我国城市住宅定价研究

广西师范大学硕士学位论文我国城市住宅定价研究姓名：刘青林申请学位级别：硕士专业：国民经济学指导教师：李敦祥20060401我国城市住宅定价研究作者：刘青林导师：李敦祥教授专业：国民经济学研究方向：金融投资与管理年级：2003级摘要改革开放以来，随着我国经济的高速稳定增长，居民收入有了很大的提高。衣食住行是居民的基本需求，随着收入的提高居民对住宅的需求越来越高。在政府政策的指引下，我国房地产业得到了长足的发展，在国民经济中占据了重要地位，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。二十年来，我国的住宅供给体系也进行了多次的改革，由计划供给方式逐渐走向市场供给方式。随着法律法规的完善，市场制度的确立，我国房地产市场体系不断的得到完善。但显然还存在很多不足之处，比如住宅价格的快速上涨，特别是区域市场的房地产过热，都给我国房地产市场的健康发展带来了很大的隐患。因此，城市住宅价格问题已成为房地产学术界和实务界关注的焦点之一。市场经济的核心是，供给和需求共同决定价格。但作为住宅这一特殊的商品来讲，其价格受多重因素的影响。除去受人口、收入特别是家庭可支配收入等基本因素的影响，还受到国家政策、银行利率、贷款甚至股市的影响。在特定的市场，历史的因素、市场结构体系、产权结构及其出让方式的作用也不容忽视。本文基于住宅价格对社会发展和国民经济的重要影响，运用了房地产、经济学、博弈论、工程造价和统计学等多学科的基础理论对住宅成本的构成和影响、住宅价格的形成（即住宅定价）及其影响因素进行了研究。首先在本文的第二部分，对住宅、住宅价格以及住宅市场的基本概念进行了阐述，并对我国住宅的兴起与发展以及我国城市住宅业发展的特点进行了分析。然后在第三部分对住宅成本的组成初步描述，在借鉴相关研究的基础上对住宅成本组成进行了详细地分析并对住宅成本的综合影响因素进行了较为全面的分析、归纳和总结；同时也对住宅开发商的定价方法进行了总结和阐述。接着在第四部分分析了我国住宅市场的住宅供给和住宅需求，在结合本文前面对住宅成本研究的基础上依据经济学的基本理论和对市场的分析构建了供需平衡框架，通过该框架分析各因素对住宅定价的作用渠道和方向，并总结出各因素作用相互渗透并对价格定价共同产生影响的结论；同时也运用博弈论在结合供求机制来分析住宅价格的形成（即住宅定价）；并分析了住宅价格的其他影响因素和我国住宅定价中的一些主要问题。再接着在第五部分针对我国住宅市场上所特有的一些对住宅价格有很大影响的因素，从中筛选出影响住宅定价的较大影响因素即心理预期因素、地方政府因素、开发商因素和投机四大类进行了分析。最后结合本文的分析和我国住宅市场的实际情况，提出政府和产业部门应立足于以下四个原则：一要根据有效需求原则去发展城市住宅；二城市住宅的发展要与经济发展相协调；三城市住宅的发展要体现供求平衡；四城市住宅的发展要与金融风险控制相结合。并提出在坚持以上四原则的基础上采取适当的相应措施，积极引导消费者和投资者，建立平稳发展的住宅市场。本文的创新之处在于摸索出的供需平衡框架可以更直观的对住宅定价进行分析和解释；同时从微观和宏观两方面并在市场供求和住宅成本的基础上结合博弈的方法来阐述住宅定价机理。也提出了对住宅定价作用的四种力量：即来自市场的经济因素、体现政府管制的政策因素及市场变化引发的各方对市场的预期因素所产生的市场力量（看得见的手）、政府管制力量（看不见的手）、心理预期力量（第三只手）和住宅成本。本研究可供我国房地产市场参与者参考。关键词：城市住宅；住宅价格；住宅定价StudyonFormationofUrbanHousingPriceinChinaAbstractSincethereformandopening-upofChina,withthefastandsteadydevelopmentoftheeconomyofourcountry,residentshaveimprovedalotinincome.Clothing,food,lodgingandtransportationareresidents'basicdemand,withtheincreaseofresidents'income.Theyhavehigherandhigherrequirementsforhousing.Undertheguidanceofgovernmentpolicy,therealestateofourcountryhasgotconsiderabledevelopment,hasoccupiedtheimportantpositioninnationaleconomy,andhasbecomethepillarindustryofeconomicdevelopmentofourcountrygradually.Overthepast20years,thehousingsupplysystemofourcountryhasundergonealotofreforms,changingfromtheplanedsupplytomarketsupplygradually.Withtheperfectionofthelawsandregulations,theestablishmentofthemarketsystem,themarketsystemofrealestateofourcountryisimprovedconstantly.Butobviouslytherearestillalotofweakpointssuchasfastriseofthepriceofthehouse,especiallytherealestatemarketisoverheatedregionally，whichbringsaverybighiddendangertosounddevelopmentoftherealestatemarketofourcountry.Because