广州K11购物中心案例分析(51页)

广州K11购物中心案例分析目录A.项目基础研究B.项目功能及品类分析C.项目动线及建筑设计D.项目配套设施及亮点A.项目基础研究A1项目基础资料A2项目相关方介绍A3项目区位分析A4项目交通分析A5项目商圈界定A6项目竞争分析B.项目功能及品类分析C.项目动线及空间设计D.项目配套设施及亮点目录广州K11购物艺术中心位于广州市珠江新城CBD商圈，建筑面积7万平米，定位商旅文聚集地，以艺术为主题的休闲购物中心商业面积7万平方米，共10层，地上8层，地下2层，场内设有目前广州商业体中面积最大、超800平方米的艺术空间，跨越商场的1、3、4层项目基础资料项目概况项目名称广州K11购物艺术中心所属商圈广州CBD商圈项目定位商旅文聚集地TravelRetailing客群定位中青年品质消费客群商业体量7万平方米开业时间2018年3月31日项目位置广东省广州市珠江东路6号周大福金融中心轨道交通地铁5号线、地铁APM线广州K11购物艺术中心效果图K11艺术购物中心是香港新世界发展有限公司创立的高端品质生活品牌，首次将艺术、人文、自然三大理念融合，目前已入驻全国8个城市项目开发商关于K11新世界发展有限公司(“新世界发展”)于一九七零年由郑裕彤博士创立，并于一九七二年在香港联合交易所挂牌上市。经过二十多年的经营与发展，集团的核心业务已由最初的房地产拓展至酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、电讯及交通运输等领域。新世界发展是香港四大地产发展商之一，由该集团兴建的“香港会议展览中心”是目前香港最大、最有特色的商业中心之一艺术•人文•自然K11是世界上第一家博物馆零售店郑志刚先生于2008年创立的一个革命性的博物馆，零售概念和艺术与商业的混合模式，K11是世界上第一个原创品牌，开创了艺术•人文•自然三大基本要素的融合目前新世界发展有限公司以在国内8个城市建立了K11，包括香港、北京、天津、上海、武汉、宁波、广州、沈阳，建筑面积达120万平方米以上项目相关方介绍K11位于广州市主城区，区位条件优越，人口消费需求旺盛、消费能力强项目区位分析节点轴线轴线边界边界领导者适合做综合体可以规模大差异化适合做商街规模小回报高差异化适合做时尚利用流动性跟随者适合做邻里必需与配套跟随者利用景观做特色地块在区域内位置•根据《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案，本项目位于广州市主城区，即区域节点处•根据项目所在区域位置对商业的贡献和影响，项目区块位置得天独厚，区域客群就有消化大型综合体的潜力项目四面临街，同时位于地铁5号线和APM线交互站花城大道地铁站出口，属地铁覆盖物业，项目B2层有专门通道通向珠江新城站，交通优势显著项目交通分析5号线APM线3号线冼村路项目位于广州市主要商圈之一珠江新城商圈，该商圈高层写字楼多、世界500强企业聚集，购物中心商业体量大，发展快速项目竞争分析火车站商圈北京路商圈东山口商圈珠江新城商圈天河商圈沙河批发市场中大布匹市场江南西商圈十三行广州市商业概况（2017年）广州市常住人口：1449.84万天河区常住人口：169.79万人规划珠江新城常住人口：18万广州市GDP：21503.15亿元GDP增速：7.0%人均GDP：150678元三产比：1.09:27.97:70.94项目3公里范围内覆盖珠江新城商圈和天河商圈，该范围内大中型购物中心总体量超170万，包括太古汇、正佳广场等代表性商业体项目竞争分析序号购物中心名称建筑面积1海印都荟城2.4万2花城汇15万3天汇广场10万4高德置地广场（春夏秋冬）22万5优托邦购物广场7.1万6广州国金天地购物中心4.5万7维多利广场3万8广百百货5万9天河城16万10正佳广场30万11万菱汇5.8万12太古汇13.8万13天环Parc11万14天娱广场6万15摩登百货3万16太阳新天地15万海印都荟城国金天地购物中心高德置地广