德州锦胜广场项目商业运营整合方案

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料德州锦胜广场项目商业运营整合方案烟台嘉诚实业有限公司广告部执行策划人：王维2003年6月12日目录一、企划执行目标精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、“德州锦胜广场”项目--卖点寻踪三、项目本身优势、劣势对比分析四、项目现场氛围装扮策略五、售楼部装扮策略及售楼工作人员六、广告传播组合策略七、招商及售楼工作运营管理八、后期物业管理九、招商工作时间流程表十、项目本身运营修正措施十一、项目招商运营成本预算十二、附件：各种广告文案及设计版式要求一、企划执行目标（一）战略目标：1、通过“德州锦胜广场”项目，创建烟台嘉诚实业在德州良好的企业形象和品牌效应，进而取得最大经济效益和社会效应；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、在德州政府和社会各界中塑造嘉诚企业实力和信誉，使“德州锦胜广场”成为嘉诚公司在德州市场发展的立足之基石；3、在取得最大化经济效益的基础上，我们更应该在商务和物业等多元化发展方面取得更多的业绩；4、通过在德州的项目运营，使“德州锦胜广场”成为嘉诚事业在京、津、山东、河北等区域市场产生良好发展辐射的最佳楷模客观基础；5、“德州锦胜广场”不但是嘉诚事业的前驱性发展延伸的项目，更是嘉诚公司开拓华北、华东事业的试金石和效益模盘。（二）战术目标：1、通过商业运作，使“德州锦胜广场”项目成为德州之一大商业亮点；2、人、财、物及市场的合理战术运用，使嘉诚企业在发展过程里得到最科学的规范化运作提升；3、无论是广告传播策略组合、还是楼盘租售招商，我们都应该站在业主的角度和需求层次上考虑予以满足，并在最务实的工作环节上给予业主最大的满足和物业服务提供；4、综合化运营本项目，实现最大化经济效益目标和最佳化社会效应；5、用最小的投入产生最大的效益，用最简化的运作环节，取得最优化的工作效果；6、超前思维、科学组合、优化配比将是最符合本项目的运精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料营思路；7、积聚实力在招商、租售楼盘最关键的时刻将会产生意想不到的奇特效果；8、综合策略出击，对于我们压制、击败竞争对手，取得良好的经济效益和工作运作业绩是最大的工作推进力量保障；9、所有的商业运作，最后的成败和企业形象塑造、树立取决于我们最后对业主后期的物业服务和真情满足程度。二、“德州锦胜广场”项目―[卖点寻踪]现代社会的商业大型卖场一般的经营管理和发展，无外乎取决于以下几个主要因素和客观环境条件：（一）时尚因素：时尚是一个永恒的潮流主题，每个事物的演绎和发展循环发展，总是时尚在引领市场的历史巨轮。“德州锦胜广场”从时尚这个原则出发，无论在建筑或营销推广中、广告传播上应紧抓时尚做文章。体现自己得天独厚的时尚资本。“繁荣德州商业，再掀商务风情”----------这个应该是“德州锦胜广场”商业卖场时尚的准确定位。（二）品牌因素：嘉诚在烟台的口碑和良好企业形象，我们应该在“德州锦胜广场”项目上，使德州各界朋友和广大消费者用心、用眼、用身心感受和体验到嘉诚企业的现代风貌和企业精神，并为之深精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料深感动和心心响应。我们应使德州各界层朋友及广大消费者,能具体从以下几个方面感受和体验到嘉诚企业形象和品牌,。1嘉诚企业文化；2嘉诚企业发展足迹和历史；3嘉诚入住德州的战略意义；4嘉诚企业涉及的行业实力及综合实力展示；5嘉诚商务新概念及项目功能化强力宣传。（使用图文及简便的手段向德州广大公众推广嘉诚企业）（三）价值因素：价值因素主要体现在以下几个方面：1商业营运价值未来商业是否能在本项目附近或本项目本身产生一种兴旺发达的客观体现，投资本项目后，商户能否得到一种超值和商业兴盛等收获。2增值价值是否能增值，这对于“德州锦胜广场”项目招商运营将是一个关键性的重点问题。我们在招商运营工作中，更应该从多种工作措施上使客商有一个满意的解说对词和放心的心理感觉。（四）服务因素：1招商服务：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料招商工作中，从我们最基础的工作人员的每句话和每个举动都会给客商留下深深的影响。所以做好我们招商工作人员的素质教育和专业培训将是很关键的基本工作任务。2本项目招商结束后，进入商业物业管理运营期的服务：我们在招商结束后，将直接进入商业物业管理服务期，业主的满意与否也是考验我们项目能否长期得到最佳经济效益的一个关键时期。更有的是招商后进入“德州锦胜广场”经营和办公的客商，是否能依法经营，是否能为最终消费者提供真诚的服务和高质量的商品，也是对于本项目成功商业运营的一个考验。真诚恒久远，德州锦胜广场―真心、真情永远！（五）商品数量、质量因素：现代化的商业卖场成功之处就在于商品的真和多、质量的高与品牌聚集数量等经营管理辨证关系。一个立足于现代商业竞争环境空间的商业卖场无论在商品数量上、品牌档次上都应该是满足不同档次消费目标人群的超级商业卖场。但如果在规模上达不到这个层次，也可以考虑到特色经营和特色服务以区别于竞争对手，锁定一定量的目标消费人群，使之成为我们的主要稳定消费基础人群，这样方能保证在我们“德州锦胜广场”内入住的客商与我们风雨同舟，获得双赢的可喜结局。