资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第三章-资产评估的市场法-覃永盛

目录1市场法概述2影响资产现行市价的因素3市场法中的主要具体评估方法4市场法的具体应用市场法,也叫现行市价法或市场价格比较法,是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。中国资产评估协会《资产评估操作规范意见》中对“现行市价法”的定义是:“现行市价法是指在市场上选择若干个相同或相似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。”第一节市场法概述应用前提条件：1.评估的资产要具有一个充分活跃、公开的交易市场市场越活跃,交易越公平,市场法的结论就越精确2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动实质：要能找到若干可比的资产及其交易案例案例数目要保持合理，案例要具有可比性1）参照物与评估对象在功能（用途、性能）上具有可比性。2）参照物与被评估对象面临的市场条件（供求关系、竞争状况和交易条件）具有可比性。3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。市场法前提条件市场法的基本程序（一）选择参照物1、基本数量要求：3个以上2、成交价真实3、成交价是正常交易的结果4、两者有可替代性评估对象与参照物之意的主要可比因素1、时间因素；2、区域因素；3、交易因素（P58）；4、功能因素；5、成新率因素；（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素。市场法的基本程序（三）进行对比指标、量化差异的工作（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异，形成初步结论（五）综合分析确定评估结果操作程序图示确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。优点：（1）原理简单、易于被理解和掌握。（２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（３）评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的优缺点（Ｐ８９）缺点：（1）前提条件限制大，需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可比数据而难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。（３）参照资产与被评估资产的差异量化难度较大第二节影响资产现行市价的因素豆你玩蒜你狠糖高宗姜你军药你苦苹什么辣翻天一、经济学：影响价格的因素一、供求影响价格问题一：引起价格变动和差异的具体因素有哪些？试举例。气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等问题二：这些常见的具体因素是如何影响商品价格的？举例说明。通过改变该商品的供求关系问题三：供求如何影响价格，并导致怎样的现象和市场情况？供不应求时，价格，——“物以稀为贵”，为卖方市场供过于求时，价格，——“货多不值钱”，为买方市场供求影响价格——间接因素——直接因素思考：豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、药你苦、苹什么等价格再上涨，涨得过一枚钻戒的价格吗？涨得过一套房子的价格吗？价值决定价格思考：如果自行车供不应求，其价格会不会高过汽车，如果汽车供过于求，其价格会不会低于自行车？为什么？决定价格既不能无限上涨，又不能无限下跌的原因是什么？价值决定价格1、关系价值价格决定，基础货币表现如其他条件不变价值量越大，价格越高价值量越小，价格越低2、商品价值量的决定是指在现有的社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种商品所需要的劳动时间.价值量劳动时间个别劳动时间NO社会必要劳动时间YES劳动量甲厂——手工织布，员工比较懒惰——8小时乙厂——缝纫机织布，工作比较积极——4小时丙厂——电脑织布，员工非常积极——2小时无关正比劳动价值论效用价值论—从需求角度对价值进行分析新古典经济学派—从供给和需求角度对价值进行分析2、商品价值量的决定（续）价值规律问题一：价值规律的表现形式?问题二：价值规律的基本内容?商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定；商品交换以价值量为基础实行等价交换。商品价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。小问1：从哪两个角度讲述？商品生产商品交换二、影响资产价格的一般因素（宏观因素）三、影响资产价格的区域因素（中观环境因素）四、影响资产价格的个别因素（微观环境因素）机器设备价格因素土地价格建筑物价格第三节市场法中的主要具体评估方法一、直接比较法二、类比调整法根据参照案例价格调整的程度不同，市场法进一步分为“直接法”和“类比法”。前者由于被估资产和参考案例的相同程度比较高，只需要调整一个关键因素；后者则需要调整多个因素。根据因素的内容不同，直接法分为现行市价法、市价折扣法、功能类比法、价格指数法和成新率价格法等等。根据调整的基数内容不同，类比法分为市场售价类比法、成本市价法以及市盈率乘（倍）数法。一、直接比较法“直接比较法”是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。