场花城汇天汇广场太阳新天地优托邦购物中心高德置地摩登百货太古汇正佳广场万菱汇天环广场维多利百货广百百货天河城K11(site)1.9公里天河商圈珠江新城商圈名称：广州太古汇建筑面积：13.8万㎡定位：LuxuryMall顶级时尚购物中心开发商：太古地产开业时间：2011年9月代表品牌：BURBERRY、BALGARY、卡地亚、香奈儿、古驰、纪梵希PRADA、爱马仕、路易威登、杜嘉班纳、芬迪、迪奥、乔治·阿玛尼、MIUMIU、周生生、雪花秀、优衣库、维多利亚的秘密、祖马龙、潘多拉、乐高品牌专卖店、顺电、江南布衣、悦诗风吟、施华洛世奇、欧米伽、思瑞、凯卓等名称：正佳广场建筑面积：30万㎡定位：MixMax一站式购物中心开发商：广州正佳企业有限公司开业时间：2005年1月代表品牌：欧时力、歌莉娅、播、MAXRIENY、MO&Co.edition、H&M、CabbeenLifestyle、Pull&Bear、歌力思ELLASAY、Stradivarius、EMU衣妙、兰蔻、GAP、NIKE、正佳极地海洋世界、友谊商店、UR、苏宁、lily、正佳Hi生活馆名称：高德置地广场建筑面积：22万㎡定位：开发商：高德置地控股有限公司开业时间：2010年12月代表品牌：NewBalance、UNIQLQ、H&M、CostaCoffee、GBF风尚·广百、猫屎咖啡、鲜茶道、面包新语、韩客莱、K饭、鱼鲜生、飞扬影城、THEWAY、乐咖意、贡茶、海老江、MISSONI、VERSACECOLLECTION、广州农商银行、Bluegirl、必胜客、萨莉亚、UR、屈臣氏、名称：天汇广场igc建筑面积：10万㎡定位：MixMax一站式购物中心开发商:香港鸿基地产、广州富力地产、广州合景泰富地产联合开发开业时间：2016年10月1日代表品牌：APM、ARTE、珂莱欧、周大福、周生生、艾德·哈迪、芙拉、纪梵希、科颜氏、六福珠宝、潘多拉、LINKS、施华洛世奇、特斯拉、悦诗风吟、雅格狮丹、卡邦尼、IDO、單農、BEAST项目竞争分析A.项目基础研究B.项目功能及品类分析B1项目品类比例B2各层功能及品类分析B3店铺实景C.项目动线及空间设计D.项目配套设施及亮点目录K11品类集中，从数量上看，零售购物为主要品类，零售门店数量达57%，其中以个人休闲时尚购物为主，餐饮以正餐为主，娱乐以人文教育为主品类数量比例品类数量比例项目品类比例主力店：言几又书店、CGV影城、半岛酒家、一尚门言几又书店一个涵盖书店、咖啡厅、艺术画廊、文创生活馆、创意孵化地的城市文化空间，融合了多元素的设计空间，汇聚了当下最具代表性的时尚品牌CGV影城CGV是韩国CJ集团下属的一个上市分公司，主要从事影院开设与经营业务。是韩国第一家引进多厅影院的公司，也是韩国最大的影院公司，K11CGV影院还设有4DX厅和ScreenX厅半岛酒家半岛酒家由半岛投资集团匠心打造的粤菜精品酒家，酒家装修风格融合了低调奢华与摩登时尚的设计元素，酒家布置有豪华舒适的多功能宴会厅、独具一格的豪华VIP包房以及气势十足的迎宾大堂一尚门汇集世界设计名家和新锐设计師，展示其独具匠心、巧思与趣味兼备的创意产品，品类涵蓋男女服裝、鞋包、配鉓、家具及用品等；TFD以工业包豪斯风格的创意空间理念，结合现代多媒体技术，营造轻松、惬意、別具一格的购物氛围，为注重创意、生活美学的城市族群构建一个多維的時尚生活体验平台项目主力店项目业态品牌B2层设有主力店言几又书店，地铁出入口一侧则设置为餐饮集中区，该层主要功能品类即书店与餐饮B2功能分区书店餐饮集中区餐饮+特色零售B2层餐饮以休闲轻餐为主，购物零售品类则以食品杂货为主序号名称品类子行业行业POP-UPSTORE1THEPERFECTPOP休闲食品食品杂货购物2LANDBASE休闲食品食品杂货购物GOURMET餐饮3岭南真味中餐正餐餐饮4RealSqueeze&Milkopedia饮品及甜品休闲餐饮餐饮5MEALSALAD米有沙拉其他快餐小吃快餐餐饮6PermaBistro朴门面包糕点休闲餐饮餐饮