保利地产住宅项目工程质量控制要点

工程管理中心刘志能2014.8.7住宅项目工程质量控制要点工程质量问题主要有以下几类：《住宅项目工程质量控制要点手册》通过汇总住宅项目工程常见及危害大的质量风险问题，有针对性地提出质量控制关注点，使工程设计、施工和各部门对工程质量问题做到提前发现、过程监控、及时整改，昀终达到提高工程质量的目的。手册分为建筑工程、精装修工程两部分，主要从渗漏、空鼓开裂、观感质量、成品保护、违规及强条、结构安全等六方面汇总88个质量控制点，相应汇编其质量问题、常见问题照片、合格做法照片、构造大样及质量控制要点等内容，供各子公司技术及工程部门在项目工程质量管理中使用。篇章分项子项渗漏防水施工防水基层涂料防水施工卷材防水施工地下室地下防水区域砼裂缝处理地下室穿墙套管地下室外墙止水螺杆止水钢板后浇带浇筑填土完成面以下外墙做法屋面出屋面烟道风道出屋面管道楼面设套管穿楼板管道（阳台、公区管道、无沉箱卫生间）风道烟道沉箱式卫生间侧排地漏吊洞封堵卫生间给水管穿设外墙外墙砌筑外墙螺杆孔洞封堵外墙孔洞封堵外窗压顶外墙空调机管道孔外窗及幕墙铝窗塞缝（无副框）铝窗塞缝（有副框）铝窗自身石材幕墙渗漏砼反坎砼反坎设置反坎支模及浇筑质量排水、找坡外檐找坡屋面排水、檐口排水、变形缝排水地漏及雨水落口抹灰抹灰工程篇章分项子项空鼓/开裂砌筑工程砌筑砂浆及砌块砌筑缝要求顶砌砌墙与混凝土墙连接处拉结筋构造柱过梁墙身埋设线管（盒）开槽抹灰工程抹灰砂浆基层处理甩浆挂网分层抹灰及养护空鼓开裂修补观感质量砼观感砼构件、砼楼板、砼构件质量组砌方式砌筑观感三线实心砖构造柱构造柱支模质量抹灰墙面观感质量抹灰层强度地坪观感质量地坪面层（无地暖）地坪面层（有地采暖）开关插座安装开关插座涂料内、外墙涂料施工质量瓷砖、文化石外墙瓷砖及施工质量外墙石材外墙石材干挂、湿贴施工质量硅酮胶选胶及打胶质量成品保护防水施工地下防水成品保护屋面、露台防水成品保护室内、卫生间防水成品保护门窗、五金门窗成品保护共包含88个质量控制子项篇章分项子项违规、强条烟风道安装质量烟风道质量及安装对接.保温保温板材料厚度、燃烧性能苯板保温施工质量外墙保温砂浆施工质量（贴砖饰面）石材石材材质干挂石材固定施工结构安全支撑后浇带悬臂构件支撑留洞砼留洞顶板地下室顶板裂缝楼板、屋面裂缝钢筋破坏钢筋精装修渗漏卫生间门槛石施工空鼓墙、地砖铺贴观感质量内墙涂料施工石膏板吊顶施工铝板吊顶安装壁纸施工瓷砖、石材铺贴木地板施工成品保护室内栏杆墙地砖、木地板木门（一）渗漏篇第一章：土建工程地下室底板、顶板、外墙、屋面渗漏水是工程中昀常出现的质量问题。这些问题处理起来非常麻烦，后期维修费用昂贵。（一）渗漏篇第一章：土建工程对于防治渗漏，结构自防水优于所有建筑防水，所以做好砼工程质量尤为重要。建筑防水属于辅助防水，选择优质的防水卷材，先进的施工工艺以及新防水技术，能充分发挥建筑防水作用（重视基层处理）。优化施工方案和工艺，结构施工时有预见性的提前对构件进行细部节点处理，将防水工程做细致。（一）渗漏篇1.防水施工2.地下室3.屋面4.楼面5.外墙6.外窗及幕墙7.砼反坎8.排水找坡篇章分项子项渗漏防水施工防水基层涂料防水施工卷材防水施工地下室地下防水区域砼裂缝处理地下室穿墙套管地下室外墙止水螺杆止水钢板后浇带浇筑填土完成面以下外墙做法屋面出屋面烟道风道出屋面管道楼面设套管穿楼板管道（阳台、公区管道、无沉箱卫生间）风道烟道沉箱式卫生间侧排地漏吊洞封堵卫生间给水管穿设篇章分项子项渗漏外墙外墙砌筑外墙螺杆孔洞封堵外墙孔洞封堵外窗压顶外墙空调机管道孔外窗及幕墙铝窗塞缝（无副框）铝窗塞缝（有副框）铝窗自身石材幕墙渗漏砼反坎砼反坎（导墙）设置反坎（导墙）支模及浇筑质量排水、找坡外檐找坡屋面排水、檐口排水、变形缝排水地漏及雨水落口抹灰抹灰施工该部分共包含31个质量控制子项第一章：土建工程基层平整、坚实阴角部位抹圆角基层起砂阴角部位未做倒角处理质量问题1.防水基层起砂、空鼓、开裂2.