SSGF全穿插课件

内部资料严禁外传│43二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——六大穿插管理运营思维下的全穿插开发用运营思维做各专业线条的管理，实现项目全穿插开发。1、市政先行穿插2、主体阶段穿插3、湿作业穿插4、部品穿插5、电梯、机电穿插6、外墙穿插7、园林穿插8、地下室穿插9、验收穿插120施工阶段九项分部穿插内部资料严禁外传│44管理精髓五：运营思维全穿插开发——360全穿插时间轴交楼后90天完成结算主体封顶后129天主体结构158天开盘100天基础阶段73天60天交楼结算主体封顶正负零基础证开工摘牌立项筹划阶段30天8天修规23天初设30天基础图30天装修深化38天全套施工图48天施工图、装修图深化59天园林图纸60天总包、装修单位确定60天基础证70天修规批复85天工规证90天园林单位确定100天地下室底板1天设计立项1天团队组建1天户型配比14天方案评审15天项目定案25天主席签字28天局务会文本30天方案出图10天移交电梯安装20天爬架拆除27天塔吊拆除30天地下室安装完成35天湿作业完成55天电梯投入使用65天人货梯拆除70天回填土完成75天金刚砂地坪完成100天园建完成105天装修、绿化完成110天消防、规划验收完成120天竣工验收备案129天交楼联合验收30天交付业主60天交楼后评估90天总包结算完成30天桩基37土方完成60天底板73天正负零0天铝模、爬架、人货梯进场23天墙板进场28天装修进场43天首层湿作业完成90天完成地下室粗装修，设备房移交安装108天预售层158天部品场地移交施工证40天33天前置阶段100天二、SSGF下的大运营管理内部资料严禁外传│45二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——开工前运营穿插管理营销成本设计投资财务组长：区域总裁1、成立前期运营小组确定前端运营节点，并纳入大运营考核，摘牌前完成地块所有规划方案文件，地块获取当天，即刻起推动开发报建工作。制定《区域项目前期运营管控标准动作规定》，定期对新项目户配、方案进展情况进行跟进与通报工程内部资料严禁外传│46二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——开工前运营穿插管理明确前置工作项、定完成时间与责任部门2、前置工作流程图关键抓前置拿地即报建内部资料严禁外传│47二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——开工前运营穿插管理3、“七位一体”运营策划规定动作营销管理项目部招标采购开发报建设计出图投资拓展①三旧改造办事卡②土地出让合同③国土证①局务会文本②修规文本③初步设计文本④基础施工图全套施工图⑤清图晒图①报建起算日期②修详规批复③初步设计审查④基础施工证⑤施工许可证①勘察单位确定②土方单位确定③桩基单位确定④消防单位确定⑤监理单位确定⑥总包单位确定①镇会议纪要②示范区开放③开盘①户型配比的确定②推售范围及推售节奏③示范区设置建议①里程碑计划节点②各专业部门节点规划③项目前期问题解决④后续工作风险预控及安排开发报建与投资拓展协力，实现土地转让协议签订加强横向配合，保证团队性工作设计任务书明确设计的详细要求，过程仔细审查，减少图纸错误和返修项目配合，材料清单和采购计划关键路线的穿插和关键路线的资源保证配合项目开发过程组织营销推广责任状节点事项①财务资金计划②资金回正③成就双享财务确定项目成就共享及一年资金回正的计划财务资金过程考核，及时纠偏内部资料严禁外传│48二、SSGF下的大运营管理4、穿插设计项目启动摘牌铝模深化阶段-30天0天48天1.SSGF深化设计标准交底；2.SSGF工艺选型确定；初步设计23天1.标准层建筑、结构尺寸深化内审确定；2.装修平面布置图、部品尺寸确定；3.部品、门窗、墙板、电梯、消防、栏杆等单位确定及深化图设计内审工作启动；4.建筑构造做法确定内审；5.模具单位确定及交底；6.基坑支护、桩基础、砖胎模、地下室工程深化内审1.模具深化设计内审；2.墙板深化复审确定；3.瓷砖排版复审确定；4.水电精确定位审核确定；5.部品深化图复审确定；1.