第七章房地产资金运行

房地产经济学基础主讲谭艳霞高等职业教育房地产经营与估价专业系列教材第七章房地产资金运行3A、教学目的与要求掌握房地产投资、房地产金融等基本概念理解房地产证券化掌握掌握房地产融资的形式、房地产金融市场的构成要素B、本章教学重点掌握掌握房地产融资的形式、房地产金融市场的构成要素C、本章教学难点房地产证券化第7章房地产资金运行47.1.1房地产投资的含义和特征1、房地产投资的含义房地产投资是指投资者以获取未来的房地产资产增值或收益为目的，将资本投入到房地产业，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。第一节房地产投资概述52、房地产投资的特征1）投资额巨大2）位置固定性或不可移动性3）投资回收期长4）投资风险大5）投资收益性好6）各异性7）政策影响性8）专业管理依赖性9）相互影响性67.1.2房地产投资决策的主要指标房地产投资决策的主要指标主要有盈利能力指标和清偿能力指标两类。经济评价指标体系•房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。•盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两大类。1.盈利能力指标•1）静态指标：主要包括成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期等。•2）动态指标：主要包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。•静态指标是不考虑资金的时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。其计算简便，通常在概略评价时使用。•动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。它能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。2.清偿能力指标•清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。•清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、流动比率和速动比率等。项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率借债偿还期利息备付率资产负债率销售利润率财务净现值投资利润率动态投资回收期静态投资回收期房地产置业投资投资利润率财务内部收益率借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率资本金利润率、资本金净利润率财务净现值现金回报率、投资回报率动态投资回收期静态投资回收期表7-1房地产投资项目经济评价指标体系静态指标•1.成本利润率•指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个投资决策指标。•2.投资利润率•投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。3.资本金利润率•概念：指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。4.静态投资回收期指不考虑现金流折现的情况下，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，一般以年来表示。5.投资回报率在房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。动态盈利指标一、财务净现值（FNPV）•概念：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。•基准收益率：是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是：资金成本、项目风险。ci二、财务内部收益率（FIRR）•概念：是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。•财务内部收益率的经济含义：是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。•内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。三、动态投资回收期•概念：是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。•对房地产投资项目而言，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。7.1.3房地产投资类型•1）房地产实业投资①房地产开发投资：从购买土地使用权开始，到项目策划、施工建设、收回投资，通过一系列运营实现。②房地产置业投资：购置房地产不是为个人居住，而通过出租供他人使用。•2）房地产金融资产投资•房地产股票•房地产企业债券•房地产抵押债务197.1.4房地产投资风险•1、房地产投资风险的含义•房地产投资风险是指未来获得预期收益可能性的大小。当实际收益超过预期收益时，则投资有增加收益的潜力；反之，投资面临着风险损失。•房地产投资风险主要体现在4个方面：•投入资金的安全性•期望收益的可靠性•投资项目的变现性•资产管理的复杂性•2、房地产投资风险的分类①系统风险②个别风险1.系统风险•系统风险是指投资者对这些风险不易判断和控制，对市场内所有投资项目均产生影响的风险。①市场供求风险②通货膨胀风险③变现风险④周期风险⑤利率风险⑥政策风险⑦政治风险⑧自然损失风险2.个别风险•个别风险是指对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的风险。①收益现金流风险②未来运营费用风险③机会成本风险④时间风险3）房地产投资风险的防范•能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施，化解、暖和、减轻、控制这种风险，对某种损失的可能性进行调整，进而尽可能降低这种可能性。