武汉华润（长丰村地块）项目整合传播策略全案

武汉华润（长丰村地块）项目整合传播策略全案顺势而为，看起来不够有情怀，但这是成功的真谛——雷军这是我在40岁那一年悟出的最重要的一个道理。我小时候干了很多逆天而为的事情，今天我们岁数大了，顺势而为就好。往往越能干、越有才华的人越有自己的观点，越喜欢标新立异，越喜欢逆天。当我们经过这个社会的很多坎坷以后才知道，其实有时候反而一般的人可能更容易成功。滚雪球总是从坡上往坡下滚，容易啊！我们原来说这个不具挑战，一定要从山下运石头到山上，其实完成的东西是一样的。你得跟着大势走，不要试图逆天。势不对的时候能不能成？也能成，容易小成。你付了一百倍的努力，获得了一个小成，你的内心会很纠结，势头不对是很痛苦的一件事情“台风来了，猪都会飞”本案物理基数三环边旧改两个地块占地约156114平总建85万方近郊大盘体量大汉口相对近郊位置整体看业态相对多元本案物理属性1以品牌为驱动树立郊区消费信心代表1：万科四季花城代表2：万科城郊区大盘模式2以新的生活方式为核心的驱动代表：广州糖果社区——时代地产及时—观点对于近郊大盘，因其庞大的体量和包罗万象的产品类型，采用市场细分法去寻找定位，肯定找不到答案，大盘定位只能采取战略定位，找准差异化，创建“新品类”。保利时代总建面66万方名流公馆总建面80万方联投广场总建面80万方纯水岸东湖总建面102万方金地自在城总建面117万方天纵半岛蓝湾总建面64万方联投金色港湾总建面68万方保利公园九里总建面80万方复地东湖国际总建面130万方清能清江锦城总建面180万方万科金色城市总建面200万方武汉国博新城总建面700万方星悦城黄金时代总建面100万方泛海国际竹海园总建面600万方王家湾中央生活区总建面60万方中国水电盛世江城总建面62万方百瑞景中央生活区总建面107万方中大长江紫都六期总建面150万方从市中心到远城区，武汉大盘云集武汉大盘市场华润品牌深耕武汉多年，如橡树湾，多为城市品质住宅，也多为所在区域的价格标杆。但基本未涉及城郊产品，也未在武汉做出像深圳万象城和幸福里这样的高端产品，在品牌影响力市场的占有率远不及万科、保利等开发商市场，供应大品牌，压力大压力山大我们的机会在哪？武汉有趣的现象武汉宜家14年9月16日试营业时销售额就达240万元、访客量2.4万人，创下宜家在中国试营业单日销售、到访双纪录。至今，武汉宜家依然每天门庭若市。武汉新天地，独有的文化广场、三期广场等诸多开放式空间已成为各类文化艺术活动的展示舞台，武汉人文的情感空间与国际范儿的生活艺术，都在此原味经典重现。素描写生，艺术表演，手工艺术展品，不定期举办的时尚品牌和公益慈善活动，全球音乐风尚，国际时尚T台，各国风情文化周，体育盛事、环保生态活动的发起，中华传统佳节或是西方节日庆典，每年一度的“相约浪漫武汉天地”盛装舞会……精彩纷呈的各项活动更对所有游客免费开放，这里已然成为本地文化艺术爱好者的朝圣地，节假日期间日均人流量已达5万人次。早吃户部巷，晚吃吉庆街二七，锅盔、虾子、牛蛙、吃货的天堂。只要味道好，再小再破的店都可以排长龙，门口停着一堆好车。城市是人的载体，有什么样的城市就会产生或容纳怎么样的人！汉口“五百年前一荒洲，五百年后楼外楼”，它因其独特地理位置而自然聚集了强大的商业力量，衍生出看似粗鄙却鬼魅迷人的市井生活。“汉口引人注目的第一特征就是极度的世俗化，其最典型的表现则是穷奢极欲，相互攀比以夸豪斗富。”而同时，“一般认为，坚忍不拔和实用主义是汉口人的又一特性……与商业冒险这一倾向紧密相连的是，当面对生活中的不幸以及生命与财富面临危险时，汉口人相当平静地接受之”。*摘自三联生活周刊新潮，讲究，讲面子，接受新事物的方式是先跟风，然后把它变成武汉特色市民化城市与后湖版块同属汉口城市副中心，争夺汉口中心溢出客户本案位于古田版块边缘，近金银湖版块，存在客源竞争版块竞争后湖版块\金银湖版块古田版块后湖版块金银湖版块古田版块居住用地：679公顷，常住人口72.5万人，古田地区是汉口西部中心和武汉“西大门”，未来将形成商贸物流基地，未来将成为武汉的第四个城市副中心。