世联_上海鹏欣集团_郡江国际_SOHO领寓价格报告_30页

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：鹏欣集团郡江SOHO领寓价格报告本报告是严格保密的。2报告思路项目价格制定基本面分析宏观市场分析项目本体分析均价生成本报告是严格保密的。3报告思路项目价格制定基本面分析宏观市场分析项目本体分析均价生成本报告是严格保密的。4整体市场成交量：09年1-5月上海商品住宅市场成交量已接近06年同期水平，较08年有较大幅度上升；成交均价：09年1-5月上海商品住宅成交均价相对平稳，与08年同期水平相近09年上海房地产市场持续回暖，表现在商品房销售量的持续增长方面，价格从08年下半年以来保持相对平稳状态本报告是严格保密的。5上海住宅市场，从09年3月开始成交量快速上涨，成交均价稳中有升住宅市场本报告是严格保密的。6上海办公市场09年上半年呈现“量增价稳”态势，但成交量小幅上涨的同时，成交均价则较08年高峰期有较大幅度下降办公市场本报告是严格保密的。7杨浦区办公物业空置率较高，后续去化压力明显，整体去化速度远低于住宅物业杨浦区办公物业8194.75205307050000100000150000200000250000月均去化量空置量区域市场杨浦区住宅物业38256.5210124050000100000150000200000250000月均去化量空置量基础数据：3-6月基础数据：3-6月按照杨浦区3-6月办公物业去化速度，去化完毕空置物业，还需25个月时间。按照杨浦区3-6月住宅物业去化速度，去化完毕空置物业，还需5.5个月时间。本报告是严格保密的。8三大市场导向，打压投资客；预计09年下半年或10年上半年，投资类产品或将受到打压，市场大环境或将出现翻转政策导向09年7月6日，杭州各商业银行收紧二套房贷。购买第二套商品房将严格执行“四成首付，1.1倍基准利率”政策。南京、广州、深圳等地随后跟进，银监会再次亦再次重申二套房贷政策。09年前5个月银行新增贷款达5.84万亿元，全年新增贷款仍可能达8.5万亿元，意味年底贷款余额较去年增长26%至28%。银监会官员警告，信贷增长有风险，明宽暗紧的央行货币政策，开始静悄悄调控经济。09年7月19日，中央二套经济半小时指出：楼市调控不宜半途而废，过热的房地产市场应该回归理性。政策导向：“二套房贷”政策重申，打压投资客金融导向：09年上半年银行信贷超前放量，达到7.8万亿，下半年或将“无款可贷”舆论导向：“抑制投资”成为市场舆论主调本报告是严格保密的。909年上半年宏观市场总结上海整体房地产市场呈现“量增价稳”态势；上海住宅市场，从09年3月始成交量快速上涨，成交均价稳中有升；上海办公市场成交量小幅上涨的同时，成交均价较08年高峰期有较大幅度下降；杨浦区办公物业空置率较高，后续去化压力明显，整体去化速度远低于住宅物业；政策、金融、舆论三大导向，打压投资客；预计09年下半年或10年上半年，投资类产品或将受到政策打压，市场大环境或将出现变化。本报告是严格保密的。10宏观市场对本项目启示市场形势可能出现变化，郡江SOHO应借势发力，规避风险，快速入市，快速去化启示一启示二住宅物业去化速度快于办公物业，郡江SOHO营销价值应偏向居住功能，以吸引更多客户上门核心问题：如何实现项目的快速去化？核心策略：紧随大势，实现SOHO去办公化本报告是严格保密的。11项目为SOHO类办公物业，高物业管理费、办公性质用地、商业用水用电加深项目商办物业属性，成为项目去化难点本体属性办公性质用地高物业管理费商业用水用电。。。。。。商办物业形象例：少数来访客户均为办公类客户价值的重新挖掘与发现，淡化商办物业形象展示、推广方向的住宅化，强化SOHO的居家形象本报告是严格保密的。12强调SOHO领寓规划利好、区位优势、产品功能三大核心价值，淡化商办物业形象核心价值挖掘北外滩新航运中心规划东外滩滨江科技办公规划复兴岛生态住宅区规划衔接内环，3公里内3条轨道交通五角场城市副中心辐射地带规划利好/区位优势SOHO户型功能复合性SOHO投资价值SOHO产品综合价值13万平米城市综合体规划SOHO产品功能复合性5A级标配滨江观景资源星级物管本报告是严格保密的。13通过现场展示，烘托项目整体营销气氛，突出SOHO的居家氛围。可实现价格贡献：1%-2%现场展示户外看板裙楼看板本报告是严格保密的。14明亮、尊贵的售楼处包装，改变原有售楼处的冷氛围。可实现价格贡献：1%-2%售楼处包装区域演示墙洽谈区展板本报告是严格保密的。15媒体推广着重体现居家理念，强调SOHO产品的居住功能，通过精装修提升项目综合价值。可实现价格贡献：2%-3%媒体推广报纸稿半版楼体贴字本报告是严格保密的。16项目推售重点是60-70平米小户型，总价相对较低项目户型面积分布面积区间套数套数比60-70平米19167%70-80平米3311%80-90平米3813%90-100平米93%100平米以上176%总套数：288套本报告是严格保密的。