一手房现房价格定制

项目三一手房价格制定任务⒊现房价格制定评估方法：市场比较法、成本法、收益法运用市场法评估现房（一）现房的相关知识1.现房：指已经完工的房地产项目。在经过有关部门验收后，可取得房地产权证，办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。“准现房”？（二）期房与现房的比较1.选用期房/现房作为可比实例评估现房/期房价格的不同思路。1）根据与期房房地产状况相似，但交付时间不同的预售房价评估期房价格；2）根据与期房房地产状况相似的现房正常市场价格评估期房价格。2.期房价格与现房价格之间的换算。期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿例1.某期房现离交房日期尚有一年，与其类似的现房价格为6000元/平方米，出租的年末净收益为480元/平方米。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。解：该期房目前的价格计算如下：V＝6000－－6000×2%＝5444(元/㎡)%101480（三）运用案例1运用成本法评估现房案例1一、成本法运用的基本步骤1、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格；2、估算建筑的重新建造成本；3、估算建筑的减价修正额（折旧）；4、建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；5、待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。二、基本公式P=L+C-DP——待估房地产在估价时点的价格L——待估房地产在估价时点的土地价格C——建筑在估价时点的重新建造成本D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧分以下几种情况：1.新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润2.新开发土地估价的基本公式新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税例1.某开发商取得土地费用500万元，开发成本500万元，管理费为30万元，开发期2年。年贷款利率为10%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为20%。求该房地产开发完成后的价格是多少？【解】设该房地产开发完成后的价格是P万元土地取得成本：500万元开发成本：500万元管理费：30万元投资利息=500×[（1+10%）2-1]+（500+30）×[（1+10%）-1]=158（万元）销售费用：5%P销售税费：5.55%P利润：（500+500+30）×20%=206（万元）P=500+500+30+158+0.05P+0.0555P+206P=1558.61（万元）3.旧有房地产估价的基本公式旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧建筑物折旧:(1)折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。例2.评估某旧房地产的价格，已知该房地产竣工于5年前，现重新取得该块土地的费用为500万元，开发成本500万元，管理费为30万元，开发期2年。年贷款利率为为10%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为20%。若建筑物每年折旧14万元。求该旧房地产现时的价格是多少？(2)折旧原因物理因素（物质折旧）：包括――自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋；正常使用的磨损，是由于人工使用引起的；意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等。功能因素（功能折旧）：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修等。经济因素（经济折旧）：又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政策变化等。王某于1998年花了27万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是王某于2003年底将该住房以24万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（）。A.物理因素B.区位因素C.功能因素D.经济因素E.实物折旧(3)自然寿命与经济寿命自然寿命：建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命，又称物理耐用年限。经济寿命：从建筑物竣工至建筑物使用收支相抵之点的时段，称为建筑物的经济耐用年限。判断（4）残值率=S/CS——经济寿命终结时的残值C——建筑物重新建造完全价值，即重置价见P111例2.评估某旧房地产的价格，已知该房地产竣工于5年前，现重新取得该块土地的费用为500万元，开发成本500万元，管理费为30万元，开发期2年。年贷款利率为为10%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为20%。若建筑物每年折旧14万元。求该旧房地产现时的价格是多少？【解】通过上例，已经求出该房地产的重新购建价格是1558.61万元折旧额=14×5=70（万元）该旧房地产现时价格=1558.61-70=1488.61（万元）三、建筑物折旧计算1.耐用年限法⑴定额法(直线法)——每年折旧额相等又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。基本公式如下：D=（C—S）/N=C（1-R）/ND——减价修正额，每年折旧额C——重置价，建筑物的重新购建价格S——残值=C×RN——耐用年限现值V=C—D×t＝C[1-（1-R）t/N]t------已使用年数例3.P99例3.8例4.现有一幢待拆迁的民宅，土地总面积为350m2，建筑总面积为140m2，建筑物建于1986年，结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块的价格为2184元/m2，建筑物的重置成本为1120元/m2。试用定额法评估出该房地产现在的市价。分析：房地产包括建筑物与土地，该房地产把建筑物与土地分开计算，在计算过程中，特别要注意建筑物需要折旧，而土地则不需要折旧。解：查国家有关规定，钢筋混凝土结构的耐用年限为60年，残值为零。该房地产耐用年限为60年。设C1为建筑物的重置价，C2为土地的成本C1=1120×140=156800元C2=2184×350=764400元E=（C1—S）/N×T=156800×27/60=7.057(万元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.79=85.06(万元)设建筑物的剩余经济寿命为n，理论上有N＝t＋n，则计算建筑物现值的各种公式转换总结为：V=C－（C－S）t/NV=C－（C－S）t＝C－（C－S）N－nt＋nN=（C－S）ｎ＋SNV=（C－S）ｎ＋Sｔ＋ｎV=（C－S）N－ｔ＋SN或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）t]t+nV=C[1-（1-R）N-n]=C[（1-R）n+R]NNV=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN⑵年金法：将每年的折旧额折现。⑶罗斯法建筑物价值的减损在整个耐用年限内并不是平均的，而是逐年增加。先根据直线折旧法计算出年折旧额，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折旧额为定额法下年折旧额的比率分别为：第一期：3/5第二期：4/5第三期：5/5第四期：6/5第五期：7/5例5.现有一幢待拆迁的民宅，土地总面积为350m2，建筑总面积为140m2，建筑物建于1986年，结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块的价格为2184元/m2，建筑物的重置成本为1120元/m2。试用罗斯法评估出该房地产现在的市价。2.实际观察法――估价人员亲临现场，直接观察建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。建筑物损耗：可修复的损耗和不可修复的损耗（修理或更换），预计修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复的损耗(如外墙的刷新)，反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。例6.某建筑物的重置价格为180万元（包括装修与设备），经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。求现值。其折旧总额计算如下：门窗等损坏的折旧额＝2(万元)装修的折旧额＝30×1/5×3＝18(万元)设备的折旧额＝60×1/15×10＝40(万元)长寿命项目的折旧额＝(180-2-30-60)×1/50×10＝17.6(万元)该建筑物的折旧总额＝2+18+40+17.6＝77.6(万元)该建筑物现值=180-77.6=102.4(万元)某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1998年4月通过出让方式取得的，出让年限40年。建筑物于2000年10月建成使用的。经调查，2003年取得类似土地40年使用权的市场价格为35000元/m2，同类建筑重置价格（不包括门窗、装修和设备）是2000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格300万元，经济寿命10年；设备的重置价格500万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，土地资本化率为5%。求该房地产在2003年4月的市场价格。3.成新法----不以耐用年限和已使用年数为基准，而是根据建筑物的结构、装修和设备等部分的实际完损程度来确定建筑物的成新度，依据实地观察，判定建筑物的成新折扣度。V=C×q例7.某建筑物的重新购建价格为900万元，成新率为80%，求其现值及折旧额。【解】该建筑物的现值为：900×80%=720（万元）折旧额=重新购建价格-现值=900-720=180（万元）建筑物的成新率根据建筑物的完损等级(P111)评定的有关规定来确定。房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下案例分析实训题三课外作业P136习题2