评估对象价值＝参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征注意：参照物的特征在分母。例如：评估一台电脑的价格，已知同样的电脑批发价为7000元，批发价一般是零售价的七折，问这台电脑的零售价为多少？直接比较法1、现行市价法2、市价折扣法3、功能价值类比法4、价格指数法5、成新率价格调整法一、直接比较法现行市价法－直接选取相同参照物的现行市场价格作为评估价。适用于股票、债券、通用设备、汽车等标准化、有大量同质替代品，且市场信息公开的资产。被估资产的价格=参照物的现行市场价格市价折扣法－是指根据销售条件或销售时限不同，对价格进行折扣率的调整。适用于仅存在交易条件差异的资产间。例2－1。被估资产的价格=参照物成交价格×(1-价格折扣率)一、直接比较法功能价值类比－是指仅存在功能差异时，根据功能与价格的数学关系不同，对参照价格进行线性关系调整或指数关系调整。线性关系：y=ax+b或者y=ax指数关系：y=axn其中y表示价格；x表示功能值；a，b，n都是固定参数。被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x一、直接比较法价格指数法－是指仅存在时间因素的差异时，对参照价格根据物价变动指数进行修正。参照物修正价格＝实际成交价格×（1＋物价变动指数）参照物修正价格＝实际成交价格×(评估基准日的物价指数值÷实际成交日的物价指数值)例2005年7月待评估一套机器设备，已知该设备在2004年8月市场成交价格为130万元，由于材料价以每月1％的速度上涨，则该设备评估价格为多少？若已知04年8月设备的价格指数为113，而05年7月为130，则该设备的评估价格又为多少？一、直接比较法成新率价格调整法－当参照物与被估资产仅存在成新程度不同时，通过成新率调整参照案例的成交价格。资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)注意：对于成新率，可以通过已使用年限、尚可使用年限来计算。成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）一、直接比较法－注意1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。3、直接法对参照物与评估对象的可比性要求较高，虽然直观简捷，但其使用受到一定制约。二、类比调整法－定义“类比调整法”是市场中最基本的评估方法。该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率）1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数参照物的主要差异因素（复习）2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×区域因素修正系数参照物的主要差异因素3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数参照物的主要差异因素4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易情况修正系数参照物的主要差异因素5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×个别因素修正系数参照物的主要差异因素如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数参照物的多种差异因素二、类比调整法－市场售价类比法是指以参照物的成交价为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，对比分析和量化差异，估算出评估对象的价值。评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋·······＋交易情况差异值评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×······×时间差异修正系数第一个公式更有道理，因为差异修正系数的参照基数是参照物的售价。但第二个公式更适用，因为连乘可以抵消因子，方便运算。类比调整法－市场售价类比法例注意几个问题：评估的过程可比因素的选择因素差异的调整幅度及其表示方法土地使用年限因素和容积率因素的修正交易实例修正价格的求得过程分析过程中的两个表格二、类比调整法－成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值。评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）例二、类比调整法－市盈率法主要适用于整体企业的评估。是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象（企业）价值的方法。评估价值＝评估对象收益额×参照物（企业）市盈率例其中市盈率是指企业普通股每股市价为每股收益的倍数，反映投资人对每元净利润所愿支付的价格，可以用来估价股票的投资报酬和风险。1固定资产2机器设备概述3机器设备（评估）特点4市场法评估机器设备第四节市场法的具体应用一、机器设备评估固定资产的界定与确认固定资产的界定固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有■使用寿命超过一个会计年度。交通工具机器、设备房屋、建筑物固定资产机器设备定义机器设备是用来为所有者提供收益的、不动产以外的有形资产。主要特征：固定资产、动产、有形资产机器设备特点1、单位价值大、使用寿命长2、价值补偿与实物更新不一致3、涉及专业门类多，工程技术性强机器设备评估特点1、以技术检测为基础2、存在情况/使用情况影响评估价值3、整体评估与单项评估相结合（一）适用范围和前提条件1