区域内审会确定外立面造型标准；区域方案评审-8天38天施工图1.施工图内审设计出图标准化节点，运营跟进考核管理精髓五：运营思维全穿插开发——开工前运营穿插管理内部资料严禁外传│49修规/方案项目获取施工证工规证报建阶段SSGF图纸模块化生产，零误差，标准化报建提速。10080701用地证获取20图纸备案90基础证40施工报建将施工报建实质为导入施工单位、监理等参建单位的备案手续。无一次修改意见，均为一次通过。二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理5、穿插报建管理精髓五：运营思维全穿插开发——开工前运营穿插管理规划报建将规划报建实质为成熟产品在规划部门进行一次上会讨论通过流程无二次修改意见，一次修改意见3天内完成修改第一版修规图纸提供前置第10天提供报镇采用标准户型库图纸，达到报建单体均为符合东莞规划细则的产品，无新增修改意见。修规方案仅为成熟项目单体在总平面布局的审核修改图纸压缩时间保持3天内完成修改成熟产品无新增意见，简单意见立即处理，3天内完成修改。内部资料严禁外传│50招标策划答辩会一次性立项项目招采工作流线图5天30天具体内容1.招标方式；2.出图时间：3.施工范围；4.定标时间。90天-5天380天360天60天1.土方开挖定标2.基坑支护定标3.桩基础定标1、招标文件；2、投标单位确定；3、清单。摘牌25天土建总承包单位定标；园建单位定标60天装修总包单位定标开工后360天交楼供应商后评估二、SSGF下的大运营管理6、穿插招采管理精髓五：运营思维全穿插开发——开工前运营穿插管理开工后380天内部资料严禁外传│51二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——穿插施工前置策划管理关注策划实施结果工程策划策划实施过程检查结果评估策划管理思维的转变，策划更加细致与全面SSGF项目策划要点前期策划必须遵循财务策划：成就双享、开盘供货、回款计划、培训交底出图策划：方案确定、基础管线、安排会审、交底在先报建策划：合法合规、借助资源、邀请领导、注重执行招标策划：先定后干、先算后干、经验优先、必须书面工程策划：因果关系、先后次序、形成系统、责任到人全天候工地开放策划：平面布置、活动策划、应急预案、常态管理成本策划：成本优化、三收三支、结算管控、签证变更采购策划：专项会议、查漏补缺、销项计划、专人负责营销策划：目标分解、产品解读、客户教育、拓展渠道物业策划：案场服务、物业巡展、物料申请、培训学习前置策划管理——先想后干内部资料严禁外传│52二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——穿插施工前置策划管理项目工程策划，从“人、机、料、法、环”各层面提前、系统、周密、分阶段策划，确保公司流程、现场穿插施工进度不受影响。招采流程施工单位确定爬架、铝模等主要材料供应现场平面布置图分级施工进度计划作业场地移交地下室封顶后施工电梯安装进N-2及4层开始穿插施工前置策划重点内部资料严禁外传│53二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——施工阶段运营穿插管理穿插施工标准做法莞深区域SSGF全穿插施工标准做法（2017版）：N-10湿作业穿插+129后主体施工关键因素：1、施工电梯进N-2层2、干湿分区及楼层截水3、装修单位确定及材料招采4、优化平面布置图5、封顶时正式水电接通内部资料严禁外传│54二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——施工阶段运营穿插管理施工阶段运营穿插：N-10及后129穿插为高效进行穿插施工，达到N-10及129后主体施工要求，以下九项分部穿插为过程控制关键项：穿插施工市政主体穿插湿作业部品电梯机电外墙园林地下室9项分部穿插验收内部资料严禁外传│55二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插管理——主体阶段运营穿插施工管理架空层：1、架空层封顶后防水完成，土方回填、管网预埋提前；2、架空层不埋设管网。