①风险回避②风险转移③风险自留④风险控制⑤风险组合25•第二节房产金融概述•7.2.1房地产金融的涵义与特点•1、房地产金融的涵义•房地产金融是指在房地产经济活动中通过各种信用方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。262、房地产金融的特点1）资金来源的短期性和资金运用的长期性2）资金来源的固定性和资金运用的特定性3）房地产金融有很强的政策性277.2.2房地产金融的职能和作用房地产金融的主要职能表现在三个方面：一是筹资的职能；二是融资；三是运用货币政策调控房地产市场。2）房地产金融的作用①为房地产业发展筹集资金②合理有效地分配和引导资金，促进房地产业健康发展③实现对房地产经济的宏观调控。④有力支持住房制度改革7.2.3房地产金融的核心—购房抵押贷款•1）购房抵押贷款•即是所谓的按揭，是购房者以所购的房地产为抵押物，在支付一定数量的款额后，向金融机构申请的长期贷款，购房者承诺以年金形式偿付贷款本息。•2）类型①单位或机构购买抵押贷款②个人住房抵押贷款7.2.4房地产融资的主要形式房地产融资形式一般分为六种：企业自有资金、银行等金融机构贷款、证券市场融资、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发1.企业自有资金•房地产开发企业在进行项目开发时要求必须拥有一定数量的自有资金。•企业拥有的自有资金越多，贷款银行的风险就越小。2.金融机构贷款•房地产开发流动资金贷款•房地产开发项目贷款•房地产抵押贷款①企业向银行提出贷款申请②银行对企业进行贷款前的审查③贷款审批④贷款检查3.证券市场融资•证券市场融资是指房地产开发企业在证券市场上公开发行证券和股票。•3种方式：一是房地产企业直接发行股票或债券•二是房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司•三是一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业4.预售楼盘•预售楼盘的方式可以使房地产开发企业迅速回笼资金，并进一步开发建设。5.合作开发•合作开发是房地产开发企业在资金紧张、银行贷款困难时联合其他房地产开发企业共同开发项目的方式，双方的利益和责任按照出资比例确定，这样可以达到缓解资金压力、降低开发风险的目的。367.3房地产金融市场7.3.1房地产金融市场的概念及特征1、房地产金融市场的概念房地产金融市场是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具交易活动的总和。2、房地产金融市场的特征•1）以银行信贷为主导的单一融资格局•2）多元化的融资渠道日趋活跃•3）房地产融资市场体系不健全387.3.2房地产金融市场的构成要素•房地产金融市场由主体和客体构成。主体是指与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介机构。1)主体①政府②银行及非银行金融机构③房地产开发经营企业④个人2)客体•房地产金融市场中的客体是指在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，以及除前面已系统介绍的股票、债券等有价证券外，还包括存单等融资工具。房地产金融市场的分类（1）按市场运行层次划分①一级市场：②二级市场：（2）按服务对象不同分类①房产金融市场：②地产金融市场：7.3.3房地产金融市场的主要类型（3）按融资工具不同分类①房地产抵押贷款市场：②房地产证券市场：③房地产保险市场：④房地产信托市场：⑤房地产租赁市场：⑥房地产咨询市场：3、房地产金融市场的特征（1）单项融资数额巨大：（2）专业性较强：（3）证券化要求较高：（4）融资市场格局多元化：447.4房地产证券化•7.4.1房地产证券化的概念与特征•1、房地产证券化的概念•房地产证券化（RealEstateSecuritization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。2）房地产证券化的特征①基础资产的法律形式是合同权利②参与者众多，法律关系复杂③独特的融资模式④安全系数高⑤证券品种多样化，适合于投资⑥政策性强462、房地产证券化形式主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。47•7.4.2房地产证券化的功能•1、利于提高银行资产的流动性，释放金融风险•2、可以改善银行资产负债结构，提高银行的资本利用率•3、有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制•4、房地产证券化的实现有助于房地产投资与消费两方面的实现•5、房地产证券化对于减缓通货膨胀压力,稳定证券市场也有重要意义•6、房地产证券化有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道497.4.3住房抵押贷款证券化1、含义所谓住房抵押贷款证券化是指商业银行或其他金融机构将其所持有的抵押债权汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强以证券形式出售给社会公众，既出售给社会投资者的融资过程。502、意义1）拓宽房地产金融渠道，促进住房消费2）提高抵押贷款的流动性，分散抵押贷款风险，增加金融体系安全性3）增加社会小额投资者的投资范围，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力51思考题：•1.房地产投资的含义是什么？•2.什么是房地产金融？它的职能和作用是什么？•3.房地产投资决策的主要指标有哪些？•4.房地产融资的主要形式有哪些？•5、什么是房地产证券化？有哪些功能？•6、什么是住房抵押贷款证券化？•根据自己的学习和实践，结合当前实际论述中国房地产市场的现状、特点、问题、产生主要原因及对策（要求：可以针对其中一两点，详细进行论述，不少于600字）