工业厂房-基准地价修正+成本法测算

容积率≤11.522.533.544.555.566.57修正系数0.700.770.800.850.910.961.001.081.161.231.291.351.40容积率≤1.61.92.22.52.83.13.43.744.34.64.95.2修正系数0.800.840.870.900.920.940.960.981.001.061.121.171.22容积率修正系数征地通路31上水8排水23通气5通电32通讯7场平10116宗地红线外宗地红线内34368116合计581318211开发程度130商服、住宅类净地（45%的代征地）工业类净地（10%的代征地）5615429926成都市中心城区土地开发费用表15.6成都市中心城区商服用地容积率修正系数表成都市中心城区住宅用地容积率修正系数表6.6≤1.278.41.16成都市中心城区商服用地进深状况修正系数表10.21.07120.8817.40.831.0013.80.947.588.599.5≥101.451.501.541.581.621.665.55.86.16.46.7≥71.271.321.361.401.441.4834368116130工业类净地（10%的代征地）9260.75≥22.80.7119.20.7921成都市中心城区土地开发费用表成都市中心城区商服用地容积率修正系数表成都市中心城区住宅用地容积率修正系数表成都市中心城区商服用地进深状况修正系数表17.40.83优较优一般较劣劣交通便捷度道路通达路有铁路专用线、道路体系完善，通道度高有主干道通过有次干道通过有支路通过道路体系不完善，通道度差基本设施完善度供水、供电等基础设施保障度一环路内一环路与二环路之间二三环路之间三环路外城市中心区三环路外郊县产业聚集规模国家级工业区、开发区市级工业区区级工业区工业小区独立工矿点环境质量优劣度污染状况无污染轻度污染污染源规划条件土地利用类型工业区轻度污染污染源宗地面积对企业布局无影响面积过大，存在闲置；面积小，对企业布局有影响面积过大，闲置严重面积小，对企业布局有严重影响宗地状况对利用无影响有一定影响有严重影响地形状况平坦，起伏＜1米有一定起伏，起伏1-5米起伏很大，起伏＞5米其他情况优较优一般较劣劣交通便捷度道路通达路2.971.480-0.8-1.6基本设施完善度供水、供电等基础设施保障度2.971.480-0.8-1.6产业聚集规模2.971.480-0.8-1.6环境质量优劣度污染状况//0-0.4-0.8规划条件土地利用类型//0-0.4-0.8宗地面积//0-0.2-0.4宗地状况//0-0.12-0.24地形状况//0-0.12-0.24其他情况1.340.670-0.36-0.72区域因素个别因素指标标准影响因素对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正备注：1、轻度污染：指快速通道、立交桥等造成的噪音、灰尘等污染；2、污染源：制药、热电厂等严重污染源及未改造的污染河流等；区域因素个别因素成都市中心城区Ⅰ级工业用地基准地价修正系数表（%）指标标准影响因素区域因素个别因素成都市中心城区工业用地宗地地价区位修正因素说明表估价对象地价修正系数表（%）影响因素指标标准修正系数交通便捷度道路通达路有主干道通过较优1.48基本设施完善度供水、供电等基础设施保障度一环路内优2.97产业聚集规模市级工业区较优1.48环境质量优劣度污染状况无污染一般0规划条件土地利用类型工业区一般0宗地面积对企业布局无影响一般0宗地状况对利用无影响一般0地形状况平坦，起伏＜1米一般0其他情况北改范围内优1.347.27个别因素估价对象地价修正系数表（%）学校用地；III级；基准地价:4680元/m2基准地价定义：1、估价基准日：2011年12月1日；2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）；3、容积率：4.0（商服用地、住宅用地）、工业用地不作容积率限制；4、开发程度：宗地红线外“六通”（通上水、下水、电、路、气、讯）、宗地红线内“场平”；5、权利状况：出让用地，无他项权利限制。土地级别III级土地用途教育用地基准地价(元/m2）4680.00土地面积(m2)2000.00建筑面积(m2）1561容积率0.781、宗地地价影响因素修正系数7.272、使用年期修正系数1.003、期日修正系数1.09694、容积率修正系数1.005、土地开发程度修正193.00宗地外（元）六通0.00宗地内（元）六通一平193.00评估单价（元/m2)5700.00楼面地价（元/m2)7,303年月日估价基准日2012331估价终止日2082330剩余使用年期70.001、估价基准日：2011年12月1日；2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）；3、容积率：4.0（商服用地、住宅用地）、工业用地不作容积率限制；4、开发程度：宗地红线外“六通”（通上水、下水、电、路、气、讯）、宗地红线内“场平”；5、权利状况：出让用地，无他项权利限制。建筑面积（m2)建筑年代直线法成新度建筑结构钢结构法定耐用年限序号项目费率/单价金额（元/m2）1开发成本1290.321-1勘察设计等和前期费用4.25%40.591-2报建费和专项基金1241-3基础设施建设费118.001-4建筑安装工程费9551-4-1主体土建工程费6801-4-2主体安装工程费1801-4-3二次装修费151-4-4附属工程建安费801-5其他工程费2.59%24.731-6开发（建设）期间税费282管理费用5.00%64.523销售费用0.00%0.004投资利息6.56%49.22建设周期15销售税费0.00%0.006开发利润20.00%280.817建筑物重置成本16858成新率85%9建筑物现值143210楼面地价730311房地产价格8735序号项目费率/单价1可行性研究0.20%2环境影响评价0.25%3工程勘察1.00%4工程设计2.80%5招标代理服务费0.35%6工程监理2.24%6.84%备注/按估算投资额分档收费，备注中换算成工程概算的一定比例按估算投资额分档收费，备注中换算成工程概算的一定比例走访调查结合定额确定。一般为1-1.5%按收费基价表收费，可上下浮动20%，备注中换算成比例工程招标代理服务费收费为差额费率按收费基价表收费，可上下浮动20%，备注中换算成比例川价费字（2000）35号计价格[2002]125号计委、建设部计价格[2002]10号计委、建设部计价格[2002]10号/发改价格[2011]534号发改价格[2007]670号专业费用收费依据及标准合计建筑物成本法（适用于工业厂房）两税一费及地方性附加取费依据取费依据成府发〔2004〕87号地方性文件或工程定额、市场比较等成府发〔2004〕87号财建[2002]394号走访、调查备注为建安费用的一定比例为建安工程费的一定比率或者平方造价包含主体建筑和附属工程的土建、安装及装饰装修工程费基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费外墙、地面、内墙、顶棚、门、窗等二次装修费用为建安工程费的一定比率或者平方造价如招标代理服务费、工程监理费等包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用一般为报建费、建安费、专业费用之和的2%-6%一般为售价的一定比例估价时点的与开发周期相同年期的贷款利率一般为售价的一定比例成本利润率一般为15-30%直线法加观察法备注按估算投资额分档收费，备注中换算成工程概算的一定比例按估算投资额分档收费，备注中换算成工程概算的一定比例走访调查结合定额确定。一般为1-1.5%按收费基价表收费，可上下浮动20%，备注中换算成比例工程招标代理服务费收费为差额费率按收费基价表收费，可上下浮动20%，备注中换算成比例/专业费用收费依据及标准建筑物成本法（适用于工业厂房）