2012年深圳海岸城购物中心案例分析报告

ShoppingMall-海岸城2019/10/132·基本概况·区域价值·区域交通业态分布项目分析总结·业态分布解析·经营策略分析·SWOT分析·项目点评目录2019/10/13301·基本概况·区域价值·配套分析·区域交通项目分析2019/10/134海岸城基本概况2019/10/135项目名称海岸城（coastalcity）开发商海岸地产物业管理海岸物业开业时间2007.12.16占地面积36908㎡建筑面积约12万㎡建筑构成东、西两座写字楼，海岸城购物中心，风情街四至交通东临文心五路，西至文心三路，南为海德一道，北至海德二道周边公交线路J1、K204、K113、305、322等周边地铁站地铁二号线后海站停车位1500停车收费标准首2个小时5元，超过2个小时，每小时5元；每天最高收费不超过60元。扶梯35垂直电梯21项目基本概况2019/10/136项目基本概况-建筑构成写字楼建筑形态：东、西两座单体写字楼构成建筑高度：最高155米建筑面积：14万平方米购物中心建筑形态：单体商业建筑建筑高度：30米建筑面积：12万平方米占地面积：3.7万平方米（含广场1.2万平方米）风情街建筑形态：写字楼裙楼商业体建筑面积：4万平方米（租售）（全部自营）（全部销售）2019/10/137项目基本概况-设计团队建筑设计室内设计物业顾问美国凯里森建筑事务所深圳市城脉建筑设计有限公司（负责深化设计）日本船场设计公司姜峰室内设计（负责深化设计）广州高力国际物业服务有限公司2019/10/138项目基本概况-基本参数•楼层：地下两层，地上五层，楼高30米•层高：地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米•平面结构特点：二层以上，平面呈“L”型。平面动线长达900米，因此海岸城设有两个中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活跃，因此三层以上按端头规划主力店的原则，规划为影院以及餐饮。•铺型：90%商铺门面大于8.5米；80%铺深小于12米；大于200平方米的品牌专门店约20个。2019/10/139海岸城-区域价值分析2019/10/1310配套分析-南山中心区商业配套海岸城海岸写字楼西座海岸写字楼东座7以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业。2019/10/1311配套分析-南山中心区住宅配套漾日湾畔滨海之窗观海台8海岸城海岸写字楼西座海岸写字楼东座围绕海岸城周围居住小区多达14个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套2019/10/1312海岸城-区位交通分析2019/10/1313后海大道文心五路9南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻项目区位分析2019/10/1314项目交通分析海岸城周围公交车线路分布A：海岸城站121B：滨海西站76、80、231、305、382、353、322、337C:海德三道站J1、229、72D：后海立交站20、K105、K113、K204、362E：海雅百货站19、37、70、80、113、226、230、231、232、328、329AEBCD2019/10/131502·海岸城业态分布解析·海岸城经营策略分析业态分布2019/10/1316海岸城业态分布解析2019/10/1317业态分析-主力店铺商户名称类型位置估算面积(㎡)占总面积比(估算)JUSCO吉之岛大型连锁超市L11011589912.66%UNIQLO优衣库连锁服装品牌L1102-1037520.60%海岸影城影院L330138803.09%江南厨子餐饮L3331-33210090.80%英孚教育教育机构L44027200.57%冰FUN海岸滑冰场滑冰场L442221781.73%大饱口福餐饮L551336482.90%将海岸城以下7间店划分为主力店与次主力店：主力店：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸溜冰场和大饱口福；次主力店：UNIQLO优衣库、江南厨子、英孚教育2019/10/1318业态分析-铺数服装：男装13间，女装62间，流行便装19间，运动系列服装4间；占比40%；童装/玩具：童装玩具类型13间；占比5%；银行/服务：包括7-11便利店，银行，英孚教育，欧米勒琴行等9间商铺；占比6%。生活/百货：包括数码、个人护理药品以及大型百货超市吉之岛共22间；占比9%；餐饮：包括大饱口福，中森明菜等共34间；占比14%；精品/配饰：包括鞋、包、珠宝、眼镜等共66间铺；占比26%；餐饮14%服装40%童装/玩具5%生活/百货9%精品/配饰26%银行/服务6%2019/10/1319业态分析-面积大型租户：面积17620平方米；包括吉之岛，海岸影城和顺电；餐饮：面积7675平方米；包括餐厅/酒吧/咖啡厅，美食广场/座位区，大型酒楼；娱乐：面积2345平方米；包括电玩/娱乐，溜冰场；其他商店：面积18635平方米。公共空间与辅助：面积22655平方米；地下：面积56700平方米；停车场，商店，吉之岛，装载服务/后勤，公共空间与辅助；大型租户14%餐饮6%娱乐2%其他商店15%地下总面积45%公共空间与辅助18%2019/10/1320业态分布分析-L1时尚配饰 13%时装32%银行/其他服务 8%饮食31%便利店2%大型超市2%礼品/精品 4%珠宝/钟表 8%由于人流动量较密集，因此时装类的店铺占比为32%，海岸城外街多为餐饮店铺，因此占比为30%，其次为时尚配饰占比为13%。