花卉旅游：选址背后的隐忧

花海火了。全国一片如火如荼之势，并极大带动了产业发展，从种子种苗供应商到成品生产商，再到相关设计、施工单位，无不喜上眉梢，业界对于花卉旅游项目的参与热情空前高涨，各地动辄建设千亩大花田、大花海的消息不绝于耳。然而盛况下的隐忧似乎没人愿意提及：花是种在地上的，对于一大批在耕地上造“花田”的经营者来说，囿于现行政策、土地租期等因素，如果土地不能用了怎么办———擦边耕地，或是火中取栗事实上，全国各地的花卉旅游项目，尤其是大型花海项目，使用耕地作为平台的不在少数。当然，从农户的角度出发，如果参与到花卉旅游项目中所获得的收益远大于种植农作物产生的收益，那么将农田出租或流转出去，无可厚非，但对于花卉旅游项目投资者而言，使用耕地是否划算呢？答案是否定的。从耕地的性质来说，分为一般农田和基本农田，从目前看，由于国家对基本农田有严格的保护红线，有“五不准”“六不报批”之说，因此大多数花海项目使用的是一般农田。“即使用一般农田做花海也不合适，越过基本农田的红线则更错误。”杭州合绿居园艺总经理丁甘霖说，虽然大部分耕地比较平坦，种植上似乎较为容易，但相应的与旅游相关的山、水、人文景观无法获得，因此不能借地形、建筑、民俗等元素的“势”，项目操作起来事倍功半。事实也是如此，虽然一般农田在花卉旅游项目上有一定可操作性，但根据最新的农村土地承包经营权确权登记政策，第二轮农村土地承包期的到期时间为2027年12月31日。从现在算起，不过还剩12年，但对于花卉旅游项目而言，如果有心打造一个精致的花卉主题景区，12年的时间显然过于短促。丁甘霖认为，这是最大风险所在，“尤其是一些最初的土地流转合同，上面会写明流转的土地必须种植农作物，但对于花卉旅游项目运营方而言，未必能看到这个合同，那么他们在运营项目时种植的灌木、乔木、宿根花卉，建设的大型游乐设施，届时不一定能获得赔偿。”丁甘霖举了一个非常贴切的例子，“就像在租房过程中，一房东租给二房东时，要求房屋不能作为商用，但二房东转租给客户时，客户却用来商用，那一房东有权立刻收回房子。”“用耕地做花海当然也能出很好的效果，只不过需要很扎实的项目规划。”浙江丽彩花卉有限公司花展项目部经理胡银春说。不过就目前来看，许多花海项目的建设初衷仅仅是因为“隔壁老王家”的花海好像效果不错，追风色彩明显。胡银春认为，美丽乡村概念绝不是简单的花海就能体现的，而应充分挖掘地方文化内涵，然后融合花卉元素，提高整体环境的景观价值以及内涵，花海只要适当的面积来做就好。宜昌云中花海创始人邓国文告诉记者，即使刨除土地到期的风险，从投资的角度来看，耕地也是成本最高的。目前绝大部分地区的耕地租金已经非常昂贵，而且由于耕地用花量很大，效益与产出明显不成比例。据胡银春估计，若想获得好的效果，平地花海的土地、人工、养护以及材料成本，一个植物生长季在每平方米100元左右。上山下海，一举多得花卉旅游用地除了耕地以外是否有更好的选择呢？答案是肯定的。去年9月，农业部下发《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》(以下简称《通知》)，鼓励发展休闲农业。在“明确用地政策”这一条中，“鼓励利用村内的集体建设用地发展休闲农业，支持有条件的农村开展城乡建设用地增减挂钩试点，发展休闲农业。鼓励利用‘四荒地’（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用‘四荒地’发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。”同样，2015年底，国土资源部联合住房城乡部、国家旅游局印发了《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（下称《意见》）。在《意见》中也提出，要支持未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目。