17本体属性启示快速去化SOHO“住宅化”的展示与推广SOHO三大核心价值挖掘吸引更多客户，提高上门量总价：SOHO小户型，总价相对较低与市场趋势相匹配的价格实现入市？价格系统支撑本报告是严格保密的。18报告思路项目价格制定基本面分析宏观市场分析项目本体分析均价生成本报告是严格保密的。19竞争维度确定根据区域辐射范围、物业类型、客户定位等方面，确定项目竞争维度产品类型竞争维度项目参考同片区同类产品核心竞争产品启航一号跨片区竞争产品主要竞争产品禹州国际同功能竞争产品参考性产品绿地汇创本报告是严格保密的。202.5万/平米的5.2mLOFT挑高物业，市场去化为零；仅有3套成交均为资源客户启航一号基本信息：东外滩板块、内环内本体配套：--周边配套：平凉路商业生活配套交通配套：内环线产品面积36-98m2对外报价：25000元/平米成交均价：15000元/平米销售情况：3套（资源客户）层高：5.2/LOFT物管费：10元/平米/月SOHO物业本报告是严格保密的。21创智坊2期基本信息：五角场板块、中环外本体配套：SOHO办公、住宅、会所、商业街周边配套：万达商业广场、百联又一城、江湾体育场、沃尔玛、14所高校环绕交通配套：中环线、10号线产品面积78-112m2均价：20845元/平米销售情况：10套/月层高:3-6m物管费：2.98元/平米/月LOFT产品设计、低物业管理费使得项目去化速度良好；但项目现处于一期尾盘期，月均仅去化10套左右SOHO物业本报告是严格保密的。22项目投资客居多，09年销售情况良好，但随着价格的提升，去化量下降明显禹州金桥基本信息：金桥国际出口加工区、中外环本体配套：商务酒店周边配套：--交通配套：9号线产品面积34-73m2均价：13700元/平米销售情况：35套/月层高：5.2物管费：3.8元/平米/月SOHO物业本报告是严格保密的。23五角场板块、LOFT产品设计与17300元/平米的成交均价，加速了项目去化速度，达到月均25套绿地汇创基本信息：五角场板块、中环外本体配套：裙房餐饮周边配套：商业街交通配套：10号线产品面积：150-190m2均价：17300元/平米销售情况：25套/月层高：5.2m物管费：15元/平米/月甲级办公物业本报告是严格保密的。24五角场核心区域，LOFT产品设计，月均去化10套左右新纪元国际广场基本信息：五角场板块、内中环本体配套：商务中心，裙楼商业周边配套：大润发、苏宁、百安居交通配套：内环线、8号线产品面积56-193m2成交均价：20000元/平米销售情况：10套/月层高：5.58m物管费：16元/平米/月（前三年物业费）甲级办公物业本报告是严格保密的。25双地铁物业、高档配套、甲级办公，提升项目核心优势，月均去化20套骏丰国际基本信息：五角场板块、双地铁口物业本体配套：商业裙房，百思买、麦当劳周边配套：大连路商业街、赤峰路商业街、大学交通配套：8号线、10号线产品面积：100-200m2成交均价：23000元/平米销售情况：20套/月层高：4m物管费：19.8元/平米/月甲级办公物业本报告是严格保密的。26均价推导地段产品形象交通物业规划配套指标折合成交均价参照价格相关度权重单价折合速度参照装修参照综合价格指标权重25%20%10%15%5%15%10%100%绿地汇创1.11.41.20.910.91.11.1051720919015.9450.152852.3921.11.023078.631创智坊1.11.20.90.91.50.90.91.042031321125.520.153168.8280.812465.062禹州国际0.81.30.90.81.50.70.80.931374012778.20.05638.910.91.05775.019骏丰国际1.21.21.21.20.91.31.21.222750273000.12730112730新纪元1.11.41.210.90.90.91.0952000521905.4750.24381.0951.215247.314启航一号11.20.911.110.71.0051506515140.3250.355299.11401.080郡江SOHO11111111//119070.34/1.114600比准均价：14600元/平米（精装价）本报告是严格保密的。27营销溢价因素现场展示与售楼处包装，实现营销溢价2%-3%媒体推广，实现营销溢价2%-3%开发商品牌及产品改善，实现营销溢价1%-3%包装、展示、推广、品牌以及营销方向的“住宅化”，可综合实现营销溢价：5%-9%本报告是严格保密的。28均价生成14600元/平米营销溢价5%-9%实现均价区间：15330-15914元/平米建议均价区间：15300-16000元/平米本报告是严格保密的。29综合折扣率折扣方式折扣额度折扣权值综合折扣率开盘优惠2％0.98一次性付款1％0.99可最大折扣率3％97折折合均价（表价）区间：15800-16500元/平米本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。