伟业顾问——－华润520提报（客户篇）

客户篇开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究开发区客户认识——早期的开发区只是一个渔村，介于大连与金州、北三市之间，是人口较少的“空白地带”，产业也以单一的捕捞业为主。86年开始，该区域被划定为开发区，走上了快速发展的道路。产业的发展吸纳了大量管理类、技术类、科研类人群，短短十几年的时间，开发群人群迅速膨胀。成为产业人群的典型的“移民新区”。其后的开发区，一直处在良性的成长过程中，产业的丰富和发展，不仅带动了区域经济，同时还在不断地吸纳着越来越多的产业新移民、并快速提高他们的收入水平与经济实力。使之成为具有重要影响的社会主流力量和代表。开发区的演变过程，与常规城市有所不同，即非循序渐进式，而是快速装填式。人群构成也与城市金字塔式的正态结构有本质区别。开发区发展概括各版块60平左右一居室供销对比47526262242456389213121022700100020003000系列147526262242456系列238921312102270系列381.9%81.2%93.8%92.4%滨海版块金马版块孤山版块城北版块各版块80-90平左右标准二居供销对比567703316283555449030118740100020003000系列15677033162835系列25544903011874系列397.7%69.7%95.3%66.1%滨海版块金马版块孤山版块城北版块各版块90-110平左右舒适两居供销对比1623275057241292753035050200400600800系列1162327505724系列2129275303505系列379.6%84.1%60.0%69.8%滨海版块金马版块孤山版块城北版块各版块110-120平左右小三居供销对比01021341483062856970500100015002000系列101021341483系列206285697系列30.0%60.8%63.4%47.0%滨海版块金马版块孤山版块城北版块各版块130-140平舒适三居供销对比6366023364776045141822650200400600800系列1636602336477系列2604514182265系列395.0%85.4%54.2%55.6%滨海版块金马版块孤山版块城北版块各版块140-160平户型供销对比27720076208100320100200300系列127720076系列220810032系列375.1%50.0%0.0%42.1%滨海版块金马版块孤山版块城北版块开发区客户认识各版块180-220平左右大户型供销对比11000105930017050100150系列111000105系列2930017系列384.5%0.0%0.0%16.2%滨海版块金马版块孤山版块城北版块各版块220平以上大户型供销对比6300053000020406080系列163000系列253000系列384.1%0.0%0.0%0.0%滨海版块金马版块孤山版块城北版块区域内各种面积产品的供需情况开发区客户认识60平米——5781套80—90平米——4421套90—110平米——1718套110—120平米——1719套130—140平米——2051套140—160平米——373套180—220平米——215套220平米以上——63套——5000套——3219套——1212套——884套——1565套——250套——110套——53套供应消化品类从区域总体供需结构上看，开发区中间阶层的数量最大•60平米左右的产品，以投资为主流，居住者也多为区域年轻白领等暂居人群，低端人群数量不多。•80平米起的产品，投资的比例逐渐递减，开始以居住为主，且需求稳定；中端及中端以上人群的数量饱满。•140平米以上产品，供需总量减少，顶端人群渐少，符合正态结构。客户构成模型开发区的人群结构呈典型的枣核型结构20年产业发展的积淀，汇聚了大量产业精英人群，随着大连城市吸引力的加强，大量外地中高端人群涌入。支撑起开发区特有的人群结构特征——中间人群数量大，两极分化不明显。开发区客户认识中间阶层的需求，代表着社会需求的主流和方向开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究客户篇滨海板块客户现状碧海华庭枫澜雅筑众益阳光海岸天安海景花园北欧假日——区域可参考项目区域代表项目碧海华庭起价：4200元/平方米均价：5200元/平方米最高价：7000元/平方米建筑类别：两栋27层高层容积率：8绿化率：30%开盘时间：2005-10-15入住时间：2006-10-30开发商：大连开发区泰乐房地产以东三省外地人为主，约占30%，大连人25%，开发区本地人10%，外来的开发区产业人群约占45%左右。用途上自住为主，占60%；投资占40％总体客户构成————区域可参考项目滨海板块客户现状产品主要是以舒适性一居(50-65)和三居(140-150)为主，但整体销售状况没有过大的差异性，基本说明此项目对于区域客群构成有比较完整的把握。开发区客户居多，其中包括少量东三省客户。开发区的客户主要是区域产业新移民，该户型多为自住用途，简单家庭结构。同时也包括少量投资及投资兼自住的功能。100-110东三省客户占大多数，置业目的基本上是自住，同时包括渡假房的用途。基本上没有大连客户和开发区客户选择该户型200区域产业新移民及东三省客户占大多数，置业目的基本上是自住。140-150区域产业新移民及东三省客户占大多数，置业目的基本上是自住，同时包括渡假房的用途。部分大连客户也选择该户型作为渡假房。124大连及开发区客户居多、其中包括少量东三省客户。该户型主力为投资用途，投资比例约占该户型的70%左右。自住客户主要是开发区新移民的高起步单身落脚型的首次置业。