北京楼房价格研究

北京市普通商品住宅价格分布规律研究作者：卡奇来源：卡奇发表时间：2009-4-53:49:39浏览：58摘要本文运用普通商品住宅分区域平均价格，对北京市五环以内八个城区普通商品住宅的价格分布规律进行了研究。得出普通商品住宅价格总体分布的三级规律：中心高于外环、北部高于南部、东部高于西部；并通过对房价与距城市中心、典型剖面距离进行相关性分析验证了这一规律；继而研究了北京市普通商品住宅价格分布与主要交通干线发展的关系，得出三环-四环、四环以外将是普通商品住宅未来发展的主要区域，城市快速道路、轻轨、地铁的发展将取代传统的环线对住宅价格的分布产生较大影响；此外，还对北京市普通商品住宅价格较高的热点区域单独进行了分析。同时，对影响房价的某些经济因素与房价进行相关性分析，得出了各经济指标对房价的影响程度。关键词：普通商品住宅房地产价格分布规律ABSTRACTThistextuseddividedregionalaverageprice,tomakearesearchintothedistributionlawofordinarycommercialresidenceofeighturbanareaswithintheBeijingFifthRingRoad,drewthethree-stagelawoftheordinarycommercialresidentialpricedistribution:ThecentreishigherthantheExternalarea,thenorthandhigherthanthesouth,theeastandhigherthanthewest;andverifiedthislawthroughacorrelationanalysismadebetweenthehousepriceandthedistancetocentreofthecityandtotypicalsections.ThenstudiedtherelationbetweenthepricedistributionofordinarycommercialresidenceinBeijingandthedevelopmentofmainroads,drewtheconclusionthatbetweenThirdRingRoadandFourthRingRoadandbeyondFourthRingRoaditwillbethemainareaoffuturedevelopmentofordinarycommercialresidence.Developmentofurbanthroughway,lightrailway,subwaywillreplacethetraditionallooplineproducingheavyinfluencetothedistributionofhouseprice.Inaddition,thetexthasalsoanalyzedthehotareahigherinpriceofordinarycommercialresidenceofBeijingalone.Meanwhile,itcarriedoncorrelationanalysisbetweenhousepriceandsomeeconomicfactorswhichinfluencehouseprice,haddrawntheinfluencedegreetothehousepriceofeveryeconomicindicator.Keywords:OrdinaryhousePriceoftherealestatethelawofdistribution目录一、绪论11、概述12、研究背景13、研究目的34、研究思路3二、研究方法41、研究范围的确定42、研究对象的选择43、数据、资料的取得4三、数据处理51、各监测区2004年新建普通商品住宅平均成交均价52、八区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格63、环线分区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格7四、房地产价格及分布基础理论81、房产价格形成理论81.1房产价格的概念81.2房产价格的特点81.3房产价格的形成82、住宅价格的影响因素93、住宅区位论10五、北京市普通商品住宅价格分布规律分析121、总体价格规律分析122、主要交通干线分析153、剖面分析174、热点区域分析18六、结论与讨论201、结论202、讨论20参考文献21一、绪论1、概述商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。[1]一般来讲，普通商品住宅是指住宅商品房中除去别墅、高级公寓、外销住宅、经济适用房以外的，按一般民用住宅标准建造的住宅。关于其具体的认定标准，京财税[2002]1926号文件中给出了明确规定：别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，其他住宅为普通住宅。就产权来讲，我国住房商品产权主要有两种情况，一种是纯住房商品产权，即完整的产权；一种是准住房商品产权，即不完整的产权。纯住房商品是指居民购买的在政府有偿出让的土地上建成的商品房，这里商品房的价格包含着所占用土地面积长达70年的土地出让金。准住房商品是指居民购买的在政府无偿划拨的土地上建成的公有住房、安居房和经济适用房。[2]本文所指的普通商品住宅指的是具有纯住房商品产权的商品住宅，即同时拥有房屋的所有权和房屋所占用土地的使用权，二者合一，不可分割。2、研究背景商品住宅是伴随着我国住房制度改革、住房商品化过程出现的。1980年4月2日邓小平同志对当时中央领导同志提出了推进我国住房商品化的指导性意见，指出：建筑业是可以赚钱的。建筑业发站起来了，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房，更好的满足城乡人民的需要。随着建筑业的发展，也就带动了建材工业的发展。他还特别强调，城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。