阴阳角部位未做圆角处理，如：地下室底板和侧墙防水搭接3.防水施工前基层处理不到位，钢筋头外露、孔洞未修补、模板拼缝错台1.防水施工——防水基层渗漏篇质量控制要点1.若有坡度要求，基层应先做好防水找坡（屋面、地库顶板、阳台、露台、卫生间、空调板），避免大面积积水或倒灌；2.防水基层阴角部位做半径100mm倒角处理，阳角部位做半径10mm倒角处理（不同区域根据当地要求采用不同倒角处理方式）；质量问题1.涂料防水施工不规范，施工前基层不干燥2.涂料防水施工厚度不足3.附加层的细部节点做法不满足要求4.卫生间防水上翻高度不足质量控制要点1.卫生间淋浴部位防水涂刷墙面上返高于建筑完成面1800mm；2.注意检查涂料防水的施工厚度及延展性要求；4.待前一遍涂料成膜干燥后，再涂刷后一遍防水涂料，本层涂膜防水应垂直于上层涂膜涂刷。1.防水施工——涂料防水施工防水厚度满足要求卫生间防水样板防水厚度不足管根处防水未上返渗漏篇质量问题1.卷材搭接长度不足2.阳角未设防水附加层3.地库底板与外墙交接处防水节点不合规质量控制要点1.防水附加层收口部位应牢固、密封（打密封胶）；2.注意防水卷材的搭接宽度为10cm，卷材搭接处应粘贴牢固；3.地下室底板大面积空铺，附加层以及变形缝、后浇带、电梯井、水坑等部位热熔满粘，地下室顶板、外墙、屋面必须热熔满粘；4.相邻两幅卷材短边搭接缝应错开，且不得小于500mm。1.防水施工——卷材防水施工冷底子油涂刷不合规地下室底板防水卷材施工样板卷材搭接长度不足阳角未设防水附加层渗漏篇质量问题1.地下室混凝土开裂（温度裂缝、收缩裂缝、沉降裂缝等）2.温度裂缝：大体积混凝土成型后，内外温差较大，收缩程度不同产生裂缝3.收缩裂缝：混凝土在终凝前，表面失水较快产生裂缝4.沉降裂缝：地基土质不均匀，造成不均匀沉降，产生裂缝质量控制要点1.对一般缺陷和裂缝宽度小于0.2mm的混凝土表面裂缝、气孔，先用修补材料填充补平，待干燥后打磨干净；2.当裂缝宽度超过0.2mm时，利用压力设备将胶结材料压入混凝土的裂缝中，常用交接材料有水泥浆、环氧树脂等材料；3.注意对地下室的雨后检查及裂缝处理后的闭水试验检查。2.地下室——地下防水区域砼裂缝处理一般性修补专项修补方案混凝土细小开裂混凝土裂缝渗漏篇质量问题1.地下室穿墙管道未设套管2.安装套管未按规定做止水环，止水环未与套管满焊连接质量控制要点1.地下室外墙管道应采用套管（套管做防腐处理），管道集中部位可设群管（穿墙盒），预埋穿墙管应定位准确，穿管前可将套管先封盲板；2.穿墙管中部双面焊接2mm厚100mm宽止水环，止水环需放在墙的中间；3.穿墙管与内墙角的距离应大于250mm，相邻穿墙管间距≥300mm。2.地下室——地下室穿外墙套管地下室外墙套管预埋地下室外墙套管节点套管与管道间封堵不严穿墙管未设套管渗漏篇质量问题1.未按规范设置止水螺杆2.端头处理不合规范或螺杆切割后高出墙面质量控制要点2.一次性止水对拉螺杆可采用工具式螺杆或螺杆加锥形塑料垫块（模板）方式使螺杆端头留出凹槽；3.当一次性穿墙螺杆两端采用锥形塑料垫块时，养护结束后需在墙体内外逐个剔除塑料垫块，然后将止水螺杆端头从孔口的昀深处一次性割断（螺杆切割后不能高出墙面），螺杆切割结束后用防锈漆将螺杆两端刷两遍；4.施工防水层前，浇水湿润，并逐个将螺杆位置处的凹槽用聚合物水泥砂浆压实抹平。2.地下室——地下室外墙止水螺杆渗漏篇地下室外墙止水螺杆地下室外墙管孔螺栓封堵节点地下室外墙螺杆孔洞渗漏螺杆钢筋头未清理质量问题1.未达规定时间提前浇筑混凝土2.浇筑前后浇带未清理3.防水层未设附加层4.后浇带两侧接缝未做处理质量控制要点1.浇筑前后浇带内的垃圾、积水清理干净；2.后浇带部位应增设防水附加层；3.后浇带应在其两侧混凝土龄期达到42天后再施工，高层建筑的后浇带施工应按规定时间进行；4.后浇带应采用收缩混凝土浇筑，其抗渗和抗压强度等级不低于两侧混凝土；5.后浇带应一次浇筑，不得留设施工缝，混凝土浇筑应密实，养护时间不得少于28天，地库底板后浇带支模体系不宜拆除过早。