三真保证：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料真-----品牌！真----商品！真----服务！（六）促销因素：增加本项目本身的促销因素或可深挖掘的促销资源，将亮点积极给予商业传播和大众诉求，使更多的公众了解我们，理解我们，产生心理、思想共鸣。进而取得招商及未来商业物业经营管理的成功。“德州锦胜广场”每天一个新亮点！（七）文化氛围因素：一个好的商业卖场基本上要具有良好的文化氛围，潮流的时尚和高雅的文化气息是一个现代化商业场所所要具备的文化立足基础。“德州锦胜广场”需要装配最具有北方文化气息的文化体系，应以大气、端庄、高雅为主要基点。具体体现为：一是人文气息；二是最大化展现亲和力；三是名品名牌企业文化和超前的商业气息；四是满足亲人、暖心的文化格调等。总之合起来一句话：款款商品满意您，点点服务周全心！“德州锦胜广场”项目在招商运营过程中，也应该遵循这个市场规律，满足业主的不同需求和服务提供，使客商真正从思想、心理、客观上享受到“上帝”的真正感受和体验。（八）优雅的环境因素：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料营造最适合业主需求的内部使用环境，打造最能满足消费者娱乐、休闲、购物的消费环境，无论从功能到环境氛围我们都应该做到使业主满意，消费者舒心。这样我们的项目商业运营就有了切实的硬件、软件的双辅完整的运营基础了，再加上我们不断的创新和创意举动，“德州锦胜广场”将在德州商圈所能覆盖的范围内成为商业尊者地位。不但环保，且更安全、舒适、休闲----德州锦胜广场！（九）不可预见及其他因素等：实际招商运营工作中，我们应尽可能的将诸多的外在因素考虑在内，一般情况下包含以下几个方面：1竞争对手压制性恶性竞争；2周边客观性影响运营的环境态势；3当地本土企业或个人无意、有意制造的人为阻难；4当地政府、商界或其他阶层的阻碍因素等。将更多的不可预见因素考虑在内，势必提升我们防范风险及意外事件的处置能力，使项目运行达到极高的安全性运行程度。（十）德州商业氛围市场扫描及分析：目前的德州市已经形成了以专业批发市场为主商业龙头，大型中抵挡次商业卖场为辅的商业运行格局。由于德州市政府及当地各界层人士对投资商的欢迎和城市建设的快速改变，德州的商业价值将从此得以大跨步走上竞争的快车道，这是精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料不可争辩的事实。但是德州商业虽然很发达，却没一个具有经营特色、深具文化氛围的一个商业卖场，基本上处在原始的物流和贸易经营水准。嘉诚公司投资开发的“德州锦胜广场”正好填补了这个商业（新商务概念项目）经营空白点，所以说本项目的正式立项就是营运成功的最基本保障，只要招商工作到位，“德州锦胜广场”将更具有无以伦比的竞争发展强势。（十一）德州商圈辐射半径分析：德州商业覆盖范围从半径看，达到了200公里的辐射面积，尤其以辐射河北、山东省东部、河南东北部为主要市场区域。但是随着德州市的进一步改革开放力度的加强，德州将真正成为影响京、津经济生活的内陆南大门，所以投资德州商贸开发区，建设“德州锦胜广场”是一步最具战略意义的举动。更何况“德州锦胜广场”是一个在德州商贸开发区举足轻重的高档次商业卖场，本项目的招商运营将带动德州商业向高档次层次变革。（十二）“德州锦胜广场”卖点科学定位及意境韵味定位：1、项目卖点（诉求）的科学定位：环境幽雅、功能齐全的综合性商贸卖场，同时又集购物、居家办公（SOHO概念），电子信息平台交易及相关娱乐、休闲一体化的新概念商务广场。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、意境韵味的文化定位：轻松休闲--不仅仅是商业的卖场，更是以满足消费者精神享受、心理体验的生活空间；超前时尚---潮流的一种体现，生命快乐激情奔放的自由场所；多层次满足人类需求的高档次公共空间，环境典雅、魅力无限的融合点；商务沙龙会所---成功人士会聚、故交亲朋交流的舞台；事业快车-----现代化商务人士办公居家的理想基地，成就事业的快速商务列车。时尚旋转舞台-----音乐的天堂、天鹅的梦想，载歌载舞的美丽空间。三、项目本身优势、劣势对比分析（一）优势概述：地处德州政府极力提倡开发和当地百姓极度推崇的商贸开发区，四周新开发的居民点遍布于本项目周围，极具商业购买潜力的地段。是未来德州商贸开发区内的举足轻重的商业卖场，更是名牌产品和实力企业产品进驻的高级商业卖场。周边商贸批发业（专业批发市场）遍布，更具商业超强物流氛围，上下班人流量也极为庞大。况且本项目周边的竞争对手对本体产生不了大的竞争压力。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（二）劣势概述：刚开始招商工作难点主要是：1停车位缺少和道路扩建后的交通工具的停放；2由于本项目在此区位内属于高档次商业卖场，如在招商时机未能引进高档次品牌或高档次商业及产品，恐会对本项目的后期运营产生不良的影响；3本项目周边环境的打造是极具长远意义的举措；4项目先期运营周边综合环境不是很好，且周边的购买人群主要购物地点集中在德州一百、华联、城隍庙等老商业区或卖场附近。（三）对比分析概述：以上的优、劣势如果进行对比分析的话，本项目的未来内在商业价值是无可比拟的，但是我们应该更清醒的看到，本项目所要做的是快速加快资金周转率，实现经济效益最大化，但是我们更应该冷静的看待德州的商业区