管窥当前商品房之价格

管窥当前商品房之价格2008年中国房价出现了波动，曾几何时风光无限房地产事业，伴随着全球经济危机慢慢走下神坛。房价在未来是走高还是走低一时间众说纷纭，对于房价走势我与千万百姓一样雾里看花，甚为迷惑。经过在省直机关党校两个月的学习，听教授学者开坛说理，茅塞渐开，现以非专业的眼光，谈一下自己对房屋价格的粗浅观点：观点一房屋作为商品不能增值。商品两个属性是价值和使用价值，商品房完工到市场上出售，房屋的价值就已经产生，生产商品所消耗的劳动时间也就停止。房屋需要维修和改造的，那是新投入成本和增加劳动时间，不是房屋增值而是房屋的价值的附加。那么为什么喊出“房屋是最能保值增值的商品”、“拿现金不如买房”、“通货膨胀是永远的，所以房价是永远上涨”、“买房是最好的投资手段”。那么原因有这么几点：一是房屋的价值是由货币来表现的，货币流通手段一般是靠纸币来实现的，而价格又是靠纸币等货币符号表达的。商品交换要实行等价交换，价格与价值应该是基本相符的。但是一些盲目追求政绩观的官员，一些腐败分子，一些开放商和炒房者，期待着他们的政绩，他们的富有和他们财产的增加。为了这种目的他们就会在各种环节利用各种手段来掠夺购房者的财富，不断推动房屋价格上涨。本来是商品---货币---商品变成了货币—商品---货币（通过各种手段增值的货币），那么增值的货币部分实际上就是剥削了购房者的劳动，用于不健康的城市化进程和增加了腐败官员、开发商、投机者的财富，降低了百姓的生活质量。造成了老百姓靠正常劳动来的生活积蓄买不起房屋，多数要靠贷款和亲人的资助，不但掠夺购房者的钱财，还要掠夺其亲属的钱财。既得利益集团为了达到自己的利益，自然要采取提出一些理念等各种手段推动百姓买房。党和政府为了防止这种状况的发生采取很多宏观的好的政策例如2008年12月21日国务院紧急发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，随后又出台了一些具体措施。在“两会”上也多次提到改善民生，促进房地产健康发展的观点。党和政府是站在人民的一面，但是落实到极个别的地方就变了味道。主要是既得利益集团（腐败官员、开发商、炒房者等），还有利益徘徊集团(不想让自己已经购买和将要房价缩水而又想购买新房降价的百姓)这两个集团势力还很庞大。二是用马克思理论推断，在商品社会里，当利润达到50%时，贪者就会铤而走险；当利润达到100%时，他就敢于践踏一切人间的道德；当利润达到300%时，他就敢丧失人性。党和政府一直代表人民的利益，但是有些官员和开发商的人性在利润和利益面前扭曲和磨灭，很多媒体已经被开发商和个别官员等强势既得利益集团控制，许多媒体的楼市版块，都因屈服于开发商的诱人广告和个别官员盲目的政绩观而出卖灵魂，帮助开发商鼓吹，为公众编织陷阱。同时用各种利益收买一些学者专家，为他们做吹鼓手，比如开论坛、做讲座时候给红包、给房产。最可怕的是用房屋增值的口号构建了一个隐形传销组织，利用中国老百姓盲从和从众心理，利用买涨不买跌的心理，让相当大的利益徘徊集团也加入其中。巨大的隐形传销系统虽然是松散的，但是正是因为松散才可怕才容易欺骗。人们宁可相信感性认识，不去理性思考，宁可降低生活质量也要加入这隐形传销组织，因为下线人越多，自己的固定资产增值越多。从改革开放的君子兰价格疯涨到股票基金的神话破灭，社会上流传不都是增值的传说吗？我们不要到死亡时候才看到早已麻木肉体和灵魂的冰冷。党和政府在努力改变这种状况，中央电视台记者揭露了一些人制造楼市小阳春的假象，社科院一些真正为人民服务的学者也站出来讲了公正的话，但是想利用隐形传销构架盘剥大众劳动血汗的“奴隶主”是会同党和人民顽抗的。三是房地产成本不透明，给上面的房屋增值论提供一个存在的温床。很多开发商站出来含混的说了房屋成本，我想他们为了维系房地产隐形传销系统的存在，不会真正说出清晰说出他们的成本。房地产成本大概由正常成本和腐败成本两部分组成，正常成本又可分为政府各项税收收费和建筑成本（含劳动力、商业运作、原材料等等）。