的土地增值额适用税率)在具体计算时，分两个步骤进行：第一步，计算出各级距的增值额，依次为：第一级增值额=扣除项目金额×50%第二级增值额=扣除项目金额×（100%-50%）第三级增值额=扣除项目金额×（200%-100%）第四级增值额=全部应税增值额-以上各级增值额之和。第二步，以每一级的增值额乘以该级的税率，得出该级的税额，然后相加即为纳税人的税额。第二节土地增值税应纳税额的计算2.速算扣除法在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般可以采用速算扣除法计算。即：按增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额，乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数在具体计算时，也分两个步骤进行：第一步，先计算增值额及增值额与扣除项目金额之比，即增值率。第二步，按增值率所适用的税率直接乘以增值额，再减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。第二节土地增值税应纳税额的计算【例9-1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发写字楼的有关支出为:支付地价款及税费1000万元；房地产开发成本3200万元；财务费用中的利息支出为450万元，可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，但其中有50万元属于加罚利息；转让环节缴纳的税费共计550万元；该单位其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该公司应纳土地增值税税额为多少？第二节土地增值税应纳税额的计算【解析】⑴计算允许扣除的金额支付的地价款及税费1000万元，房地产开发成本3200万元房地产开发费用=450-50+（1000+3200）5%=610（万元）允许扣除的税费550万元，加计20%的扣除额=（1000+3200）20%=840（万元）允许扣除的金额合计=1000+3200+610+550+840=6200（万元）⑵计算增值额增值额=10000-6200=3800（万元）⑶计算增值率，确定税率和速算扣除系数增值率=3800÷6200100%=61.29%查“土地增值税税率表”，确定适用税率为40%、速算扣除系数为5%⑷计算应纳税额应纳税额=380040%-62005%=1210（万元）第二节土地增值税应纳税额的计算【例9-2】某企业转让一幢旧厂房，当时造价200万元，无偿取得土地使用权。若现在建造同样的房子需要650万元，该房子7成新，按500万元出售，支付有关税费25万元。计算该企业应纳土地增值税税额为多少？第二节土地增值税应纳税额的计算【解析】⑴计算允许扣除的金额评估价格=65070%=455（万元）有关税费为25万元允许扣除的金额合计=455+25=480（万元）⑵计算增值额增值额=500-480=20（万元）⑶计算增值率，确定税率和速算扣除系数增值率=20÷480100%≈4.17%查“土地增值税税率表”确定适用税率为30%、速算扣除系数为0⑷计算应纳税额应纳税额=2030%-4800=6（万元）第二节土地增值税应纳税额的计算一、主营房地产业务土地增值税的会计核算计算土地增值税时，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。第三节土地增值税的会计核算【例9-3】以【例9-1】的资料为例，计算出该企业应纳土地增值税税额为1210万元。该企业如何进行账务处理？第三节土地增值税的会计核算【解析】（1）转让房地产时:借:营业税金及附加12100000贷:应交税费——应交土地增值税12100000（2）实际缴纳土地增值税时:借:应交税费——应交土地增值税12100000贷:银行存款12100000第三节土地增值税的会计核算二、兼营房地产业务土地增值税的会计核算以房地产转让为兼营业务或附带业务，即虽然这种企业不以开发转让房地产业务为主营业务，但开发的目的在于转让。虽然房地产的销售收入和销售成本分别记入“其他业务收入”账户和“其他业务成本”账户，但其负担的土地增值税仍然记入“营业税金及附加”账户。企业计提应缴纳的土地增值税时，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。第三节土地增值税的会计核算【例9-4】某企业兼营房地产业务，经计算本次转让房地产应缴纳的土地增值税税额为410000元。该企业如何进行账务处理？第三节土地增值税的会计核算【解析】（1）转让房地产计提应交土地增值税时:借:营业税金及附加410000贷:应交税费——应交土地增值税410000（2）实际缴纳土地增值税时:借:应交税费——应交土地增值税410000贷:银行存款410000第三节土地增值税的会计核算三、出售旧房及建筑物土地增值税的会计核算旧房及建筑物在取得时，会计应列为固定资产管理，计入“固定资产”科目，其出售发生的相关税费应通过“固定资产清理”账户核算。计算转让房地产缴纳的土地增值税时，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。第三节土地增值税的会计核算【例9-5】以例【9-2】为例，如何进行土地增值税的账务处理？【解析】（1）转让房地产时:借:固定资产清理60000贷:应交税费——应交土地增值税60000（2）实际缴纳土地增值税时:借:应交税费——应交土地增值税60000贷:银行存款60000第三节土地增值税的会计核算一、土地增值税的纳税时间和纳税地点（一）纳税时间（二）纳税地点1.纳税人是法人2.纳税人是自然人第四节土地增值税的申报二、土地增值税的申报纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理土地增值税纳税申报。办理申报手续时应提交房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书、土地转让合同、房屋买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核实的期限内缴纳土地增值税。第四节土地增值税的申报