2019/10/1321L1层商户明细铺位名称面积（部分）铺位名称面积（部分）L1101 JUSCO吉之岛15899㎡L1131-133 恒生银行203㎡L1102-103 UNIQLO优衣库752㎡L1135 ESPRIT269㎡L1105 TEENIEWEENIE226㎡L1136 MANGO150㎡L1106 G2000342㎡L1137 motivi133㎡L1107 渣打自助银行20㎡L1138DAZZLE253㎡L1108 面包新语85㎡L1139-140 VEROMODA432㎡L1108A 汇丰自助银行12㎡L1141 ochirly147㎡L1109 金燕庄19㎡L1147 千味涮253㎡L1110 金茂眼镜37㎡L1148 面点王325㎡L1111 swatch57㎡L1149 金寿司121㎡L1112 mikibana132㎡L1150 寿师傅91㎡L1113 GB99㎡L1151 面牵一线88㎡L1115 OASIS148㎡L1152 满记甜品88㎡L1116 TBF189㎡L1153 甜言物语51㎡L1117-118 TRENDIANO144㎡L1153 优之良品L1118Arebecca51㎡L1155 韩流63㎡L1119 西铁城49㎡L1156东启品味L1120广天藏品L1157 禾绿回转寿司167㎡L1121 Lapargay81㎡L1158-159 麻辣派对85㎡L1122 7-ELEVEN56㎡L1160-161 味千拉面L1123 棒！约翰152㎡L1165 CKwatches&jewelryL1125 麦当劳318㎡L1166 ELLEL1126 眼镜8842㎡L1A01 SIDIL1127 UCLA78㎡L1A02 o.d.m/Levi'sL1128-129 5+148㎡L1A03 PH7L1130 大家乐457㎡L1A05 光大银行ATM2019/10/1322业态分布分析-L2海岸城2楼与海德广场相连，众多人群往来为它带来了丰富的人流资源，因此海岸城2楼并未设置任何主力店，时装(包括女装和男装)的占比高达44%，鞋包和珠宝/钟表的占比分别为19%和16%；个人护理/药品 1%时尚配饰 9%时装44%鞋/包 19%饮食11%珠宝/钟表 16%2019/10/1323L2商户明细铺位名称面积铺位名称面积铺位名称面积L2201酷客吧98㎡L2231 HIRST81㎡L2265 西可尼西34㎡L2202 三度酒吧223㎡L2232 Amass81㎡L2266stellaluna86㎡L2203 FINITY157㎡L2233 VJC107㎡L2266-267 WhatForL2205 MYTENO97㎡L2235 FESDA62㎡L2270 JASS40㎡L2206DANIELHECHTER101㎡L2236A.JESDANI97㎡L2271 Love&lovegold47㎡L2207 KALTENDIN254㎡L2237 IWODE77㎡L2272 查理珠宝51㎡L2208 sammy197㎡L2237 K.S.BERE77㎡L2273 周大福43㎡L2209 PSALTERL2238 Seasoul64㎡L2275 DANIELHECHTER46㎡L2210 INSUNL2239 JESSIE170㎡L2276 GALADAY52㎡L2211 YINGER295㎡L2240 A&G109㎡L2277francinel&co38㎡L2211APERICS62㎡L2241 STACCATO89㎡L2279SamsoniteL2212-213 MUX150㎡L2242 SEPHORA309㎡L2281-282 SKAP49㎡L2215CAROLINE142㎡L2242ABijoli21㎡L2283 DiCaro41㎡L2216-217 Marisfrolg172㎡L2243-249 TOUGH&SALAD、GXG、ZUBEN、max.sam850㎡L2285 DISSONA44㎡L2218 钻石世家55㎡L2250 卡宾126㎡L2286 LOVE&LOVEcouple's38㎡L2219 yuan'i29㎡L2251-252 adidasoriginals129㎡L2287 思慕雪smoothieL2220MOISELLE107㎡L2253 CalvinKleinJeans102㎡L2287ADELSEYL2221 miamia150㎡L2255 MILLIE'S85㎡L2288 天使湾法式铁板烧L2222 ORIGIN177㎡L2256 HAZZYS105㎡L2289-290 亚马逊巴西烤肉396㎡L2223 MantolinL2257 CASIO43㎡L2291 星巴克273㎡L2223-1 VVAL2258 意粉屋387㎡L22B01J.SPRING/KennethcoleL2225 ELLASSAY280㎡L2259 gentle79㎡L22B02 琦凡L2226 ELEGANT.PROSPER209㎡L2260 KALTENDINGOLF99㎡L22B03 美伊L2227-228 Aimer282㎡L2261 泰元素233㎡L22B05 天鹅堡L2229 Byford80㎡L2262 SUNGLASSSHOP37㎡L22B06 ZSISKAL2230 Bodybreathe25㎡L2263 亨吉利世界名表中心198㎡L22B07 pilgrimL22B08 圣马可L2-99 HEYYO喜乳酪2019/10/1324业态分布分析-L3电影院2%个人护理/药品 5%家庭生活/数码 14%礼品/精品 12%时尚配饰 10%时装37%鞋/包 5%银行/其他服务3%饮食12%海岸城3楼的业态较为丰富，时装仍为首要业态形式，占比为37%；另外增添了海岸影城、数码电器以及个人护理/药品类的业态形式；2019/10/1325铺位名称面积铺位名称面积L3301 海岸影城3880㎡L3328 superfast49㎡L3302 仙踪林168㎡L3329 顺电2535㎡L3303 伊丽莎李美发沙龙263㎡L3330 移客数码81㎡L3305 EVE'STEMPTATION61㎡L3331-332 江南厨子1009㎡L3306FANDECIEL3333 ZOPIN122㎡L3307BUILDINGBEAUTY50㎡L3335AMYCHOICE100㎡L3308 MAGIFIT38㎡L3335B欧米勒琴行109㎡L3