3.0住宅市场分析报告

3.0住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪13.0住宅市场分析3.1北京总体市场分析3.1.1总体供应截至2003年，全市住宅建设的总存量达到2.4亿平方米，2004年末，总存量已经达到近2.8亿平方米，预计到2005年末可突破3亿平方米大关。2004年商品住宅现房竣工面积2344.0万平方米，同比增长12.6%，销售率为97.5%，比2003年同比高出12.4个百分点。（注：现房销售面积指已竣工完成销售的面积，包括本年1-12月住宅现房成交面积1010.9万平方米以及2003年预售的住宅转入2004年竣工交用面积1274.9万平方米）。2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%。2004年全市空置一年以上的商品房298.8万平方米，同比下降20.9％，其中，商品住宅下降27%。2005年一季度商品住宅竣工面积为235.4万平方米，比去年同期增长35.0%。2005年1、2月份商品住宅现房竣工面积149.39万平方米。截至2005年2月底，全市商品住宅空置面积346.43万平方米。表3.1.1北京新建住宅面积（百万平方米）年份200020012002200320042005.1、2竣工面积14.99718.04921.91425.9430.671.9634住宅面积10.1414.0819.2620.8123.441.4939住宅比例67.6％78％87.9％80.22％76.4％76.87％表3.1.2北京新建住宅套数年份200020012002200320042005.1、2总计149,970180,490219,140149,970281,23340,123商品住宅101,400139,340192,620101,400240,70038,733比例(%)67.67887.967.685.5996.53资料来源：天福房产经纪图3.1.3近年北京市住宅市场供应走势（单位：百万平方米）供应量10.93115.19914.99718.04921.91420.08823.44051015202519981999200020012002200320043.0住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪2分析：过去几年内北京市政府一直在加大郊区基础建设的力度，尤其是郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都极大地增强了开发商与买家对郊区和环中心区住宅的信心。由于年前的土地政策变动，房地产市场很可能在今年集中放量。预计2005年至少还有规划的近3000万平方米要投放市场。3.1.2市场需求2004年商品住宅现房销售面积2285.8万平方米，同比增长29.1%，竣工面积2344.0万平方米，销售率为97.5%（注：商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面积，包括本年1-12月商品住宅现房买卖成交面积1010.9万平方米，以及2003年预售的商品住宅转入2004年1-12月竣工交用面积1274.9万平方米）。2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5％，预售登记2642.1万平方米，预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。2004年全市存量房交易5.74万套，706万平方米，同比分别增长67.9%、83.9%。存量房交易以二手商品住宅和再上市已购公房为主，分别占存量房交易总套数的46.1%、52.6%。2004年全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅期房单套建筑面积主要集中在81-160㎡/套之间，占商品住宅成交总套数的67.94％；其中，经济适用住房主要集中在81-120㎡/套之间，占经济适用住房成交总套数的55.88%。2005年一季度，全市商品住宅销售327.3万平方米，超过全部商品房销售面积的90%。截至今年一季度，全市商品住宅空置645.3万平方米，比去年同期下降11.3%。（见下表）2005年1、2月，商品住宅现房销售面积152.69万平方米，高于竣工面积3.3万平方米。2005年1、2月，商品住宅期房批准预售面积221.86万平方米，同比下降6.7%；预售登记288.52万平方米，同比增长8.3%。预售率为130%，比2004年同期高18个百分点。3.0住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪3表3.1.4北京销售住宅面积（百万平米）年份竣工面积销售面积销售率2004年2344.02285.497.5%2005年第一季度235.4327.3139%预售良好资料来源：天福房产经纪图3.1.5近年北京市住宅销售走势销售率58%45%70%71%72%73%82%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1998199920002001200220032004分析：200上图中的住宅包括别墅、公寓、商品住宅和经济适用房。其中高品质公寓的平均销售率较普通中低售价住宅项目为低；地理位置不够理想的住宅项目的平均销售率较低，另外，大盘的销售大多较理想。销售率逐年平稳上升，说明本市的房地产市场保持着健康、有序的发展。住宅平均销售率的递增也是北京中低价位住宅比例增加的结果，同时销售率的递增也与发展商逐渐重视消费者需求有关。2004年，全市预售的商品住宅中，商品住宅期房单套建筑面积主要集中在81-160㎡/套之间，占商品住宅成交总套数的67.94％，说明面积适中、总房款不太高的住宅仍是市场消费的主流。3.1.3近两年销售价格表3.1.6北京住宅销售价格年份竣工面积销售均价销售率2003年2081.0现房4456期房525380.22%%2004年2344.0现房4747期房562997.5%2005年第一季度235.45779（预）139%预售良好资料来源：天福房产经纪3.1.4北京市住宅消费分析购房者低龄化趋势明显。商品住宅购房对象以40岁以下为主，占63％。