03_市场调研_城市调查表模板_系统方式4（定量表格）

基于对城市地产五个方向的判断年份GDP在全省/全国排名产业功能站位a.核心-对外窗口b.第一圈层-次级辐射中心年份主导产业排名自然资源产业资源交通资源历史资源人文资源政治资源年份对外贸易进出口总值（亿元）外商直接投资合计（亿元）年份外企、三资企业数量年份接待旅游者总人数（万人次）外来旅游人口量排名外来购买力所占比例主要综合指标2.外企、三资企业数量3.外来旅游人口量排名配合指标对区域格局影响、所属圈层关系等1.城市进出口额及外资使用1.所在“都市圈”架构和排名2.城市产业功能占位和排名3.城市资源占位4.影响城市的重大事件或会议硬资源软资源备注：数据来源c.第二圈层-专业产业基地、专业市场d.第三圈层-原材料基地城市统计年鉴/城市总体规划/城市经济社会发展总体规划/访谈统计年鉴_国内外贸易对外经济和旅游/城市旅游统计年鉴、旅游年报、问卷调查以及客户访谈2.外企、三资企业数量3.外来旅游人口量排名对区域格局影响、所属圈层关系等1.城市进出口额及外资使用1.所在“都市圈”架构和排名2.城市产业功能占位和排名3.城市资源占位4.影响城市的重大事件或会议年份GDP增长率小于4%——萎缩4-5%——停滞5-8%——稳定发展大于8%——高速发展年份人均GDP($)启动阶段800～3000快速发展阶段3000～4000平稳发展阶段4000～8000减缓发展阶段8000以上年份复苏发展危机萧条年份城市人口（人）总人口（人）城市化率小于30%平缓发展30%-70%快速发展大于70%平缓发展年份人均居住面积（平方米）小于20平快速发展20-30平平稳发展大于30平平缓发展年份综合指标单项指标3.一、二手房比例模型1）GDP总量与房地产发展关系——相关城市对比2）GDP增速与房地产发展关系3）人均GDP与房地产发展关系1.GDP三项2.房地产周期模板1.城市化率：纳瑟姆曲线2.人均居住面积二手/一手房成交比例发达国家3：1---5:1一线城市0.8-1.2二线城市0.4-0.8三线城市0.1-0.4单项指标备注：数据来源统计年鉴_国民经济核算3.一、二手房比例模型1）GDP总量与房地产发展关系——相关城市对比2）GDP增速与房地产发展关系3）人均GDP与房地产发展关系1.GDP三项2.房地产周期模板1.城市化率：纳瑟姆曲线2.人均居住面积行业报告/房地产行业网站/统计年鉴_人口、就业和职工工资行业报告/当地房地产行业网站/统计年鉴_人民生活行业报告/城市房地产统计年鉴/专业人士访谈行业报告/城市房地产统计年鉴/专业人士访谈年份GDP指标GDP增长率年份社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率年份全年人均消费支出全年人均食品消费支出恩格尔系数年份人均GDP指标人均GDP增长率年份人均可支配收入人均可支配收入增长率年份人均消费支出人均消费支出增长率年份城市居民家庭人均存入储蓄款城市居民家庭人均存入储蓄款增长率年份第一产业占比第二产业占比第三产业占比年份工业化年份城市扩张方式和速度城市发展拉动1.城市规划拉动、城市基建投资城市规划拉动城市基建投资6.人均消费水平7.人均存款经济基础宏观指标七项1.城市产业和地产空间分布1.历年GDP及增长率4.城市产业转移或发展路径产业格局和拉动2.社会消费品零售总额3.恩格尔系数2.产业结构及布局3.城市产业规划导向4.人均GDP及增长率5.人均可支配收入城市格局和主要发展方向城市基建投资（历史）未来：重要交通、资源规划年份年末总人口（人）区域1（人）区域2（人）区域3（人）人口增长率土地面积(平方公里)人口（万人）人口密度（人/平方公里）全市市区区域a区域bA类型B类型C类型就业人口数量（人）就业人口人均收入（万元/年）年份计划存量土地供应（万平米）区域a（万平米）区域b（万平米）区域c（万平米）实际拆迁量（万平米）区域a（万平米）区域b（万平米）区域c（万平米）拆迁导致的购房需求1：1现场1：1异地货币补偿放大控制减少年份改善动力推动直接需求拉动1）人均支配收入增幅节点1.人口总量及增长率人口增长需求2.人口密度分布3.就业人口结构人口年龄、家庭分布、教育程度等影响距项目远近的企业分布1.拆迁量1.收入增长支持三项城市发展拉动城市规划拉动城市基建投资拆迁需求2.拆迁政策安置政策年份拆迁力度人均可支配收入人均可支配收入增长率年份城市居民家庭人均存入储蓄款房价可负担比例年份人均居住面积（平方米）消费类型恩格尔系数住房支出比温饱型0.5—0.599.4小康型0.4—0.515.5富裕型0.2—0.3920—30可负担比率改善动力推动直接需求拉动3.恩格尔系数与住房支出比重指标住房支出比-----住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数年份2）人均存款额度峰值指标2.人均居住面积发展指标1.收入增长支持三项备注：数据来源统计年鉴_国民经济核算统计年鉴_国民经济核算统计年鉴_人民生活统计年鉴_人民生活统计年鉴_人民生活专业人士访谈统计年鉴_国民经济核算行业报告/房地产行业网站/统计年鉴_人民生活统计年鉴_国内外贸易对外经济和旅游规划局/城市总体规划/城市经济社会发展规划（十一五规划）城市统计年鉴/城市发展总体规划/城市土地利用总体规划/城市经济社会发展规划（十一五规划）/城市房地产统计年鉴1.城市规划拉动、城市基建投资6.人均消费水平7.人均存款1.城市产业和地产空间分布1.历年GDP及增长率4.城市产业转移或发展路径2.社会消费品零售总额3.恩格尔系数2.产业结构及布局3.城市产业规划导向4.人均GDP及增长率5.