资产评估学10房地产评估

第十章：房地产评估房地产评估是十分重要的－章，也是目前世界上评估最成熟的部分。房地产又称不动产，我国资产评估准则就称为“不动产评估”。但建筑物与土地又不能截然分开。两者有着密切联系。可是理论上又是独立的，合写一章，又各有独到的理论，不能不分别叙述；写成两章，又有许多相同之处，难免重复。本书放到一章讲述，但土地与房屋的理论又要分别讲述：所以，在第一节房地产概述中，要分别讲土地理论和建筑物理论。进行评估时可以放到一起评估。第一节：房地产概述一、土地土地是指地球表面的陆地部分，包括内陆水陆和滩涂。广义的说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素。是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体。土地具有二重性，一方面是资源，另一方面是资产。这在城市土地上看得更清楚。土地供给可以分为两种供给：一是土地的自然供给；二是土地的经济供给。下面我们来讲述这两种供给：土地的自然供给它是指地球供给人类可利用的土地数量，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可利用的土地，即后备土地资源。土地的自然供给是资源一面，是稳定的，几乎不受人为因素和社会经济因素影响，因此，没有弹性。一般说来，自然供给的土地，具有五个条件：1.适于人类生存和工作的气候条件；2.具有适于植物生长的土壤质地和气候条件；3.有可以利用的淡水资源；4.具有可供人类利用的生产资源；5.具有一定的交通条件。土地的经济供给它是指在土地自然供给的范围内，对土地进行了开发和整治，可以满足人类不同需求的供给。土地的经济供给是人类通过开发或者再开发利用而形成的土地供给，因此是资产。这种供给的数量受人类社会活动影响，是具有很大弹性的。如调整用地结构、提高土地集约率等都会影响供给数量。土地及其定着物称为不动产所谓定着物是指附着于土地，在于土地不可分离的条件下才可以使用的物体。如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使地价发生上升变化。地产和房产均属于不动产。土地的特性应该分为自然特性与经济特性两种：1.自然特性：位置的固定性；质量的差异性；资源的不可再生性；效用的永续性。2.经济特性经济供给的稀缺性；产权的可垄断性；利用的多方位性；效益的级差性。二、地租与地价理论（一）地租理论土地没有价值，但土地具有价格，土地价格是地租的转化形式。根据地租产生的原因于条件，地租可以分为级差地租和绝对地租两种形式。马克思指出，不同地块的土地，在地理位置、肥沃程度等方面的差别形成了不同等级的土地。等量资本投入到等面积不同等级的土地上，因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润，便是级差地租。垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。垄断地租的形成，除了土地产权垄断以外，还有某些土地具有特殊的自然条件而形成，如受产地、自然环境和自然资源影响，能产名贵优质酒，酒的价格由购买者的购买欲和支付能力决定，是一种垄断价格。（二）地价理论1.马克思的地价理论按照马克思的劳动价值论，土地是没有价值的，因为土地不是劳动的产物。地价不是土地的购买价格，而是土地地租的资本化。没有开垦的土地是自然物，不是劳动产品，没有任何价值。同时马克思又指出：“价格形式不允许价格和价值之间的量的不一致，也就是价值量和它的货币表现之间的量的不一致而且能够包含一个绝对的矛盾，以致货币虽然只是商品的价值形式，但价格完全可以不再表现价值。有些东西本身并不是商品，例如良心、名誉等等，但是也可以出卖，通过赋予它们的价格，取得商品的形式，因此，没有价值的东西在形式上可以具有价格。在这里，价格表现是虚幻的，就像数学中的某些数字一样。”（《资本论》法文版82页－83页）。2.效用价值理论学说效用价值是资产阶级经济学家萨伊的理论，18世纪被马克思、恩格斯批判，因为它与劳动价值论对立。但是今天我们必须认识世界上还有一类资源资产，它并没有经过劳动创造，而是大自然形成，但它有使用价值，而且对人类使用价值巨大。土地也属于自然资源。3.地价的基本特征1.地价是地租的资本化；2.地价是权益价格；3.土地具有增值性；4.地价与土地用途相关；5.地价具有个别性。三、土地使用权在我国，城市的土地所有权属于国家。农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。我国的土地所有权与使用权可以分离，土地使用权可以拥有和转让。因此，我们所讲的地价，是土地使用权价格。土地使用权出让是指国家以所有者身份将使用权在一定年限内让于使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1.居民用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。四、建筑物的概念及其分类建筑物是人们为达到某些特定目的，经勘查、设计和工程施工而建成的物体，由于其给人的美观感觉而称为空间艺术。按其用途和内部有无空间，建筑物划分为房屋与构筑物两大类。由于这两大类的用途有明显区别，所以，我们要分别讲述：（一）房屋房屋是指供人居住、生产、工作、学习和其他社会活动，以及储藏物品的土木工程建筑。房屋一般由基础、墙、门、窗、栋梁和屋顶等主要部件构成。房屋的基础施工示意图承载建筑物的没有经过人加工的自然地面就称为地基。但是，自然的表面的坚实程度是不同的，如山地与平原就不同，粘土与沙土就不同。另外，建筑物的重量不同，对地基的压力也不同。建几十层高楼与修一栋平房的地基要求差距很大。所以，工程设计就要求人工修建基础，以弥补自然地基的承载力。人工开挖又加工修建的墙以下部分，就称为基础。注意，基础以下没有经过人的加工，大自然形成的承载建筑物的土地，称为地基。人们修建基础的目的是增加地基的承载力，防止建筑物下沉。如果建筑物特别重，修建基础达不到要求，那就要实施打桩工程。地面地面地基基础打桩工程示意图地面岩石层墙体施工示意图墙是在施工完基础后在基础之上用砖、石或者水泥建筑成的四框。