北碚房地产市场分析报告

北碚区及房地产简况2013年8月25日北碚基本情况北碚区是重庆主城九区之一，是两江新区的重要组成部分，位于缙云山麓、嘉陵江畔。是重庆独具魅力的都市花园、人文福地、宜居之城、两江新秀、重庆“后花园”。全区幅员755平方公里，人口73万，辖5个街道，12个镇。2012年城镇化率达75.5%。战略目标：成为重庆主城新的重要增长极、国家可持续发展先进示范区和重庆市全面建设小康社会先行区；到2016年基本建成“经济强区、文化强区、科教强区、品质城市示范区、和谐社会示范区”，基本实现“两步走、六领先、六翻番”的战略目标。北碚经济指标2012年北碚区GDP总值334.76亿元，居主城第三位；规模以上工业总产值569.93亿元，居主城第二位；规模以上工业增加值169.46亿元，居主城第三位；地方财政收入36.92亿元，居主城第一位；全社会固定资产投资395.81亿元，居主城第一位；社会消费品零售总额121.48亿元，居主城第四位；城乡居民人均收入分别达到24728元和10018元，增幅均居主城第二位232281833033121033353961210100200300400201020112012经济指标1（亿元）GDP全社会固定投资社会消费品零售总额19092720521954882624872100180500010000150002000025000201020112012经济指标2（元）城镇居民可支配收入农村居民纯收入3091813642554003000100200300400201020112012经济指标3（亿元）存款余额贷款余额北碚区位北碚区是重庆市都市发达经济圈和重庆内陆经济开放示范区的重要组成部分，也是重庆“1小时经济圈”的重要拓展区和增长极，区位条件优越，物流方便快捷，是重庆主城区未来发展的经济高地。北碚距离市政府24公里，距江北国际机场26公里，大约15分钟车程。境内嘉陵江纵贯南北，襄渝、遂渝铁路横穿东西，国道110线、渝武高速公路、外环高速穿越全境，规划及建设的中环线、轻轨1.3.6号线共同形成了水、陆、空综合联运的独特优势和快捷的物流体系北碚交通•北碚交通发达，是进出川北的咽喉要地。襄渝铁路横穿东西，嘉陵江黄金水道纵贯南北，区间干道连接四面八方。北碚距重庆市中心24公里，距重庆江北国际机场27公里，交通极为便捷。北碚“两高一特”产业高新技术产业：2012年高新技术产品产值达312亿元，占规模以上工业总产值的54.7%.高品质生态商住品牌：2012年开工商品房250.18万㎡，销售商品房148.77万㎡，销售额81.96亿元。特色旅游产业：2012年接待游客1848万人次，实现旅游综合收入55亿元。近3年增速在20%以上。北碚是重庆的一个老工业区，已经形成以仪器仪表制造业、汽车摩托车零部件为主的机械制造业、生物制药业、资源加工业等为主导的门类齐全、综合配套性强的工业经济体系；形成了以200多家规模以上工业企业为骨干，2000多家小企业为基础的工业企业体系193270312050100150200250300350201020112012高新技术产值（亿元）4255605700100200300400500600201020112012规模以上工业总产值（亿元）北碚商品房市场2010年-2012年房地产投资额及商品房供需（如右图）商品房开发格局2641165534314677250149129050100150200250300350201020112012开发（万㎡）成交（万㎡）投资额（亿元）北碚划分澄江组团、北碚组团、蔡家组团、水土组团；商品房近期主要以北碚组团、蔡家组团为主；澄江、水土以工业开发为主。竞品住宅项目分部北碚区整体住宅（不含蔡家、经适房）套内面积8600元/㎡，高层住宅均价在7630元/㎡左右，洋房住宅均价在9030元/㎡左右，别墅住宅均价在11500元/㎡左右1435621新天泽云山外（小高层7800）2海宇西湖山水（小高层7800+联排别墅9700）3海宇西苑（小高层8900）渝复竹芸山水（小高层6850）45维景缙云碧桂（小高层7200）6龙湖紫云台（洋房9500+别墅11000）数据均为套内单项目平均年去化9-10万㎡左右，存量去化周期不到2年，竞争环境相对平稳。