腐败成本肯定就不能公开了，政府各项税收和收费是可以公开的，至于建筑成本就不敢了或者说公开是有限的。如果公开账目细化到什么时间从什么公司用什么价格购买的多少原材料，什么时间什么地点给那个工人和服务人员工资，我想事实就会大白天下，这也就是现在为什么我国房地产成本对公众是个谜的原因。据个别业内人事估计，以通货膨胀最大的2008年劳动力、原材料等价格计算，又以建筑成本相对较高的北方哈尔滨为参考点，多层房屋一平米建筑成本950元人民币，高层房屋一平米建筑成本1100元人民币，开发商又拿出大约利润的百分之三十用于政府各项税收收费等。党和政府没有当房屋既得利益集团的保护者，出台利好政策不是托市和救市，而是给一些有刚性需求住房人的更好的选择。同时建造大量经济适用房和廉租房是解决改善困难群众住房需要。只是一些官员成为了既得利益集团的一分子，阻碍了党和政府好的政策实施。观点二房价收入比能够比较准确衡量房屋的价格我引用一篇文章内容说明一下房价收入比，即：世界银行定出房价收入比上限的标准5∶1，而房价收入比为5∶1，这说明什么？这说明如果一个城市的人均可支配年收入为1．3万元，按一家3口人计，户均可支配年收入为3．9万元，则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为19．5万元。但是，如果当房价收入比超过5∶1，这样的房价，对于大多数人来说，显然是不可接受了。如果过高的房价不能为大众所接受，那么，房地产市场自然要停顿了。这就是世界银行房价收入比为5∶1，其所蕴含的内容。我们明白了联合国人居中心和世界银行房价收入比上限的由来，自己就很容易判断目前我国一些城市的房价到底是否存在泡沫了。现在几乎一线城市二线城市都编造着各种理由说自己的房地产没有泡沫。比如哈尔滨很多人都在说哈尔滨的房屋价格相比其他城市特别是上海、广州、北京等城市价格很低，他们却从不说哈尔滨人均能赚多少。就拿哈尔滨上班两个公务员夫妻来说，月收入也共计5000元左右。除去维持生存、教育子女、赡养老人、交际应酬、医疗卫生，剩下买房子的钱有多少。从国家统计局哈尔滨调查队获悉，城镇居民家庭人均总收入达到15363.72元，人均可支配收入达到14588.57元。按照世界银行标准的上限5∶1标准计算，哈尔滨的房屋价格和其他城市房屋价格到底有没有泡沫呢？其实，每个人都是不难做出判断的。观点三在国际金融危机背景下，房价应该回归理性。当今的金融危机成因很复杂，专家学者也都是仁者见仁智者见智，我这点学识更不敢妄加评论。但大家比较公认引发金融危机导火索是美国次贷危机，那么美国次贷危机佐证了我上面所说的观点一。房屋的价值不会增值，但是通过货币的流通等手段可以增值，有人会说我在几年前买的房子每平米2000人民币现在已经买到5000人民币，怎么不是增值呢！那么造成房屋价格上涨的原因是什么呢？原因一地段的使用价值提高造成房屋价格的增值，而不是房屋本身价值提高。经济速度发展快，城市很多地段（商业发达地段、城市绿化好的地段、教育质量高的地段、交通便利的地段、上班方便的地段等）的房屋价格是随着地段的变化而变化，但是如果把一模一样房屋平移到偏远的农村，或者平移到城市火葬厂旁边，那么房屋价格又会发生变化。此外房屋的建筑艺术和建筑技术致使房屋价格的增值，那实际上是设计者、科技者的艺术价值、科技价值的附加；房屋经历特定的历史阶段或有特定历史人物居住，房屋价格也会增值，那实际上是文化价值的附加。最近哈尔滨一期地铁工程开工，地铁房也开始炒作起来，其实到地铁三期工程完工，哈尔滨主城区几乎都在地铁网之下，按照这种炒作主城区房子都是地铁房了。又比如哈尔滨西客站工程开工，也使附近的房屋增值，其实随着江北、群力、平房等区域的繁荣，市政府打造的是经济同样繁荣各个区域，理性的人们只会根据自身需要选择购房地段，而不是去盲目投资。掩盖其他价值，炒作房屋价格的是开发商一种掠夺财富常用手段，千万莫要上当，理性看待房地产投资。