深圳连城新天地(LINKCITY)市调报告52p

连城新天地市调报告地铁商业专题市调严谨专业LINKCITY‘SMARKETREPORT目录CONTENTS1234地铁商业发展背景建筑形态商业驱动深圳地铁商业商业运营分析运营管理业态规划租金情况客群分析项目概况基础数据区位分析商业驱动商业定位商业设计分析商业导视通道包装接驳转换店面设计PART1地铁商业发展背景建筑形态商业驱动深圳地铁商业分布地铁商业的发展背景地铁营运具有运营时间饱满、客流量强大、与地面商圈相互推动的特点，这与商业的发展相符合，因此为俩者结合提供了坚定的契合点。以一线城市轨道交通为纽带，伴随地铁的开发与运营，而引起来的一系列依靠地铁交通发展起来的地下商业。随着地铁修建的热潮从一线城市扩展到二线城市，未来以地铁为纽带的城市轨道作为重要的客流集散地，其地下商业价值日渐提升，促进区域范围内的商业开发及资源整合。城市纽带客流强大市场潜力巨大地铁商业的建筑形态点式空间商业线式空间商业立体式空间商业点式商业空间大多位于地铁站的公共空间部分,例如在过道、候车点、出入口等区域设置的商业零售点。通常由地铁运营商经营，为地铁站的乘客提供一些基本、必要的商业服务。线式商业空间的构成一般是由一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面所构成的地铁通道商业空间。可能会设置在地下的人行通道上，也可能会设置在人流必经的一些层面上。立体化式商业空间则是地铁站上盖或者连体的购物中心、超市等。这类商业空间由于规模的原因，虽然也是零售业态，但因经营的品种多，范围广，目标客群除了地铁的客流也同时涵盖了地面上的行人。地铁商业由于其站点类型不同、站点的城市区位不同、所在商圈的功能不同等因素，衍生了不同形式的地铁商业。目前比较常见的有点式空间商业、线式空间商业、立体式空间商业这3种地铁商业开发形式。地铁商业的驱动类型商圈驱动位于城市中心繁华地带，周边有商场、步行街等，商业氛围浓厚，商业发展非常成熟，商圈有稳定的客流。这类地下商业街，其进驻的商家和品牌，主要是对地面商圈进行补充和差异化的经营。综合体驱动主要以地铁和轻轨站上盖物业综合开发为主要模式。这类物业开发一般是大型城市综合体。其商业配套与地铁无缝对接，在地铁与购物中心相连的中间地带会形成独具特色的地铁商业街。交通驱动这类的步行街主要集中在城市交通枢纽、地铁等车站换乘点等具有大量人流通过的地段。其一般周边的地面建筑主要是写字楼群、酒店群等商务区，拥有非常多的商务和上班人群。深圳地铁商业分布概况罗湖福田CBD南山龙华宝安龙岗深圳的地铁商业日趋成熟，目前已经初步形成规模的地下商业空间主要集中在罗湖和福田中心区域。区域站点轨道交通线典型商业项目罗湖国贸站1号线金光华广场老街站1号线、3号线华润1234商场、金世界地铁商城、柠檬街商城科学馆站1号线华联街、中信地铁商城大剧院站1号线、2号线万象城、京基kkmall、地王购物中心福田华强路站1号线世纪汇购物中心、华强地铁商城、地铁潮流前线华强北站2号线V时尚街、乐淘里、华强北地下商业街会展中心站1号线、4号线怡景中心城、连城新天地、皇庭广场购物公园站1号线、3号线星河cocopark、福华路地下商业街车公庙站1号线丰盛町地下步行街南山世界之窗1号线、2号线益田假日广场、世界之窗地铁商业街海月站2号线宝能ALLCITY宝安西乡站1号线天虹购物中心坪洲站1号线时代城龙华深圳北站4号线、5号线缤果空间本章小结Ø1、随着地铁的城市纽带作用日益凸显，地铁商业具有蓬勃发展的态势；Ø2、地铁商业往往会受到商圈、综合体商业等多方面辐射，具有发展商业的良好素质；Ø3、地铁拥有强大的客流，对发展商业至关重要；Ø4、深圳目前的地铁商业逐渐成熟，地铁商业的打造也逐步完善。