2015年，古田老工业区已纳入全国新一轮老工业基地搬迁改造示范区，在今年的政府报告中，古田片区被正式定位为“汉江湾生态新城”另外该区域是湖北省唯一的国家电子商务示范基地，也是十届园博会主会场，再加上武汉市重点推进的张公堤城市森林公园和汉江公园建设，已吸引了一批大项目落户。宜家、红星美凯龙、凯德商业及招商地产等多家知名企业的进驻更加快了此片区的更新转型升级。•武汉其余三个城市副中心为：鲁巷（光谷片区）、汉阳四新、杨春湖）园博园古田大桥多维立体交通后湖版块根据《武汉市城市总体规划(1996--2020)》和《后湖地区分区规划》，后湖版块为汉口次中心，后湖居住新区总用地面积1293公顷，居住用地面积为26.2平方公里，到2020年人口规模为42.5万人，目前商业总体量72万方，汉口城市广场、南国北都城市广场、万家汇广场、幸福里商业街……大型集中式商业中心加上各楼盘自带商业，加上近期出台规划的商业项目，据新浪乐居不完全统计中，两年内，后湖新增商业或超过百万方，重点品牌开发商进驻，目前为热点置业片区交通配套武汉商业金银湖版块根据武汉“十二五”规划，金银湖区域是“以生态化推进城市化”的示范区域，是武汉重要的中央生态居住区，规划中常住人口规模为30万，武汉烟草、中国海事法院、中国海关、中国联通、航天科工等政府部门及相关企业也相继进入金银湖板块，同时万科、恒大、永旺等知名开发商相继进驻开发，金银湖片区面积大，楼盘多，外来人口也多，另外金银湖的商业较少，交通拥挤，但因其片区价格较低（相比较武汉市场均价便宜两千左右），目前仍为武汉的房地产价格洼地，成为武汉的热点置业区域。金银湖金银湖底商金银湖交通实景版块对比类别古田版块后湖版块规模从版块规模和人口基数综计古田比后湖更具发展前景规划政府规划的古田版块汉口西部中心和武汉“西大门”和“汉江湾生态新城”比后湖版块的“汉口次中心”更具城市性商业古田版块的宜家，红星美凯龙、凯德麦德龙等国际知名商业在武汉是商业热点区域，比后湖版块的多为楼盘底商，集中式商业规模不大，知名度不高，更具商业升值价值环境古田版块内建成绿地面积约650公顷，占城市建设用地约25%，绿地率达38％，比后湖版块的群起商住项目的环境宜人，绿色健康交通现在后湖版块为纯居住区，未来人口和交通会造成拥堵，古田版块的城市交通距离更近，更具城市出行的高效便捷性开发商古田版块目前开发商进驻不多，暂无集中炒热片区的优势，不如目前后湖版块经过几年的品牌开发商进驻和区域炒作，已成为热点置业区价格后湖版块均价1.2万，客群多为汉口中心区挤压人群，古田版块的均价1万1，具备高升值空间版块对比类别古田版块金银湖版块规模古田版块的规模比金银湖版块更大规划古田的政府规划比金银湖版块的“以生态化推进城市化”的示范区域更具城市的发展性商业金银湖版块的匮乏商业不能与古田版块的商业体量与热度相比环境金银湖版块依靠金银湖生态圈，绿色配套丰富，比古田轻工业的环境印象要好交通金银湖版块属于郊区，地理交通偏远，古田版块的交通通达性高开发商金银湖版块的郊区环境盘居多，开发商进驻的时间较长，比古田版块具有置业说法价格金银湖版块均价7000-8000，比古田有价格优势版块竞争机会点+国际化商业等国际化商业，生活更具优越性宜家、红星美凯龙城市感三环内，交通通达性好主城区生态宜居本案临近十届园博园的主会场，居住上更具生态性园博园+区域竞品区域同属于硚口片区，存在客源竞争共享片区政策、交通等配套利好均为品牌开发商本案招商江湾国际\广电兰亭荣荟招商江湾国际：汉口中心双mall国际都汇\核心卖点：商业+8大唯一项目招商.