墙按厚度分为“37墙”、“24墙”、“48墙”等等；按墙的用途分为承重墙与隔断墙。墙有时与栋建在一起，起承重作用。房盖：房屋必须有盖，没有盖不成为房屋，是构筑物。房盖的作用有三：1.挡风、防雨、防寒；2.挡太阳光；3.美观。房盖要视具体情况决定建成什么样式，花费多少代价。（二）构筑物构筑物是指房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、桥梁、大门、牌坊、雕塑、纪念碑、水塔、烟囱、围墙等专门建筑。构筑物都具有特殊用途，形状也具有独性，下面我们看看一些有代表性的构筑物图片，以增加我们的理解程度。（三）建筑物的分类为了便于评估，我们按两种标准将建筑物分类：1.按经济用途分类：分为：商业建筑（一般要讲究外观美）（三）建筑物的分类为了便于评估，我们按两种标准将建筑物分类：1.按经济用途分类：分为：商业建筑（一般要讲究外观美）工业建筑（要讲究实用）（三）建筑物的分类为了便于评估，我们按两种标准将建筑物分类：1.按经济用途分类：分为：①商业建筑（一般要讲究外观美）②工业厂房（要讲究实用）住宅③民用住宅（三）建筑物的分类为了便于评估，我们按两种标准将建筑物分类：1.按经济用途分类：分为：①商业建筑（一般要讲究外观美）②工业建筑（要讲究实用）③民用住宅④公用设施2.按结构材料分类：分为：钢结构钢筋混凝土框架结构混合结构其他结构第二节：房地产价格及其影响因素一、房地产价格种类1.所有权价格与使用权价格2.市场交易价格3.经济福利房价格4.土地价格与房地产价格（1）基准地价（2）市场自由交易地价（3）拍卖地价5.房地产价格（1）总价格（指一栋房屋或一个立体单元）（2）单位价格（每平方米）1）建筑面积价格（阳台计算、起点与公摊）2）使用面积价格（3）容积率容积率＝建筑总面积÷土地总面积二、房地产价格的影响因素1.地理位置2.建筑结构与材料3.朝向4.用途5.建筑高度与容积率6.装修质量7.建成时间8.外观与建筑格局9.产权10.风水四、房地产评估原则1.最有效使用原则2.合法原则五、建筑风水问题专门讲述第三节：收益法评估房地产一、基本思路房地产在交易时，随着所有权的让渡，房地产的收益转归购买者。购买者一次性支付的一定货币额，就是补偿原房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产每年带来的利息收入，应该等于他每年能从该房地产获得的净收益。这个金额就是该收益性房地产的理论价格。用公式表示就是：房地产价格＝纯收益÷资本化率这个理论抽象包含三个假设：其一净收益每年不变；其二资本化率固定；其三收益期无限。二、适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多数不适用。三、净收益（一）净收益的含义净收益是指归属于房地产的除去各种费用的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意实际收益与客观收益的区别。（二）客观总收益总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是被评估房地产一年内所能得到的收益。求取总收益时，是以即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。所说的客观收益就是指房地产处于正常使用条件下，最佳利用状态下，所能得到的收益。实际经济情况十分复杂，评估人员面对的收益也很难确定，所以，必须考虑以下三点：其一是与类似房地产作比较；其二是对市场走势作出准确判断；其三是必须考虑收益的风险和可能性。（三）客观总费用总费用是指取得收益所必须花费的支出，如维修费、管理费。这些都是取得总收益必须投入。总费用也称为客观费用。它所包含的项目，随着被评估房地产的状态不同而有所不同。费用支出有些是正常指出，有些是非正常指出。作为从总收益中扣除项目，一定要认真分析，不正常的费用支出不能扣除。四、资本化率资本化率又称还原利率，它是决定评估价值的关键因素，正因为如此，评估值对其特别敏感。资本化率的每一个微小变化，都会使评估值发生显著变化。所以，确定资本化率非常重要。（一）资本化率的实质收益性房地产的购买，实质上是一种投资行为。资本化率在一定程度上反映了投资收益率。因此，资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，利润率越高；风险越小，利润率越低。收益性房地产的交易之所以达成，是因为投资于房地产的利润率，与投资其他同等风险的项目的利润率相当。对投资行为来说，资本化率越高，说明投资风险越大。因此，处于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，资本化率应该不同。（二）求取资本化率的方法1.净收益与售价比较法评估人员搜集市场上近期交易的与被评估房地产相同或者相近似的房地产净收益，交易价格等资料，反算出它们各自的资本化率。这种方法运用的基础是房地产商品的替代性。选取的交易案例均来自市场，能直接的反映市场供求状况，因此，反算出来的资本化率基本上能反映投资该房地产的利润率。此时求得的各资本化率是用实际收益与房地产价格之比求出来的，可以通过选取多个案例的资本化率平均值，来消除偶然因素影响。可以根据具体情况具体分析，采取算术平均值或者加权平均值。关键是要占有大量交易资料。举例可见教材115页的例11－1。2.安全利率加风险调整值法通常选取银行中长期利率为安全利率，然后根据影响被评估房地产的社会经济环境状况，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加。这种方法，简单易行，对市场要求不高，应用广泛。但风险调整值主观性强。3.各种投资收益率排序插入法评估人员收集市场上各种投资的收益资料，然后把各项投资收益率按多少排队。评估人员估计被评估房地产投资风险是多少，并将其插入排队之中，然后确定资本化率的大小。（三）资本化率的种类1.综合资本化率这是将土地和附着其上的建筑物看作一个整体，在评估时采用的资本化率。此时评估的是房地合一的整体价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。2.建筑物的资本化率建筑物的资本化率用于评估建筑物的自