年龄在20岁以下、21－30岁、31－40岁所占比重均有不同程度增长；其中，3.0住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪4年龄在21－30岁所占比重增幅最大，为9.9％。41－50岁购房对象所占比重同比分别下降了4.1％、7.8％。购房者年龄结构变化图9.90%1.60%-4.10%7.80%0.50%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20岁以下21—3031—4041—5050岁以上购房群体年龄结构比例2.00%38.80%24.20%21.50%17.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20岁以下21—3031—4041—5050岁以上购房者群体偏向低收入化。购房对象家庭年收入以10万元以下为主，占75.2%。家庭年收入5万元以下所占比重同比下降11.7%；家庭年收入5-10万元、10-20万元所占比重分别比2004年2季度增长了5.8%、4.95％。（如下图）购房群体家庭年收入变化比例图-11.70%5.80%4.90%0.70%-1.30%0.40%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%5万以下5—10万10—20万20—30万30—50万50万以上购房群体家庭年收入比例图1.30%1.80%2.30%11.90%36.80%38.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%5万以下5—10万10—20万20—30万30—50万50万以上中高学历群体成为购房主力。近7成以上的潜在购房群体拥有专科或以上学历，购房群体越来越呈现理性的消费趋势。外来投资客购买力强劲，二次置业者比例持续攀升。购房对象置业目的以改善居住条件和基本居住为主，所占比重为81.94%（其中，购买高档次商品住宅所占比重为12.1％），投资仅占调查对象总人数的7.9％。改善性购房需求、投资以及其他目的购房需求同比分别增长3.4%、0.6%和0.1%。3.0住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪5投资所占比重增幅不大，需求稳定；基本居住、孩子上学购房需求所占比重同比分别下降了0.5%、3.0%。（如下图）购房群体置业目的变化示意图3.40%-0.50%0.60%-3.00%0.10%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%改善居住条件解决基本需要投资孩子上学其他目的购房群体置业目的比例2.00%6.30%7.58%37.14%44.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%改善居住条件解决基本需要投资孩子上学其他目的居民收入水平提高，购房可支付能力增强。购房对象可支付月还款额以2000元/月以下为主，占75.2%。1500元/月以上的所占比重同比均有不同程度增长，其中，3000-4000元/月购房对象增幅最大，为2.4%；可支付月还款额为1000-1500元/月及1000元/月以下购房对象所占比重同比分别下降了4.1%、5.0％。（见下图）购房者能支付月还款额比例变化图-5.00%-4.10%0.40%0.90%2.40%0.60%0.30%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%1000以下1000—15001500—20002000—25003000—40004000—50005000以上购房者能支付月还款额比例图11.20%36.70%23.60%16.30%4.80%4.20%2.10%1.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%1000以下1000—15001500—20002000—25002500—30003000—40004000—50005000以上居民收入水平提高，可承受的房价提升购房对象可承受价位以7000元/平方米以下为主，比重为92.4%，其中可承受5000/平方米以下的所占比重为56.7%；可承受4000元/平方米以上的所占比重同比均有不同程度增长，其中，可承受5000-7000元/平方米价位的所占比重增幅最大，为4.0%。仅可承受3000-4000元/平方米、3000元/平方米以下价位的购房对象所占比重同比分别下降了7.5%、1.9%。（如下图）3.0住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪6购房群体可接受价位比例变化图-1.90%-7.50%3.70%4.00%0.10%1.40%-10.00%-5.00%0.00%5.00%3000以下3000—40004000—50005000—70007000—1000010000以上购房群体可接受价位比例图19.80%31.80%24.90%15.90%4.20%2.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%3000以下3000—40004000—50005000—70007000—1000010000以上2005年预期房价稳中略涨65.9%的购房对象认为2005年房价基本不变或略微上涨（房价涨幅≦5％），其中，认为房价略微上涨（房价涨幅≦5％）的所占比重为44.88％，28.65%购房对象认为明显上涨（房价涨幅在5％～15％之间，比重为22.95）或大幅上涨（房价涨幅≧15％，比重为5.7%），5.4%购房对象认为2005年房价下降。（如下图）购房群体预期房价变化趋势0.60%1.10%3.70%21.00%44.30%22.95%5.70%0.00%20.00%40.00%60.00%大幅下降明显下降略微下降基本不变略微上涨明显上涨大幅上涨以上资料来源：天福房产经纪3.1.5住宅市场发展趋势(1)住宅存量持续增长1997年，全市住宅竣工面积为987万平方米，而2002年住宅竣工面积为1800万平方米，2004年住宅竣工面积达到2344.0万平方米。今后我市住宅建设的速度将继续增长，预计2005年全市住宅建设增长速度在10%-15%左右。在看到本市住宅建设发展速度非常高的同时，也应该认识到这个增长率的基数是非常低的，北京住宅建设的发展仅仅有十年的时间。(2)需求