江湾国际建筑类别板塔结合高层超高层项目地址武汉市硚口区解放大道古田二路和古田路交汇处（轻轨古田二路站附近）占地面积98000平方米建筑面积340000平方米容积率3.47绿化率44.60%物业费3.00元/平方米·月主力户型三居(108㎡)装修状况毛坯内部配套3万方漫游天街、30万方凯德广场广电兰亭荣荟：汉口中心高品质综合性生活大盘\输出卖点：高性价比城市城央综合体生活项目广电兰亭荣荟建筑类别板楼塔楼高层超高层项目地址硚口古田四路（硚口区法院旁）占地面积109207平方米建筑面积593267平方米容积率4.55绿化率30%物业费2.95元/平方米·月主力户型二居(67㎡)二居(78㎡)二居(84㎡)装修状况毛坯内部配套小区内部配备3600平米独立12班国际双语幼儿园，13000平米兰亭美学主题商业，及35000平米五星级商务写字楼竞品对比项目古田华润招商.江湾国际广电兰亭荣荟建筑类别板塔结合高层超高层板塔结合高层超高层板楼塔楼高层超高层项目地址武汉江北支付长丰村武汉市硚口区解放大道古田二路和古田路交汇处（轻轨古田二路站附近）硚口古田四路（硚口区法院旁）占地面积143086.31㎡98000平方米109207平方米建筑面积755746平方米340000平方米593267平方米容积率4.283.474.55绿化率35%44.60%30%物业费3.00元/平方米·月2.95元/平方米·月主力户型户型分布图：75-135㎡主力户型：95和115平的户型居多三居(108㎡)二居(67㎡)二居(78㎡)二居(84㎡)装修状况毛坯毛坯毛坯内部配套3600平幼儿园、商业3万方漫游天街、30万方凯德广场、小区内部配备3600平米独立12班国际双语幼儿园，13000平米兰亭美学主题商业，及35000平米五星级商务写字楼交通经二环线（距地块3公里）、三环线（紧邻地块）、轨道交通1号线（距地块2公里）、长丰大道、解放大道可快速抵达城市中心；规划中的轨道交通12号线在B地块设有站点（预计2020年开工）。公交：506、605、602路、353、311路等轻轨一号线，2路;311路;328路;505路;508路;512路;531路;546路;548路;550路;558路;560路;589路;621路;722路;737路;741路;806路，在解放大道辛家地下车，步行行约900米至项目；乘坐轨道交通一号线，在古田二路轻轨站下车步行约700米可至本案。乘坐558路、806路公交车，在古田路肖家墩下车，直达本案。乘坐512路公交车，在古田二路生活一村下车步行约30米至本案。乘坐46路、615路公交车，在古田路古音路下车步行约50米至本案。轻轨1号线至古田四路下车步行约15分钟可达。312路、541路、550路、602路、712路到古田四路硚口区法院下车步行15分钟。医院普爱医院（市十医院）、仁爱医院、市一医院汉西分院、为民医院普爱医院、长丰医院普爱医院、同济医院，协和医院，武汉普爱医院，爱尔眼科，仁爱医院、市一医院汉西分院、湖北省肿瘤医院学校辛家地小学、韩家墩小学、汉滨小学、长丰小学、兴华中学辛家地小学、武汉市第十一滨江中学、武汉四中韩家墩小学、硚口区崇仁滨江小学、仁寿路小学、东方红小学、江家墩小学、武汉第四中学、荣生小学、武汉第十七中学、武汉市第四十三中学、武汉四中等；其他配套靠近园博园，中百仓储、麦德龙、沃尔玛、福源商业街中百仓储、麦德龙、南国西汇、武广商圈沃尔玛，麦德龙、南国西汇城市广场，武广商圈，宝丰路商圈、中商平价、中百便民超市、硚口公园、硚口体育广场、中山公园核心卖点四梯四户六户等品质商业+学校资源主城区的大盘综合体均价11500元/平方米均价10500元/平方米定位汉口中心双mall国际都汇区域内机会点园博园华润品质++品牌产品配套华润品牌华润置地作为高端城市综合体的品牌领导者，在商业的运营上更具实力同时也更具国际化的视野华润坚持品质给城市更多改变，本案在户型等产品的细节设计上注重居住功能的舒适性（户型南北通透、4梯4户的配比等）本案临近十届园博园的主会场，居住上更具生态性本案产品价值体系综括多维交通国际商业华润E-CLASS(区域篇)武汉生态型城市副中心200万m2绿色生态园博园快速交通轨道交通城市路网则有沿河大道、中山大道、京汉大道、解放大道和建设大道