合富辉煌_长沙纺织机械厂地块前期策划报告_167PPT

长沙纺织机械厂地块前期策划报告谨呈：长沙广汇房地产开发有限公司2本项目工作阶段划分报告撰写与公司评审中期沟通市场调研工作内容地块考察收集基础资料典型项目调研问卷调查工作内容确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整工作内容汇报反馈调整第一章地块位置与基本指标项目四至分析道路与交通条件地块特征判断价值挖掘方向★项目现状及地块分析PART14地块位置及基本数据基本数据：占地面积：2.2万㎡容积率：5.0总建筑面积：约11万㎡其中商业面积：15000㎡开发类型：住宅、商业限制指标：90/80地理位置：项目地块位于劳动东路洞井路段的纺织机械厂内。本案5地块四至及周边情况南部：现状为杂乱农民房西部：现状为王家冲路，包括路两边的厂区家属区，王家冲居民区东面：为原纺织厂家属区，并有一定高差。北面以及西北面主要是老厂的家属区宿舍，档次不高。地块四周基本被居民区所包围，南面主要为自建房和棚户，形象较差。6道路与交通项目地目前交通条件较差，项目地主要交通出入口有劳动路和橘园路，以及新建东路上王家冲路，其中劳动路以及王家冲路出入通道路况较差；目前来看，进入地块最佳通道为从桔园路进入地块，并有146路、2路到达地块位置；从规划方向来看，车站南路与橘园路的对接和洞井路的拉通将极大改善项目交通条件。新建东路劳动东路二环线附近，临京广铁路；交通通达性差，进入地块难度较大；从规划来看，道路规划前景利好。南二环线7地块价值项目地形为城市台地，视野极其开阔，临南二环线，将形成俯瞰南城之势；用地方正，利用率高；内部仅少量厂房，拆迁难度小，开发难度低。●本案位置●二环线地块内部较平坦，无景观资源；地块边缘地势变化较大，为城市台地，地势较高地块特征82001-2020年指标中心核心区区域范围城市主体指河东城区集中联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，规划城市建设用地124平方公里，城市人口规模为146万人。发展现状寸土寸金，城市中央核心所在地。活跃有中心板块发展优势城市心脏所在地城市空间结构规划要点：沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含浦组团。城市全面扩张之下土地供应分散，热点片区四处开花，但市政配套相对滞后，中心核心区优势地位更加显现。项目价值方向—区位价值城市中心极★9项目位于城市主城区域，临南二环，区域内主要为城市原居民区以及原企业家属区，居住氛围浓厚；片区配套成熟，处于东塘商圈以及雨花亭商圈辐射范围以内，生活便利。东塘商圈●●●●★砂子塘小学省中医附一医院省中医药大学家润多步步高雨花亭商圈●沃尔玛●安贞医院★王家冲小学●华银旺和项目位于城市主城区域，区内居住氛围浓厚，配套成熟，共享两大城市商圈。城市多重完美配套项目价值方向—区位价值本案10项目价值方向—区位价值11本案所处为中心区R片，从规划前景分析，洞井路的改造和车站南路的拉通将极大改善区域内交通现状；从规划用地分析，项目所在片区基本为居住用地和中小学教育用地，工业仓储用地将逐步置换，城市绿地增大，雨花亭公园已在规划中。完善的交通、教育、城市绿地规划，纯生活区的前景，将形成城市中心稀有的生活大社区。城心居住绿洲项目价值方向—规划前景12项目价值方向—突破区内形象，树立片区标杆13项目价值方向—城市台地优势14属性诠释区域属性主城区内，临南二环属中心区，区域价值凸显临近城市东塘和雨花亭两大商圈周边配套成熟，居住价值较大道路、教育、绿地等规划完善规划前景看好，升值空间较大项目属性占地约2.2万㎡，容积率5.0左右高密度中等规模社区受90/80限制户型打造受限尚不靠城市主干道地块目前进入性和昭示性较差地势较高，为城市中心台地将形成项目独特气势四周主要为居民区，景观面较差无稀缺性资源，居住范围浓厚商业面积15000㎡面积过大，对住宅有一定影响项目属性界定城市中心高密度居住生活区，受90/80限制，区域前景看好，无独特资源。15开发目标确定打造长沙市场精品住宅项目树立企业品牌打造城市精品项目价值实现规避开发风险通过项目实现公司品牌在新进市场的确立和团队建设控制项目风险，保证现金流项目开发目标16R1R2如何实现我们的目标，找到核心问题现状期望目标品牌树立打造城市精品项目价值实现城市中心区域无优势景观资源有90/80限制市场发展态势：项目面临的市场环境和机会？挖掘区域价值：区域的价值如何挖掘和突破？项目定位：项目的核心客户在哪？产品如何组合？走什么样的发展方向，最大化品牌价值？？S-C-Q金字塔模型—找到核心问题17项目报告的结构思路导图发展战略资源挖掘机会分析形象定位客户定位产品定位案例研究发展定位物业发展建议社区生活模式硬性竞争力软性竞争力总体规划功能配比建筑风格园林风格配套设施物业管理项目资源市场现状客户喜好市场研究政策背景整体市场客户调研区域市场价格定位18第一章★项目现状及地块分析PART2★项目面临的市场环境长沙概况城市经济与发展环境长沙房地产市场分析长沙房地产发展走势项目区域市场研究19长沙位于泛珠三角经济圈内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市。长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应；长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。城市区位城市位置20城市价值岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江、天心阁是长沙最重要的景观和历史人文资源，是长沙几千年历史的见证。首批历史文化名城、山水洲城，人文资源丰富。