PART2项目概况基础数据商业定位区位分析商业驱动基础数据Ø项目名称：连城新天地（LINKCITY）Ø项目全长：1.5公里Ø占地面积：约5万㎡Ø启动时间：2012年6月28日Ø主出入口：28个Ø主要业态：精品快餐、饮品小食、潮流服饰、生活家居、电子通讯等Ø运营方式：只租不售，统一运营Ø运营公司：富莱斯勒贸易（深圳）有限公司Ø项目地址：购物公园地铁站至岗厦地铁站区间Ø商街分区：一期：会购区间二期：岗会区间三期：会展中心展厅物业区㎡区位分析（商圈驱动）Ø铂金地段：项目位于福田CBD核心地段；Ø邻近会展：邻深圳市国际会展中心，会展中心建筑约30万平，年办展约70-90个；Ø连写字楼：与约15个高端写字楼无缝接驳，周边商务消费人群基数大；Ø连综合体：与四家SHOPPINGMALL直接相连：购物公园、星河COCOPARK、皇庭广场、中心城广场；商圈驱动力强大；Ø高端住宅：项目周边有多个高端住宅：中海华庭、城中雅苑、星河国际等。消费素质高。项目位于福田CBD的核心地段，无缝接驳数个写字楼、购物中心，商业驱动力强大。接驳购物中心购物公园中心城广场皇庭广场星河COCOPARK星河COCOPARK国内首创情景式公园版休闲购物体验。总占地3.1万平方米，建筑面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。150余家国际国内知名品牌入驻。皇庭广场总占地面积4.23万平方米，总建筑面积约13.8万平方米，汇聚国际一线奢侈品牌、国际流行品牌旗舰店、次主力店、高端餐饮、时尚潮流品牌、精品书店等，是集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体的高端购物中心。中心城广场占地4.3万平方米、总建筑面积达14万平方米。为CBD中心区最大的购物中心。引进了家乐福旗舰店、五星级金逸国际影院、及深圳最大的反斗娱乐城主力店，更成功引“ZARA”、“SMART”等众多知名品牌。购物公园其地下商业以大众快餐、潮流服饰、生活家居为主；一楼主要以清吧、酒吧和特色餐饮为主；二楼、三楼主要是精品餐饮业态。交通驱动地铁枢纽高铁站连接福田火车站商街直接通达福田火车站，福田站是亚洲最大、全世界列车通过速度最快的地下火车站，汇集地铁1、2、3、4、11号线，以及公交首末站。总建筑面积为14.7万平方米，相当于21个标准足球场大小。地铁枢纽驱动连城新天地贯穿购物公园站、会展中心站、岗厦站三个地铁站；且。购物公园站是1号线和3号线交汇的枢纽站、会展中心为1号线和2号线的交汇枢纽站，日客流量强劲。公交线路通达购物公园站为公交总站，共7条公交线路；周边沿线有会展中心地铁站、卓越时代广场站等8个公交站，交通比较便利。人流强劲公交总站多维交通商业定位最好的购物之旅“BestShoppingTrip”舒适的公共商业空间完整的店铺计划定期开发优惠促销活动定期举办主题特贩文艺音乐活动这些都是“最好的购物之旅”的核心因素不仅能满足购物和感受美食的需求，更能为朋友聚会、感受文化气息、欣赏精彩演出提供舒适和便捷的场所。商业分区连城1期（会购区间）建筑面积：27007㎡总长度：663米总宽度：13-63.3米业态分布：A区流行坊B区名品坊C区美食坊LINKCITY商业分区连城2期（岗会区间）建筑面积：13086.92㎡总长度：448米总宽度：20-40米业态分布：A区食全食美B区潮流密码C区美食美客D区时尚前沿LINKCITY商业分区连城3期（美食广场）建筑面积：1806.85㎡总长度：101.7米总宽度：15.85米业态分布：各地美食LINKCITY本章小结Ø1、连城新天地的区位地段优越，具有商圈、购物中心、交通三重驱动，对其商业的发展具有推动性作用。Ø2、连城运营方面，业态定位清晰、品牌大众化、动态规划合理，目前运营得比较成功。Ø3、连城属于线式空间商业，整体跨度比较，但是出入口设置比较多且合理，有利于人流导入；Ø4、连城业态覆盖全面，且餐饮占比较大，迎合周边人群的消费需求。PART3商业运营分析运营管理业态规划租金情况客群分析运营管理Ø连城新天地商业运营时间为：08：00——22:00Ø商业整体统一运营，运营公司为：富莱斯勒贸易(深圳)有限公司Ø在商业街设有服务台供顾客即商家咨询Ø根据不同时间节点，推出不同的展览和活动以配合商业街经营。