要研究逐步提高房租，房租太低，人们就不买房子了。[3]这一系统化的指导意见引起了上世纪80年代前后进行的“住房也是商品”的大讨论，打破了我国在思想领域长期不承认住房是商品的禁区，之后，我国城镇住房制度改革，也围绕建立和培育住房市场的目标，在鼓励城镇居民自建住房的同时，开始了以面向职工出售公有住房的试点，第一次由交换体现了住房也是商品。“住房也是商品”大讨论，虽然打破了我国在思想领域长期不承认住房是商品的禁区，但是，要让住房真正成为商品，还需要建立和培育两个市场，一是与住房进行流通交换有关的住房市场，二是与住房密不可分的土地市场。在上世纪80年代中期前，我国法律规定，土地是不能买卖和流动的。配合深圳特区的设立，国家在1979年7月1日颁布《中外合资企业经营法》中，提出了利用国有土地有偿使用来筹措建设资金的思路。作为我国第一个建立的经济特区，深圳成了首先进行土地使用制度改革的地区。1987年12月1日，在深圳会堂内首次以拍卖形式进行了有偿出让土地使用权试点。《经济日报》评论深圳市政府以“拍卖”形式出让土地使用权开创了土地有偿出让的先例，在深圳形成了地产市场。[3]这意味着一向被人视作是资本主义专利的市场机制，已开始在我国土地配置和使用上发挥作用，土地也开始在流动起来的过程中得到了增值。虽然当时土地使用制度改革在现实中已经有了较多的应用，这一改革模式已经得到了实践的认可，但它是超前于当时的宪法，与我国的根本大法是相抵触的。改革现实要求法律必须跟上其步伐。1988年4月12日七届全国人大第一次会议讨论通过了《中华人民共和国宪法修正草案》，第二条规定：在宪法第十条第四款“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”一句后面加上“土地使用权可以依照法律规定转让”。《土地管理法》也于同年12月29日经第七届全国人大常委会第五次会议讨论作了相应修改。并且在第二条中增加了“国有土地和集体所有的土地可以依法转让……国家依法实行国有土地有偿使用”等内容。[4]《宪法》和《土地管理法》的修改，既为深圳乃至后来我国各地进行土地有偿转让提供了法律依据，更重要的是从国家根本大法的角度，宣判了旧的土地使用制度的“死刑”，从国家根本制度上，为土地走上市场经济轨道，为住宅与房地产业此后在我国的大发展奠定了基础。真正意义上的住宅商品房于是伴随着土地使用制度改革开始在我国出现。商品总是与市场同时出现的，有商品必然有市场。确切的说，北京房地产市场的形成应该是从1992年下半年开始的。在此之前，由于国有土地未实行有偿使用制度，均采用划拨的方式，因此那时的市场还只能是房屋市场。1992年下半年北京市根据国家的规定，出台了《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》之后，随着国有土地使用权进入房地产市场，北京才形成了真正意义上的房地产市场，[5]有了市场，从此才有了真正意义上的商品住房。1998年，国务院印发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），《通知》明确提出1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。取消传统的实物分房方式，实行货币化分房是中国住房制度改革经过十多年的历程后一次根本性的转变。标志着公有住房商品化的开始，[6]虽然北京市直至2000年底才最后停止福利分房，但自从98年开始北京的商品住宅顺应这一趋势得到了飞速的发展，其中拥有完整产权的普通商品住宅逐渐成为住房供应的主体。而停止住房分配，施行分房货币化政策之后，个人购房也逐渐取代集团购房成为了市场需求方的主体。北京是我国的首都，做为我国的政治、经济、文化中心以及有着深厚历史积淀的历史名城，有着高速发展的经济态势和得天独厚的优良环境，吸引着全国乃至全世界的人群来此安家落户。北京市普通住宅商品市场于1992年起步时的市场价格就大大高于其他大城市的价格，且一直保持着强劲的上升趋势。[7]大家一致认为，不论是相对于北京市普通城市居民家庭的收入水平，还是相对于国内其他城市的房市，北京市普通商品住宅的供给价格都是最高的。据国家统计局权威调查结果显示，北京高达65％的人认为房价偏高，29.4％的人认为适中，只有5.6％的人认为房价较低。[8]在此背景下，研究北京市目前普通商品住宅价格分布规律，搞清普通商品住宅价格高低分布格局，分析影响因素是如何作用于房价来影响房价高低，对于认识目前北京房地产市场尤其是住宅市场形势，是具有一定的现实意义的。3、研究目的本文通过研究北京市普通商品住宅的价格分布规律，以期达到以下目的：1、得出北京市普通商品住宅价格的地域分布规律；2、研究这一规律的形成原因；3、研究商品住宅价格的影响因素对于房价的影响程度；4、分析预测北京市普通商品住宅价格分布的发展趋势。4、研究思路为使研究可以较为全面的反映北京市普通商品住宅价格分布情况，本文按照下图思路展开研究：1、研究范围的确定本文选取的研究范围为北京市城八区五环以内的地区，具体包括西城区、东城区、宣武区、崇文区和朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区包括在五环以内的部分。所选取的区域属于北京市的中心区域，该八区总面积和占北京市总面积的比例为8.15％，而人口则占了北京市人口总数的60.81％，由该数字可以看出，选区区域承担着重要的居住功能。并且，相对于北京其他地区来说，该区住房基础设施建设完善度高且较为均一，房地产市场发展较早，市场发育比较成熟完善，住宅市场比较活跃，是北京市目前经济发展的核心区，也是未来城市经济和房地产迅速发展的地带，选取该区域为研究范围，能够合理的代表北京房地产业发展水平。2、研究对象的选择本文选取五环以内八个城区的2004年新建普通商品住宅为研究对象。普通商品住宅分布面广、交易量大、代表性强，是北京市商品住宅的主体，其价格分布规律能够合理的反映价格影响因素对于房价的作用效果。3、数据、资料的取得2003年7-12月、2004年1-6月份的数据来自北京市建设委员会发布的《北京市新建商品住房买卖指导价格手册》，2004年7-12月份的数据来自北京市建委20