原因二随着经济发展速度加快，不可避免的出现一些问题，比如说纸币是以流通中所需要的贵金属货币量为限度，有的时候纸币贬值，物价上涨，这也会引起房屋价格增值。但房屋是在涨价前建造的，其各项成本和劳动是那时候的成本和劳动，其本身价值没有增加。原因三炒作提高了房屋价格。这是最重要最危险地一个原因，为了迅速增加可支配资金和财富，金融机构、金融衍生品、一些官员、投机分子不断宣传房屋价格增值论。比如头几年在增值论宣传下美国公民象滚雪球一样加入购房和购买债券，让房屋价格增值的机构也雨后春笋般的建立，美国的房地产后果我们大家已经知道了。又比如英国《每日邮报》援引研究报告数据报道，房屋市场价值已经低于贷款总额的英国房主数量在90万到118万之间，其中年龄在25岁至29岁的年轻“负翁”超过25万，他们大多被开发商和地产中介有关房价将持续上涨的“承诺”所诱导购房，且绝大部分房款通过贷款支付。上次亚洲金融危机发源地泰国，也是由于房地产行业引发的。实际上房屋主要的使用价值是人们的生活必需品，主流应该是居住而不是投资理财，漫天炒作。很多人说我炒房也好，我投资也好，我赚钱是靠我脑力劳动，是我的脑力劳动让房屋增值。那么照此推断诈骗犯也是靠脑力劳动赚钱的，那也是合理的。商品价格的不合理上涨背后是残忍的，2007年世界粮价上涨24%，2008年前8个月上涨幅度80%，近10亿人挨饿，这个例子是直观的。房屋价格的上涨背后是多少人倾家荡产，是多少人勒紧裤腰带多日子，是多少人望房兴叹流离失所，大多数老百姓买完房子，对其他东西还有多少购买力？这个例子引出我要说的观点，一个国家经济的发展最终的是靠解放和发展生产力，科学家的脑力劳动能转化生产力，管理人员的脑力劳动也能转化生产力，艺术家的脑力劳动也能转化生产力等等。同时加快商品流通、货币流通的速度是提高发展生产力一个重要因素，所以允许金融等行业，默许投机、赌博、色情、烟草等行业有一定规模的存在。但是金融等行业作用实质是加快商品和货币流通，不是提高商品价格的机构。如果金融业、金融衍生品、投机者脱离商品价值，将不增值的商品无限制炒作提高价格，导致商品价值和价格严重不符，造成人们劳动创造的实际价值和货币、纸币流通背离太大。没有那么多财富，却在纸币的货币符号上标明那么多财富。这种经过炒作的商品象黑洞一样吸纳人们劳动血汗，使人们购买支配力下降，靠透支将来不可估计的劳动创造价值（贷款、按揭等）。这种商品泡沫导致了生产商品不再根据市场供求关系和购买力等因素，而是无序的根据炒作出来的价格支配生产，一些商品出现过剩，人们购买力还消化不了过剩，而且整个社会还透支了未来未知的生产者劳动。事物都是相互联系的，炒作商品价格的恶果在经济的各个领域相互作用，浪费了大量的生产力，阻碍了生产力发展。我个人认为这也就是一般经济危机都是先从股市、楼市、金融业开始的原因。这也就是投机和炒作者说出的谁接到最后一棒谁倒霉的理论。党和政府有先进思想和正确执政理念，我们一直在健康的发展我国的经济，但是应该看到我国的金融业、金融衍生品等还不如西方国家发达，在金融危机前我们一些学者和官员也尝试这搞金融衍生品，甚至开始一些实验。前车之鉴，我们在发展经济的时候，要参考西方炒作楼市等一些失败的经验，理性回归房屋价格。同时经济危机也就说明经济需要硬性调整，房地价格等方面更需要调整，进而健康发展经济。我想党和政府没有把房地产行业列入十大振兴行业，也就是原因所在吧。观点四房地产行业不应该成为城市化进程中的支柱性产业。社会主义市场经济逐步建立，我国经济发展步入快车道，Gdp成为考核官员政绩重要指标，而城市化进程成为经济发展的重要动力。最直观的反映城市化进程好坏的就是统计数字和城市外观面貌，城市的外观面貌主要又取决于房地产行业的繁荣与否。同时通过出让土地使用权开发房地产，能快速得到大量资金和从百姓手中吸取大量的闲置资金搞其他经济建设。此外房地产行业还能拉动多个行业的发展，促进经济的腾飞。在这个背景下房地产商人粉墨登场，并迅速的在富豪榜上崛起，同时伴生了一批腐败官员，伴生一批有着不健康政绩观的官员。评判城市化进程的指标是多方面的，如环境指标、居民的文明程度