商业选址

商业地产选址培训教材“一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻就已经注定，地点选得好，该项目就成功了80%；反之，我们只有20%的把握”商业地产是局限的，是特殊的。它们很难用后天的努力去弥补太多的先天不足，这是商业地产的特性。Part1宏观因素研判Part2微观因素研判Part3国内商业市场发育现状及趋势Part4案例分享Part1宏观因素研判城市经济环境总人口地区人口结构职业构成家庭户数收入水平消费水平GDP发展状况产业结构情况城乡居民人均支配收入等尽可能的熟悉城市政策环境及城市商业规划。优质城市城市充分考虑周围商圈。要明确该项目的商圈范围，了解商圈人口分布状况及生活结构。投资者应重点考虑因素：一、人口数量及特点；二、城市建设成熟程度；三、周边配套设施状况；四、商业发展潜力。商圈Part2微观因素研判1、道路类别是位置选择第一要素。它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、商业干道。像青年大街就是沈阳最核心的商业干道。项目所在地2、客流进入的方便度。除了道路类别外，还要考虑的是否道路中有障碍物，比如交通隔栏等，障碍物会减少顾客的兴趣。周边环境和目前的商业设施。同业经营虽然会使投资的新项目面临强大的竞争，但也能形成集合效应，业态的错位经营的互补同样关键。3、建筑能见度和日照情况。商业建筑能否容易被顾客找到，及商业的能见度是一个非常关键的要素。日照情况对商业的经营非常关键。在济南选址时，夏天的周末，许多消费者选择在商场购物躲避酷热，西晒的商业店铺往往冷冷清清，相反方向的则会门庭若市。四大区位原则第一原则：最短时间原则。购物中心应当位于人流集散最方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间，但随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素了，而更多的要考虑购物过程所花费的行车时间。第二原则：区位易达性原则。用地一般分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。第三原则：聚集原则。商业活动都具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。第四原则：接近购买力原则。指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。Part3国内商业发展现状及趋势区域购物中心社区购物中心大型专门店、专门店都市综合体华润置地华润万家1、购物中心发展现状及趋势第一类：纯零售商，以欢乐颂为代表。参与商业地产价值链开发的企业大概可分四类。优点：商业资源丰富，招商易；缺点：受开发商制约、面临竞争、选项目难；不能享受销售物业收益及物业增值；优点：商业经营成熟，招商易；自行开发，对地产商的依赖度小；缺点：开发经验不足，品质差，住宅和可售商业价值挖掘深度不够。第二类：零售商+地产商，以茂业、大商、乐购及永旺为代表。项目住宅销售收入可售商业销售收入持有商业租金收入自有店铺经营收入持有商业增值收益第一类欢乐颂、尚泰、西武●●第二类茂业、大商、乐购、永旺●●●●第三类华润置地、恒隆、中粮●●●第四类万达、宝龙●●●●●2、行业发展现状第三类：地产商，以华润置地、恒隆、中粮为代表。优点：开发能力强，利润高；缺点：可售商业价值挖掘不够；第四类：地产商+零售商，以万达、宝龙为代表。优点：开发能力强，利润高；缺点：开发、招商、运营水平低，物业价值挖掘不够。