1、市政先行穿插消防道路：1、在封顶后、爬架拆除前，完成消防道路，穿路管道提前预埋。2、回填时及回填完成后，始终有消防道路畅通。3、转弯半径处，消防路基加宽、加强处理。供电：1、开盘后立即开始报装永久供配电容量并着手进行方案优化设计及现场土建电房施工；2、电井及室外地下室顶板电缆管道施工，供电部门一次性通电至住户电表。永临结合1、临时施工道路借用借用道路，永久水电与临水、临电一并报装；2、地下室施工完成后，同步完成周边雨污水、化粪池等主管网施工。内部资料严禁外传│56二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插管开发——施工阶段运营穿插管理2、主体穿插作业时间：首层∽主体封顶。前置影响主要因素及穿插要求施工电梯进入N-2层N-1及N-2层截水施工N-2层外墙腻子施工N-2层铝窗、栏杆安装N-3层墙板安装N-5层装修吊顶、龙骨施工N-6层墙砖施工N-7层地砖施工内部资料严禁外传│57二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——施工阶段运营穿插管理作业时间：N-7层开始穿插∽主体封顶后35天完成。3、湿作业穿插湿作业穿插截水系统土建移交水电定位铝窗安装栏杆安装户内门框垂直运输前置影响主要因素控制要点1：土建移交主体施工阶段，强弱电箱、线盒、水管预埋安装精确定位要求安装加固；移交湿作业前，确保位置准确，水管无渗漏、线管通畅。控制要点2：水电定位控制要点3：垂直运输1、主体封顶后10天开始拆爬架，用10天完成拆除；2、优先拆除施工电梯顶部爬架，电梯加节到顶层，确保外窗、栏杆在N-2层安装；墙板在N-3层安装，后续工序顺序穿插；3、封顶后55天-65天拆除室外电梯。室内电梯主体封顶10天开始安装，封顶后55天投入使用。内部资料严禁外传│58二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——施工阶段运营穿插管理主体封顶后部品开始穿插，封顶后105天完成。为确保部品穿插施工顺利进行，识别前置影响因素消项解决，每栋从下向上五层移交一次，保证有持续作业面、作业面无返工或整改因素。4、部品穿插部品穿插涂饰面油漆燃气接入排烟阀安装水管接入水管打压墙砖勾缝完成入户门前置影响主要因素控制要点1接收合格场地控制要点2安装技术交底控制要点3成品保护内部资料严禁外传│59二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——施工阶段运营穿插管理作业时间：主体封顶后10天开始安装室内永久电梯，主体封顶后55天安装调试完成。5、电梯/机电穿插电梯穿插机房结构完成井道清理垂直度检查渗漏点排查屋面门窗安装前置影响主要因素1、封顶后10天完成机房结构，提供作业井道给电梯安装；2、为加快机房结构施工，采用免拆模支撑体系；3、检查基坑渗漏情况，完善地下室排水设施，用自动泵抽水，避免基坑进水；4、甲方、总包和其他施工单位配合积极、完成时间快，电梯安装周期短；5、每栋安排专人维保，早中晚工人上班前半小时检查电梯正常运行。控制要点内部资料严禁外传│60二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——施工阶段运营穿插管理作业时间：N-1拆模及止水层∽外墙二遍油漆（封顶后60天）；加强腻子完成面质量验收，其质量将对外墙整体观感影响较大；完成外墙油漆、拆除吊篮后，开始乔木绿化种植。6、外墙穿插外墙穿插外部截水结构基面验收阴阳角条安装腻子打磨爬架拆除吊篮安装前置影响主要因素外墙施工控制要点1、空调孔、新风孔竖向同线；2、阴阳角顺直，水平飘板结构顺直、尺寸标准；3、外墙腻子施工前垂平检查，尤其水平接缝处；4、腻子打磨验收合格，方可爬升爬架。1、浮雕层喷涂易污染栏杆、铝窗、阳台瓷砖等，拟考虑改为陶彩石；2、分隔缝拟改为20cm色带，修饰施工缝接缝不平现象；3、拟考虑双爬架，解决主体爬升时未处理到位的瑕疵，同时增强空间操作安全性、便利性。外墙施工提升思路内部资料严禁外传│61二、SSGF下的大运营管理管理精髓五：运营思维全穿插开发——施工阶段运营穿插管理作业时间：1、封顶后35天开始园建基层施工；2、封顶后105天园建、绿化施工完成，