《意见》中明确对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的旅游项目，优先安排新增用地计划指标；出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。对复垦利用垃圾尝废弃矿山等历史遗留损毁土地建设的旅游项目，各地可按照“谁投资、谁受益”的原则，制定支持政策，吸引社会投资，鼓励土地权利人自行复垦。政府收回和征收的历史遗留损毁土地用于旅游项目建设的，可合并开展确定复垦投资主体和土地供应工作，但应通过招标拍卖挂牌方式进行。而在使用年限上，与耕地最长承包30年的年限相比，四荒用地年限可达50年。一边是有风险的耕地项目，一边是有“无数”政策倾斜的四荒地项目，前者短时间可以出效果，但后者却在可持续性以及社会效益方面有无法比拟的优势，且花卉栽植方面或许也并不像想象中那么困难。“我们在曹妃甸的项目就是利用滩涂种植，只是运一些客土进行简单的土壤改良，效果很好。”北京天地秀色园林科技有限公司总经理李同水对记者说，“今年我们在内蒙古的项目则直接在沙滩种植野花，现在出苗率也不错，只需配备喷灌即可。另外，我们去年在山西杏花岭做的项目，完全不用土壤改良，后来漫山遍野的野花，吸引了大批游人。”除了四荒用地之外，林地也是极好的花卉旅游用地选择之一。湖南省国有林和森林公园管理局局长王明旭表示，这几年无论是国有林场，还是森林公园都十分重视利用林地打造花海，营造走进自然的市民休闲理念，“我们每年都会办四季主题花海”。他对希望与林口合作的企业的建议是，要有比较成熟的技术，包括创意设计与营销策略以及栽培技术。“至于土地方面，我们会按照项目规划做相应的调整，在不碰纲线的条件下，以有利于旅游为先。”重庆大木花谷是典型的林下花园，负责人夏雨介绍，林地的租赁非常便宜，而且洽谈起来更容易。“像我们大木景区的租金为每亩1000元，我们租了接近3000亩，算下来总的地租费用不过30余万，租期可以长达60年。”她表示，林地作为旅游项目开发后，对于相应的固定建筑所需用地转化也相对简单，而且比例比耕地更大。“像我们的建筑用地面积接近300亩，大约占整个项目面积的10%。”借势发展更长远“其实，很多传统景区位于山区丘陵地带，但其植物景观却做得未必好，但这些景区的土地属性基本没有风险，花卉旅游项目运营方完全可以和这些景区洽谈合作。另外，一些大型的城市公园也同样有大型花卉景观建设的需求。”丁甘霖说。宜君县福地湖景区是渭北高原一个著名的生态旅游景区，从去年开始，景区里有了花海的植入。“第一年由于相互沟通少，种植效果可能没有达到理想状态，但今年他们依然有强烈的需求。”西安春华种苗负责人张建平告诉记者，这是其与福地湖合作的第二年，为了避免去年的失误，今年他几乎长期“钉”在景区为其规划花海。其实，这不是他的第一个与景区合作的项目，去年他在铜川县玉华宫景区也打造了大片的波斯菊花海，效果十分出色。丁甘霖认为，目前花卉旅游项目运营方的思路应该更开阔，不要只盯着耕地。“现在有很多‘烂尾’的楼盘，或者房地产公司已经拿到但很多年没有开发的土地，都是花海项目的潜在客户。”丁甘霖将这一类土地称之为“轻公园”用地，政府以及房地产商都有相应的需求，“这些项目做成以后，是整合资源的价值投资，而不是简简单单的花海项目”。应该让农业成景观，农居成景点。北京吉奥金禾农业发展有限公司董事长段然，是北京农业嘉年华品牌的发起者，她同样认为，独立的花海项目容易审美疲劳，而应植入进房地产、电影、农村改造等大领域，这样既可以不破坏土地的性质，也可以展现出农业行业的美———棉麻、桑蚕、蔬菜、花卉都是景观。南京虹彩花卉有限公司董事长章利民也表示，现在耕地做花海的问题很突出，应该好好利用一些边边角角的地方，不要动不动就几千亩的花海规划，“这违背了花卉旅游的初衷”。右侧交易全文完！感谢关注和支持，谢谢！