60-90㎡的户型较受欢迎，总价控制在50-80万/套以内的房源市场接受度较高。单位：万㎡在售项目销售以强销期计算状态项目名称总规模供应量销售量存量待开发量年均去化产品形态主力户型产品买点在售龙湖紫云台6327.0625.861.235.9425.86洋房、联排、类独、独立洋房102-147品牌、景观资源在售海宇西湖山水13.39.3690.363.944.68小高层、叠拼、联排小高层：98-153联排：259-385叠拼：204-255品牌在售新天泽云山外226.926.50.4215.086.92小高层、联排小高层59-137联排尚未推出品质及价格在售海宇西苑85.64.171.432.45.6小高层小高层56-138品牌尾盘渝复竹芸山水484845.322.68012小高层小高层75-101价格在售缙云碧桂5.180.640.620.024.540.64小高层小高层49-87价格未售东原碧云天3.9——————3.9——叠拼、联排别墅——品牌、景观未售沿海赛洛城19.75——————19.75——洋房、小高层——性价比数据均为套内北碚区商业中心主要由老城区和新城区两个板块构成，居住区商业化将成为新商业模式老城区商业中心（传统中心）天奇广场（超市、百货）重百三店（超市、百货、服装、家居）永辉超市新城区商业副中心（海宇嘉陵风情步行街、汽车站）雄风百货广场（超市、百货、服装、家居）新区府北碚土地市场结论：①北碚土地市场主要为北碚组团、蔡家组团；②2010年至2013年上半年土地共计成交量480.6万㎡，体量799万㎡；③2013年上半年综合楼面价达2287元/㎡，蔡家组团成交楼面价达1517元/㎡，北碚组团综合楼面价达2287元/㎡，北碚区综合地价将提高；④北碚组团及其他容积率较低在1-1.5，蔡家组团容积率在2.0左右；20629613424310219439660501001502002503002010年2012年北碚土地成交量及体量（万㎡）成交量最大建筑面积北碚区北碚组团及其它蔡家组团成交量体量楼面价成交量体量楼面价成交量体量楼面价2010年206296147193102152611319414422011年1342431568607722407416612532012年1021941349646619474812810402013上半年38.666169610.615.422872850.61517楼面价（元/㎡）147115681349169615262240194722871442125310401517050010001500200025002010年2012年综合楼面价北碚组团楼面价蔡家组团楼面价土地位置用途土地建筑规模(m2)起始价竞得单位竞得时间成交价出让楼面价面积/容积率(万元)(万元)方式元/㎡北碚区北碚组团温泉城运河片区（一期）分区1-3-3-2/03、1-3-3-4/03地块商业用地、商务用地兼容二类居住用地4811648297.97187重庆柏椿实业有限公司2013-5-277187挂牌1488北碚区北碚组团温泉城运河片区（一期）分区1-2-2-2/03地块商业用地、商务用地79576365.61290重庆柏椿实业有限公司2013-5-271290挂牌2027北碚区蔡家组团M标准分区M05-02/04、M37-01/03号地块二类居住20131937270054787重庆金科房地产开发有限公司2013-5-1054787拍卖1470北碚区北碚组团B标准分区B48-3/05地块二类居住用地、商业用地、金融保险用地、其他商务用地26887537749572重庆棠国房地产开发有限公司2013-3-2515100拍卖2808北碚区蔡家组团N分区N03-02/01、N09-01/02地块一类居住用地、二类居住用地7671613342021864重庆上善置地有限公司2013-3-2522000拍卖1649北碚区北碚组团A分区A72-1/02地块二类居住用地24708444747339重庆群田置业有限公司2013-1-411400拍卖2563附件：2013年上半年土地成交