,thehousingpricequestionbecomesoneofthefocusesthattheacademiaandoperationcircleofrealestatepaycloseattentionto.Thecoreofmarketeconomyisthatsupplyanddemanddeterminespricestogether.Butasforthespecialgoodsofhouse,itspriceisaffectedbymultiplefactors.Excepttheinfluenceofbasicfactors,suchaspopulation,incomeespeciallyfamily'sdisposableincome,etc.,stillinfluencedbystatepolicies,bankrate,loanevenstockmarket.Onthespecificmarket,thehistoricfactor,structuresystemofthemarket,propertyrightstructureanditssellingwaycan'tbeignoredeither.Asthepriceofurbanhousinghasagreateffectonsocialdevelopmentandnationaleconomy,thisthesishasaresearchontheaffectingfactorsofpriceofurbanhousing.Duringresearchingtheaffectingfactorsofpriceofrealestateurbanhousing、componentsofhousingpriceandformationofhousingprice,theauthormakesuseofsomebasictheoriesinsuchsubjectsasrealestate、economy、engineeringcost、game、andstatistics.Firstly,inchaptertwotheauthordescribesconceptsandfeaturesoftheurbanhousing、urbanhousingprice、componentsoftheurbanpriceandthehousingmarkets,andanalysishousingdevelopmentandtheurbanhousingdevelopmentcharacteristicsinchina.Secondly,inchapterthreetheauthordescribesthecomponentsofurbanhousingprice,hasarathercomprehensiveanalysisaboutcomponentsoftheurbanhousingsandhasarathercomprehensiveanalysis,conclusionandsummaryaboutaffectingfactorsofurbanhousings’price.Theauthorsystematicallyconcludesthesupplyofprice.Thepricetheoryofwesterneconomywasalsousedforreference.Thirdly,inchapterfourtheauthoranalysissupplyoftheurbanhousinganddemandoftheurbanhousinginchina.Onthebaseoftheabove,accordingtothebasiceconomytheoriesandmarketanalysis,theauthorbuildstheframeofsupply-demandbalance.Bywayoftheframe,theauthoranalyzestheaffectingpathanddirectionofvariousfactors,andthendrawsaconclusionthatthesevariousfactorsinfiltrateoneanotherandhaveacommoneffectonprice.Similarly,accordingtothesupplyoftheurbanhousinganddemandoftheurbanhousinganalyzestheformationsofurbanhousing.Particularly,theauthoranalyzestheaffectinganotherfactorofurbanhousingandmanyquestionsonformationofurbanhousinginchina.Fourthly,thechapterfivefromthesefactorstheauthorpicksupmainaffectingfactors,namelypsychologicalexpectation、governmentfactor,merchantsofurbanhousingfactorandinvestments,onthebaseoffactorswhichthesearegreataffectingontheurbanhousinginChineseurbanhousingmarkets.Finally,thechaptersixbasedontheessayanalysisandconditionsintheChinesehousingmarkets.Theauthorsuggeststhatgovernmentdevelopurbanhousingbasedonthefourthesis:fist,accordingtoeffectivehousingdemands;sec