2.地下室——后浇带浇筑渗漏篇后浇带浇筑样板地下室底板后浇带防水节点图后浇带中垃圾未清理地库顶板后浇带两层接缝处渗水质量问题1.填土完成面以下部位存在砌体外墙2.侧墙防水卷材低于园林回填土标高3.地下室外墙防水无保护层，造成防水层破坏质量控制要点1.填土完成面以下部位，不应采用砌体外墙，应采用抗渗混凝土现浇结构，地下室外墙必须使用止水螺杆；2.地下室外墙防水应高于园林回土标高200mm；3.地下室外墙防水施工完毕，应外贴保护板做防护。2.地下室——填土完成面以下外墙做法防水保护层施工不到位地下室外墙防水节点填土完成面以下部位存在砌墙地下室外墙防水高度不足渗漏篇质量问题1.出屋面烟风道泛水高度范围内存在砖砌体2.烟道反坎高度不足，反坎与屋面结合不密实3.出屋面烟道根部防水未设附加层或防水上返高度小于建筑完成面250mm以下质量控制要点1.出屋面（含地下车库顶板）烟风道反坎应尽量跟结构板一次性浇筑，若不能一次性浇筑反坎，反坎高度要高于完成面200mm；2.阴角部位的防水附加层，平面不小于250mm，立面高于完成面250mm，注意卷材的防水收口；3.屋面烟道百叶自身防水性能满足要求，四周打密封胶，盖板做找坡及滴水；3.屋面——出屋面烟道风道屋面烟道现浇砼反坎出屋面烟道节点图屋面泛水高度存在砌墙屋面烟道根部防水不到位渗漏篇质量问题1.出屋面管道未设置套管或套管高度低于结构面300mm2.管道根部防水节点处理不到位质量控制要点1.管道穿结构板的套管位置应准确，且套管高于屋面结构板300mm；2.防水层上返至套管顶部，并做打密封胶；3.套管应有止水环，止水环连接必须连续满焊；4.套管根部的防水处理到位，详见节点图；3.屋面——出屋面管道渗漏篇出屋面管道封堵样板出屋面管道节点未预埋套管屋面套管与管道间未封堵质量问题1.未按规范设穿墙套管，预埋质量差2.穿越各层楼板管道未设置套管，预埋位置上下不统一，管道无法安装3.安装套管未按规定做止水环，止水环未与套管满焊连接质量控制要点1.出屋面、地下室顶板和露台管道必须设刚性防水套管2.套管高于建筑完成面50mm；3.管道穿越各层楼板的套管位置准确，确保上下层套管控制在同一垂直轴线上；4.套管根部必须做防水附加层，注意防水节点的收口；4.楼板——设套管穿楼板管道渗漏篇穿楼板套管样板穿楼板管道节点穿楼板管道渗漏穿楼板套管未封堵质量问题1.穿楼面烟道、排气道未做防水或防水施工不到位2.烟道、排气道搭接处未做防水油膏3.穿楼面烟道、排气道结构封堵不密实4.烟道、排气道根部未设止水台质量控制要点1.烟道、排气道搭接应在楼板位置；2.烟道、排气道根部应设止水台（仅限卫生间及有水厨房）；3.注意烟道、排气道与结构楼板间的塞缝处理；4.注意防水细部节点，防水材料的上反高度应不低于完成面250mm，且管根处应有防水附加层；4.楼面——烟道、排气道渗漏篇卫生间排气道节点厨房烟道节点烟道根部未做防水卫生间排气道未做混凝土反坎质量问题1.沉箱式卫生间底部未设置侧排地漏2.侧排地漏安装不正确3.侧排地漏口未做成品保护造成管道堵塞质量控制要点1.在降板昀低处设置侧排地漏；2.侧排口200mm范围设置陶粒疏水层并用无纺布包裹，以防水泥砂浆等堵塞侧排口；3.侧排管穿混凝土墙需设穿墙套管；4.注意侧排地漏套管与管道间的防水封堵；5.防水完成后，进行24小时闭水试验，检查防水质量，无漏水方可隐蔽。4.楼面——沉箱式卫生间侧排地漏侧排地漏设置节点图侧排地漏套管封堵节点图卫生间未设侧排地漏侧排地漏工法样板渗漏篇质量问题1.吊洞封堵未分层施工，吊洞浇筑质量差2.吊洞模板支设采用铁丝固定，当铁丝锈蚀后，易出现渗漏隐患质量控制要点1.清理混凝土孔洞并将周边凿毛；2.根据管道管径和孔洞大小制作封堵定型模版，管道安装完毕后，在楼板底部支模将管道包住并用钢管顶紧楼板，支模前应将孔洞周边冲洗干净并湿润；3.分两次浇筑C20细石混凝土（掺膨胀剂），充分插捣密实，并在