首批历史文化名城21单核发展阶段“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”城市结构：２０００年以前，以五一商圈为核心，省府、市府聚集，城市单核特征明显；十五期间，按照“尊重历史、面向未来”和“西文东市、拓南兴北”的规划思路，以经营城市的理念，通过五一大道的改造、市府、省府的搬迁等，拉开城市扩张骨架；十一五规划提出，“一带两区、三线四城”的发展战略；“一带”即将湘江风光带作为城市的品牌来打造；“两区”是以省府、市府为中心的两个新城区，充分发挥其带动作用和辐射作用；“三线”是致力于高速铁路、城际高速公路和城市轨道交通建设，积极推进长株潭一体化；“四城”指暮云、捞霞、高星、含浦四大组团建设。中心板块城南板块尚东板块芙蓉北市府麓谷板块体育新城麓南板块月湖星沙板块西文东市，拓南兴北从城市发展进程看，长沙正由单中心向多中心演变，多组团发展，城市外扩趋势明显，是城市向城市群发展的重要过渡。城市扩张城市发展进程22城市机会——城市化进程未来10年城市化将是中国经济发展的核心增长级,长沙在这个阶段具有强劲的后发优势；长沙市规划4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人,平均每年将有20万人口进入城市。初期中期晚期城市化进程城市化率低于３０％为初期阶段，城市化的发展速度比较缓慢，是大发展的准备阶段。城市化率达３０％～７０％为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长。城市化率超过７０％以后为晚期阶段，社会经济发展渐趋成熟，城市人口保持平稳。长沙城市化进程加快，具有强劲的后发优势，人口急剧增加，房地产空间较大。23城市机会——长株潭城市群长株潭一体化目标：通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。城际角度：长株潭一体化，区域竞争力提升，城市快速发展。城市机会——长株潭一体化24到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》六大突出优势助推长株潭城市群起飞：1、地理和交通区位优势；2、显著的综合实力和较强的增长潜力；3、密集的科教和智力资源；4、产业基础雄厚，具有承接国内外产业转移优势；5、是我国重要农业基地；6、市场发达，具有推进市场资源优化配置的良好基础。长株潭城市群将成为华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。城市机会——长株潭一体化25长株潭携手武汉成为第四批“新特区”，融城提速，带动中部崛起。综合改革配套试验区：获得经济和制度发展的“豁免权”，等于更为宽松的发展环境，由此激发的发展主动性，可以针对现实问题，进行改革；从现有“新特区”的发展实际看，体制机制障碍众多，改革是比投入更为强劲的发展动力。中部崛起城市机会——长株潭城市群城市机会——新特区设立26城市机会——沿海产业转移长沙城市发展的重大机会——沿海产业转移，人才回流。湖南具有承接珠三角产业梯度转移、扩大与港澳地区交流、开拓“中国-东盟自由贸易区”市场的地缘优势，特别是泛珠三角区域合作框架协议签订后，这一优势更显突出；湖南近来招商引资，对外交流合作频繁，努力承接沿海对外产业转移，包括近年来的“中国中部投资贸易博览会”、“泛珠三角区域经贸洽谈会”、“沪洽周”等；到2007年底，湖南省人才总量由五年前的267.5万人增加到370万人；由于制定实施了吸引人才、鼓励创业的一系列优惠政策，湖南五年内共引进高层次急需人才2万余人，实施引智项目近1000个，聘请外国专家近万人次，长期在湘服务的外国专家保持在2000人左右。27第一章★项目现状及地块分析PART2★项目面临的市场环境长沙概况城市经济与发展环境长沙房地产市场分析长沙房地产发展走势项目区域市场研究28长沙市历年GDP与固定资产投资情况656.41728.08812.9928.221296.661519.91790.662190.252022803634956689151089.81445.1911.3%12.1%12.7%14.0%14.9%14.80%16.00%38.3%28.1%36.5%38.9%31.9%22.57%32.80%14.8%22.7%0500100015002000250020002001200220032004200520062007亿元0%10%20%30%40%50%GDP固定资产投资年增长率年增长率近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2007年城市GDP达到2190.25亿元；近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2007年已达1445019亿元，增幅高达32.80%；大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用。长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展。GDP和固定资产投资数据来源：长沙市统计局29从历年来数据看出，长沙产业结构稳定于“三、二、一”型，第三产业比重最大；“三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力逐步增强；与沿海发达城市相比，长沙第一、第二产业的比重依然过大，产业结果的优化和发展任务依然艰巨。12.30%11.3%10.8%9.7%8.9%9.3%7.60%6.90%6.30%41.10%40.9%40.8%40.4%42.4%44.4%44.10%43.30%45%46.60%47.8%48.4%49.9%48.7%46.3%48.30%49.80%48.70%0%20%40%60%80%100%199920002001200220032004200520062007第一产业第二