50-6586%8%44套200三居88%36%196套140-150平两居91%\445套总计3%8%45%所占比例94%91%92%销售比例245套50-65一居16套124平两居44套供应套数100-110平一居碧海华庭——区域可参考项目滨海板块客户现状建筑形式：一栋高层板塔29层总户数：290开盘时间：2006-06以东三省外地人为主占30%，大连人15%，开发区本地人10%，外来的开发区产业人群约占35%左右。用途上自住为主，占70%；投资占30％枫澜雅筑——区域可参考项目总体客户构成——起价：4780元/㎡均价：5500元/㎡最高价：6500元/㎡滨海板块客户现状20%30%87套135\180三居70%10%29套129平两居60%\290套总计20%10%30%所占比例50%90%70%销售比例87套40-50一居58套108-118两居29套供应套数74一居开发区新移民的较为倾向，用以纯住。另有少量大连客户购以投资。74一居几乎无销售，但购买者仍以东三省客户占大多数。135\180三居开发区客户、东三省客户居多，购买目的主要是自住，无大连客户。129两居东三省客户居多，主力是自住，包括少量投资。另有少量开发区的客户及大连客户，同样以自住为主要用途。108-118两居开发区新移民的单身落脚型的置业是该户型消化的主力，约占总量的40%左右。大连及开发区客户和部分东三省客户承担着该户型的另外的消化。他们的购买用途多为投资。45—50一居产品主要是以一居(45-50)和三居(108-118)为主，同时有较大量180的户型，由于多数未售，故大多数户型不具备参考性，可借鉴小一居和129两居。枫澜雅筑——区域可参考项目滨海板块客户现状产品形式:高层\小高层\多层\联排二期开盘时间：2005年10月总建筑面积：20.55万，容积率：2.5506年供应量：8.54万平方米06年供应套数：695，销售套数：62506年消化速度：90%以东三省为首的纯外地人为主，约占总量25%大连人25%，开发区本地人25%，外来的开发区产业人群约占25%左右。用途上自住为主，占80%；投资占20％众益阳光海岸——区域可参考项目总体客户构成——滨海板块客户现状1816060060360套数3％17％55％4％21％供应比例50％250㎡四居60％140-150㎡三居100％130-140㎡三居100％90-100㎡两居98％80-90㎡两居一年消化开发区客户较为集中，多是升级型自住用房。少量大连人将其购作投资房。90-100开发区客户占大多数，置业目的基本上是自住。有少量东北客户，基本上没有大连客户选择该户型250主力是东三省的外地买家。用途主要是自住。大连客户及开发区内的高端客户也较为追捧。140-150主力是东三省的外地买家。用途主要是自住。大连客户及开发区内的高端客户也较为追捧。大连客户中部分将其视为渡假房。开发区的高端客户多来自产业区各大企业中高层，用途主要是自住。130-140较多大连客户及开发区新移民选择该户型。大连客户主要将其作为自住兼投资类的产品、同时不乏渡假房的功能定性。开发区客户及新移民则是将该户型主要用做高起步的婚房和升级改善房。少量东北籍可户外地客户购其投资。80-90产品主要是以舒适性为主。受观海影响，购买该项目大户型产品的外地客户数量不是很多，但项目却依然有很强的吸引力，无论是外地还是本地。做好内部产品有很强的借鉴意义。众益阳光海岸——区域可参考项目滨海板块客户现状物业类别:普通住宅建筑类别:高层物业管理费:3.80元/平方米/月开盘时间:2005-10以东三省为首的纯外地人为主，约占总量50%大连人15%，开发区本地人10%，外来的开发区产业人群约占20%左右。用途上自住为主，占90%；投资占10％天安海景花园三期——区域可参考项目起价:8900元/㎡均价:8900元/㎡最高价:8900元/㎡总体客户构成——滨海板块客户现状86%15%43套164-167三居88%25%72套156-158三居91%\290套总计20%所占比例94%销售比例58套130-140三居供应套数92%25%72套174-178四居98%15%43套250、320四东三省的外地人居多，但由于面积大而户数少导致销售有一定难度，全靠外地人支撑156-158主力是东三省的外地买家。用途主要是自住。250、320主力是东三省的外地买家。用途主要是自住。极少数的大连人用作度假房。174-178东三省的外地人居多，但由于面积大而户数少导致销售有一定难度，全靠外地人支撑164-167较多大连客户及开发区新移民选择该户型。该户型在整体供应里相比最为实惠，同时能满足这类客户的实际需求。130-140户型单一且普遍偏大，且景观资源分配不均，以未能完全吸引外地客户的欣赏。而本土买家又较难承受该面积所产生的总价，导致该项目销售较慢。如能适度压小户型，会有很好的市场前景。天安海景花园三期——区域可参考项目滨海板块客户现状总建筑面积：5万平方米建筑形式：东侧三栋高层（9F/29F/21F）容积率：4.5开盘时间：二期2005.9，06.12售磬东三省为首的纯外地人约占总量20%大连人30%，开发区本地人20%，外来的开发区产业人群约占30%左右。用途上自住为主，占70%；投资占30％北欧假日二期——区域可参考项目总体客户构成——滨海板块客户现状产品户型面积区间户型套数1/1/155-60292/2/178582/2/1105-1201163/2/2130-15018特殊产品LOFT70-90168开发区客户产业人群居多，多用于自住。其中包括少量大连客户。78开发区产业人群及大连客户占大多数，置业目的基本上是自住。另有少量开发区客户选择该户型70-90纯粹东三省客户130-150东三省客户为主流，置业目的基本上是自住，部分大连客户也选择该户型作为自住使用。105-120大连及开发区客户