人均可支配收入人口密度（人/平方公里）D类型E类型城市住房建设规划/城市统计年鉴/城市发展总体规划/城市土地利用总体规划/城市经济社会发展规划（十一五规划）/城市房地产统计年鉴建委以及国土资源局外来人口统计公报/行业报告/统计年鉴_人口、就业和职工工资外来人口统计公报/行业报告/统计年鉴_人口、就业和职工工资产业园区年报、年度工作总结等访谈对象：发改委/园区管委会/产业人口/重点企业统计年鉴_人口、就业和职工工资统计年鉴_人民生活注：人均可支配收入增长9.3%10%/年的居民进入1）人均支配收入增幅节点1.人口总量及增长率2.人口密度分布3.就业人口结构人口年龄、家庭分布、教育程度等影响距项目远近的企业分布1.拆迁量2.拆迁政策统计年鉴_人民生活统计年鉴_人民生活统计年鉴_人民生活/行业报告/当地房地产行业网站/城市房地产统计年鉴统计年鉴_人民生活注：人均可支配收入增长9.3%10%/年的居民进入3.恩格尔系数与住房支出比重指标2）人均存款额度峰值指标2.人均居住面积发展指标年份商品房销售均价（元/平米）商品房销售均价增长率商品房施工面积（万平米）商品房销售面积（万平米）核心产品层外围产品层外延产品层年份土地出让量（万平米）区域a（万平米）区域b（万平米）区域c（万平米）住宅消售量（万平米）区域a（万平米）区域b（万平米）区域c（万平米）时间地块1.地块2.A类发展商:全国知名B类发展商:本地优胜者C类发展商:本地前列年份个盘均价（元/平米）2.个案突出增幅指标终端趋势指标2.发展商水平压力2）土地供应分布3）城市地产容积率分布年份开发商级别商品房竣工面积1.品质提升的价格支持度竞争压力指标整体趋势指标1.宏观政策解析2.城市特别政策解析3.政策调整下的市场反应政策影响指标1.开发量、销售量、价格变化平稳度2.品质的发展阶段及重点年份市场竞争阶段1）历年土地供应量与分布城市的发展商在生意链上的长短处品质发展阶段排在前三位的高端客户置业要素排在前三位的中低端客户置业要素1.土地压力个盘均价增幅终端趋势指标备注：数据来源规模（平米）容积率价格（元/亩）专业人士访谈/楼盘调研楼盘调研/专业人士访谈行业报告/国民经济和社会发展统计公报/城市房地产统计年鉴/统计年鉴_固定资产投资、建筑业问卷调查/客户访谈/专业人士访谈/楼盘调研行业报告/当地房地产行业网站/国土资源局/规划局/专业人士访谈城市住房建设规划/城市统计年鉴/城市发展总体规划/城市土地利用总体规划/城市经济社会发展规划（十一五规划）/城市房地产统计年鉴建委以及国土资源局2.个案突出增幅指标2）土地供应分布3）城市地产容积率分布1.品质提升的价格支持度1.宏观政策解析2.城市特别政策解析3.政策调整下的市场反应1.开发量、销售量、价格变化平稳度2.品质的发展阶段及重点1）历年土地供应量与分布城市的发展商在生意链上的长短处楼盘调研/专业人士访谈异常基本正常-5%-5%~5%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求0.050.05-0.1反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.151515~22反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%0.80.8~0.9反映商品房供求是否平衡的指标0.80.8~0.9反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率年份房地产开发投资额房地产开发投资额增幅（亿元）GDP房地产开发投资/GDP固定资产投资房地产开发投资/固定资产投资销售面积竣工面积销售面积/竣工面积商品房销售额商品房销售额/房地产投资额年份销售面积/竣工面积1合理水平1-2需高度警惕〉2存在泡沫4.14.1-6.1〉6.1单项指标综合指标1.供需比2.房价增长支持预警3.房价收入比商品房均价增长率/GDP增长率年份商品房均价（元/平米）房价收入比年份商品房均价增长率GDP增长率房地产综合预警体系（量）3.房地产开发投资/固定资产投资4.销售面积/竣工面积5.商品房销售额/房地产投资额1.房地产开发投资额增幅2.房地产开发投资/GDP年份商品房施工面积（万平米）商品房竣工面积（万平米）商品房销售面积（万平米）年份商品房空置面积（万平米）商品房空置率R5%空置不足区5%R14%空置合理区14%R20%空置危险区R20%空置积压区4.建设过量预警5.空置率预警单项指标备注：数据来源正常运行基本正常异常5%~15%15%~25％25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求0.1-0.140.14-0.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.1522~3030~3737反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%0.9~1.01.0~1.11.10.9~1.01.0~1.11.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率行业报告/国民经济和社会发展统计公报/城市房地产统计年鉴/统计年鉴_固定资产投资、建筑业统计年鉴_固定资产投资、建筑业统计年鉴_固定资产投资、建筑业行业报告/当地房地产行业网站/统计年鉴_人民生活1.供需比2.房价增长支持预警3.房价收入比房地产综合预警体系（量）统计年鉴_固定资产投资、建筑业4.建设过量预警5.空置率预警