Part4案例分享1、宏观分析主要元素如下：a)GDP及增长b)固定资产投资及其增长c)FDId)经济产业结构e)人口及年龄构成f)人均可支配收入g)城市规划及相关产业规划可能对项目的影响h)对于上述各种经济指标和政策的发展趋势的判断i)其它可能影响该项目长期发展的因素2、基地条件分析具体包括：现状分析目前项目周边之土地用途和相关房地产开发该用地的交通/通行情况其他相关设施地块周边拟建配套设施调查分析未来交通/基础设施规划项目周边未来规划对本地块潜在影响项目周边可预见的社会经济环境的发展趋势项目周边区域之政府政策及规划导向我们将从以下角度给出基地机会及威胁的分析经济开发地理位置，现有建筑物的分布周边用地性质及环境条件交通及基建，主要道路分布土地规划，可视景观资源及改善之可能性，周围环境因素的利用和项目及地相关的地形地势因素从房地产角度得出的开发机会分析通过以上分析，为争取地块及周边的规划调整提供支撑。3、区域发展分析区域市场概况项目所在商圈经济及规划特征项目所有区域零售物业现状及未来3年发展预测项目周边交通、人流动线分析（含未来道路规划分析）项目周边停车位分析（停车问题是未来购物中心最致命的要素，一定要有较多年的停车位预测）项目周边已有及潜在的相关商业物业调查区域未来发展方向和趋势区域未来政策环境区域未来用地规划4、区域商圈分析区域主要规划及零售物业特征区域商圈及竞争商圈的分析区域优质商业的供应状况分析区域商业未来供应区域商业价格、租金趋势区域商业需求特征分析代表性业态（百货、超市、服饰、餐饮、休闲娱乐等）的分布状况及发展趋势(指项目周边2公里范围内)代表性品牌的经营状况区域内零售商业未来3年发展趋势5、需求调查访谈分析：零售品牌商家研究将充分了解品牌的现有经营状况、发展计划、物业要求等方面的需求和特点，利用广泛零售商资源，结合项目自身需求对价值商家进行有针对性的研究，并将通过对品牌相关人员进行访谈以及借助当地资深招商人员深度分析来了解。商家背景目前店铺分布情况及经营状况未来发展计划可承受租金人流量要求对本项目的看法入驻本项目的可能性入驻本项目希望达到的物业条件与业主方合作方式的要求6、目标消费群体分析对项目未来可能覆盖的消费者分为核心商圈消费者、辐射商圈消费者和特殊消费人群（如果存在）三部分来进行研究，了解各个圈层消费人群的体量、分布状况，研究各个圈层人群对项目有效支撑的可能性以及他们消费的特点，分析内容包括消费人群的数量、人口构成、交通工具、消费水平、消费偏好以及其他因素，确定项目的目标消费群体的范围和特征。包括：（分析的手段要有单项分析，还需要做交叉分析）消费群体与项目之间的关系选择的消费区域消费的类别消费地点品牌偏好消费频次消费金额及构成使用的交通工具对区域的评价对项目的评价区域对消费的满足程度个人及特征：年龄、职业、收入水平家庭特征：家庭结构、家庭收入水平7、竞争分析项目基本情况介绍市场定位及整体商业布局现有商户组合租金调查评价和借鉴等主要未来项目中可能对指定项目产生竞争的也将在分析范围中。根据资料的可获取性，对这些未来项目的竞争分析将主要集中在项目定位、可能包含的开发组合、开发进度、开发商背景。同时乙方将对这些竞争项目进行竞争程度的判定，及它们分别对指定项目产生的潜在影响。SWOT分析。8、案例分析（2个以上案例）案例其实比较重要，乙方将在上述市场调查过程中，将为项目在选取两个与项目具可比性的项目进行个案分析，研究其对于本案之借鉴性。并且，针对成功案例的成功因素，清晰地阐述其符合市场潜在需求的、并对项目有主要影响的附加因素。案例分析中所要考察的因素包括（根据资料的可获取性）：项目情况介绍项目特点分析项目定位依据功能模块(业态)分析对本项目之借鉴9、全面SWOT分析在地块分析及市场调研的基础上，对项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目整体市场定位，开发计划及相关策略制定中全面考虑这些因素。10、商业市场定位项目商业部分市场定位（档次、主题、形象、消费者等）建议开发的商业总体量发展内容的取舍及组合建议开发的各业态比例商业的开发节奏建议主力店、半主力店的品牌建议，最好还有更详细的业态规划方案建议。11、商业整体规划布局商业在地块内的布局建议根据商业定位和布局所要求的地块规划调整建议根据商业定位和布局对周边交通组织调整的建议Theend