7TAIGAI台盖饮品及甜品休闲餐饮餐饮8日日煮x子坤1929老港茶啡饮品及甜品休闲餐饮餐饮SPECIALTYSTORES特色商店9Corner'sDeli杂货食品杂货购物10DAYDAYCOOK健康健康美丽娱乐BOOKSTORE书店11言几又杂货食品杂货购物艺术品1WrathfulKingKongCore《忿怒金刚核》WrathfulNineHeads×BrainAngerPathway《怖畏九头×大脑愤怒中枢》WrathfulKingKongCoreXRayMode《忿怒金刚核—X光模式》B2品类品牌B1层分为零售和餐饮两大功能板块，其品类在各自板块集中，使功能分区明确B1功能分区零售餐饮B1层零售购物品类以个人时尚型购物为主，间以3家生活形态型购物品类，餐饮则以正餐为主，种类丰富，包含中餐、西餐和亚洲其他菜系序号名称品类子行业行业POP-UPSTORE1JOYYE家居家饰生活形态购物FASHION&ACCESSORIE时装配饰2C.P.U鞋个人时尚购物购物3MOUSSY/SLY时装个人时尚购物购物4MO&Co.时装个人时尚购物购物5RetroTomorrow时装个人时尚购物购物6Obag箱包个人时尚购物购物7O.C.E.时装个人时尚购物购物8NikeKICKSLOUNGE鞋个人时尚购物购物9adidasOriginals鞋个人时尚购物购物10MONtoSUN箱包个人时尚购物购物11URBANREVIVOCOLLECTION时装个人时尚购物购物12UNITEDNUDE鞋个人时尚购物购物13MISSSIXTY鞋个人时尚购物购物14nisissfree饰品个人时尚购物购物15SCENTBOUTIQUE化妆品个人时尚购物购物16Kinsole饰品个人时尚购物购物17HEFANG饰品个人时尚购物购物18BabyBei饰品个人时尚购物购物194INLOOK饰品个人时尚购物购物20木九十饰品个人时尚购物购物POP-UPSTORE21小琥馆中餐正餐餐饮22SUSHIHANZUO半藏亚洲餐饮正餐餐饮23OverMediumbySENSES饮品及甜品休闲餐饮餐饮POP-UPSTORE（续）24iL-fico亚洲餐饮休闲餐饮餐饮25KNOTKNOT饮品及甜品休闲餐饮餐饮26SAJIAO撒椒中餐正餐餐饮27森田屋亚洲餐饮正餐餐饮28TheatreMagicKitchen&Pub喜剧创意菜正餐餐饮29T.P.STHEPERFECTSLICE西餐正餐餐饮30ALAN'SKITCHEN西餐正餐餐饮31MAYS蔓莳创意菜正餐餐饮32MUINE美奈小馆亚洲餐饮正餐餐饮33135冰室亚洲快餐小吃快餐餐饮34一溪月亚洲快餐小吃快餐餐饮35藤王面包糕点休闲餐饮餐饮CAFFEE咖啡36BlackDotCoffee黑点咖啡饮品及甜品休闲餐饮餐饮37CAFFEPASCUCCI饮品及甜品休闲餐饮餐饮BEAUTY&HEALTHCAFÉ美容护理38HER&SHELLEY化妆品个人时尚购物购物39L'OCCITANE化妆品个人时尚购物购物40toocoolforschool化妆品个人时尚购物购物41L.jNailsalon美丽健康美丽娱乐42TheBeautools家电生活形态购物43YA-MAN家电生活形态购物B1品类品牌F1层为购物区，零售品类集中性强，购物功能突显F1功能分区F1层购物品类以奢侈品牌、设计师品牌时装为主，定位高端，满足高消费需求人士品质化、独特性、一站式和价值化追求序号名称品类子行业行业POP-UPSTORE1VanGoghSENSESFleur礼品文化体育购物2Nespresso家电生活形态购物SPECIALSTORES特色商店3D'ardreeParis礼品文化体育购物JEWELLERY·WATCHES·OPTICAL珠宝·钟表·眼镜4JUVIL饰品个人时尚购物购物FASHION&ACCESSORIES时装配饰6MOSCHINO时装个人时尚购物购物7NeilBarrett时装个人时尚购物购物8DSQUARED2时装个人时尚购物购物9sergioriss