业态规划连城一期主要业态：餐饮（61%）潮流服饰（23%）连城二期主要业态：餐饮（68%）潮流服饰（21%）连城三期主要业态：餐饮（100%）（图略）连城新天地业态：餐饮（67%）精品餐饮（46%）、饮品/小吃（21%）服饰（20%）其他（13%）连城新天地商业业态主要以餐饮和潮流服饰为主，每期规划餐饮占比均超过60%。其中餐饮业态中精品餐饮与饮品小吃的比例为2:1。服饰业态占比为20%，其他占比约为13%。租金情况租金：整体租金在600—1000元/月左右，位置较好的租金可高达1500元/月；目前进驻的商家需要排队等候，部分商家表示等候时间为1年左右才进场。客群分析Ø客群类别：乘客（过路客）、商务办公白领、目的性消费客群、商场外溢消费客群；Ø整体上地铁商业对乘客吸引度不高，但是地铁商业对特定年龄阶段（18—35岁）、性别（女性）上有很大的吸引力；Ø大多数消费都是即时性消费，存在很大的随意性；Ø消费需求较为集中，便利、餐饮、生活服务为主；Ø消费时间主要集中在午饭和晚饭的两个时间段。商业运营总结Ø商业街区统一运营管理，整体租金在600—1000元/月左右；Ø连城新天地总规划为三期街区，业态主要以餐饮为主，占比67%；Ø经营火爆，商家进场拥挤，进场等候时间约为1年左右；Ø客群分为过路客、商务办公人士、目的消费人群等；Ø职业、性别、年龄等因素对商业产生较大的差异性；Ø消费习惯主要是即时性消费，存在很大的随意性。PART4商业设计商业导视通道包装转换广场店面设计其他亮点接驳口商业导视商业导视商业导视——小结Ø连城新天地商业导视系统主要以业态导视牌、商业空间地图、业态区域霓虹logo、LED电子屏、墙面指引牌、应急指引灯等构成；Ø导视系统设计风格统一，容易辨认；Ø由于整个商业动线较为单一，除了在部分地铁、高铁等接驳口作用较大外，部分导视指引作用相对弱化，多为装饰增添分为为主；Ø业态导视牌业态较为清晰。•通道包装比较丰富：连城1期、2期通道宽度在6米—10米，通道中间可设摊位、道旗、路灯、休闲座椅、花箱等；有点步行街的感觉。通道包装通道包装——天花吊顶亮点1：部分街区有天花吊顶采用透明玻璃，能够让地下街区瞬间变成商场街区的感觉，商业调性增强；亮点2：包边材质采用穿孔铝扣板，材质轻盈，简洁大方；亮点3：通过穿孔幕布的装饰，让整个通道更富情趣，也缓冲街区在强烈日光下的曝晒。通道包装通道包装通道包装——地面亮点1：地面材质统一采用大理石贴砖；亮点2：且用了灰度不同颜色作为颜色上的区分和变化，增加趣味性。通道包装坐凳喷泉坐凳通道包装展示图片接驳口地铁3号线接驳口——连城Ø主要以商业街导视牌、银行ATM、奶茶店、便利店、烘焙店等为主地铁3号线接驳口——CocoparkØ主要以商场导视、化妆品促销点、地产巡展点、特卖摊位、潮流服饰等为主接驳口接驳商业——CocoparkØCocopark商场B1层（与地铁接驳层）业态主要以服饰、餐饮以及专属配套类业态为主，三者共占比约84%；Ø整个cocopark商场业态主要以服饰、餐饮为主，前两者占比约66%，配套和时尚配饰为次，占比约31%。接驳口皇庭广场接驳口连城：主要以奶茶、零售店、便利店为主；皇庭：与商业街有台阶连接，从装修风格到业态有明显的比分，连接处是快时尚业态。接驳口接驳商业——皇庭广场Ø皇庭广场商场B1层（与地铁接驳层）业态主要以餐饮业态为主，占比约47%；Ø整个皇庭广场商场业态主要以餐饮（31%）、服饰（26%）为主，前两者占比约57%。接驳口中心城接驳口连城与中心城接驳口：该接驳处空间较大，又是1号线和4号线接驳处，人流量较大，有烘焙店、日式料理店、日化零售店、奶茶店、快餐店、便利店等。接驳口接驳商业——中心城Ø中心城商场B1层（与地铁接驳层）业态主要以服饰业态为主，占比约41%，精品配饰（24%）和餐饮（24%）次之；Ø整个中心城商场业态主要以服饰（38%）、餐饮（31%）为主，其他次之。转换广场多利用空间设置不同的主题场景，与客户互动，增加商业消费氛围，也起到让更多的人停留驻足的效果。变形金刚模型贩售改装车喷泉转换广场商