XXXX年8月17日来宾市武宣县武装部地块市场调研及定位分

感谢！！感谢贵公司让长沙行之行房地产经纪有限公司参与这个项目，经过前期与贵公司的沟通协商，基本了解贵公司对项目的期望和要求。对于本项目来说，无论是从地段、规模、环境都是武宣首屈一指，因此项目的产品定位有无限的可能性，但基于开发商快速回笼资本和后期不希望管理运营的前提，项目在调研的过程中，对酒店、写字楼等业态的可行性进行了舍取，重点论证本项目商业、住宅的可操作性及可行性。下面让我们进入正题！！谨呈：广西鸿悦达房地产开发有限公司武宣县武装部地块市场调研及定位分析报告2011年8月17日实现总销售额4个亿以上目标树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成大盘生命力，持续旺销长期目标突破现有体系，自成一派从销售力上：使本项目成为有创新亮点的热销楼盘从价格体系上：突破马鞍山现有价格体系，回收4亿以上从竞争上：避免陷入同质竞争，实现差异化从销售力上从价格体系上从竞争上策略思考如何化解各种问题，规避传统竞争1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破人群心理界限，实现项目热销？3.本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成差异化竞争？2.本项目如何逼近价格上限，实现现有价格体系的突破？疑难问题报告提纲STRUCTURE1项目本体介绍2武宣县宏观投资环境分析3武宣县商业格局扫描4武宣县房地产市场研究5项目优劣与可行性建议本体条件分析7本地块位于城中路、城北路与鞍山路交汇处，属于城市公认地王价值，总占地面积57亩。本地段位于城中路、城北路交汇处，属于城市核心区。-项目由2条城市主干道和两条市政路包围，东西落差较大。规划预计在10万—11万平米的建筑面积308国道青银高速区域占地地段属性武宣县57亩城市核心区域桃园东王埠上王埠区位条件本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段北侧有武宣县汽车站，可以通达到城市以其他区域。通达性从地块现状图看，4条道路围绕项目，以后项目进入主要依靠城中路和广场路，地块的交通资源非常强势。与武宣汽车站相邻，所有出入的车辆都经过此地，交通十分方便。进入性从目前来看，项目走边的道路有还没有修通，尤其是项目靠汽车站位置的道路和城中路，修缮时间还是未知，导致目前项目的出入存在一定的问题。出口汽车站交通条件地块现状：项目靠城中路部分,还存在一定数量的房屋,尤其是看守所,目前还没有拆迁。项目内有10几颗高大乔木,整体形象较好。项目北高/南低,靠项目南侧地块,地形落差超过10米。地块内部北侧有大片低洼地，东、西、南侧，地块相对平整。乔木洼地地块内部现状靠广场公园处被限高,红线内部分土地被道路切割,实用性差由于在红线范围内,有市政道路通过,将项目切割为A/B/C三个小地块,而A/B地块,受进深限制,实用性差靠广场公园处,较靠近城市公园,建筑高度将受到限制.308国道青银高速桃园东王埠上王埠ABC公园限高地块内部限制地块属于城市核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低现状商业设施：由于项目位于城市中心区域，区域内商业氛围相对浓厚，项目正前方,是武宣最大型的商业步行街。城市广场,将会建设武宣县最大的地下商场.500米半径内集中武宣县的传统商业体系周边教育配套设施：二小,武宣县最好的小学二中，武宣最好的中学地块内的现有商业地块外部配套地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争区域内楼盘现状：区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主,其中拥有1000多套住宅的鸿福家园已经销罄,御林君邸即将销售区域竞争：项目地块对面的御林君邸在今年10月份即将销售,项目总套数在800,商业面积在1,2万平米,这将直接截流本项目的客户资源.御林君邸地块外部区域环境客户认知度武宣以后最好的项目就是武装部地块了，以后肯定是武宣县的商业、居住名片，价格估计会很贵。--御林君邸置业顾问你现在购买我们这里的物业肯定增值，武装部地块1.2亿的项目启动，以那个地段，价格肯定超过我们许多，因此升值空间很大--金江花园销售顾问我们一值在等那个项目出来，对于我们这些经营户，也很希望这个项目的启动来提升这区域的形象，增加客户源---某理发店老板业内业外对项目的期盼很高，项目地块的价值已经深入人心，信心足够马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。马鞍山广场的建设，给项目带来巨大的人流城中路与规划中的市政路的开工建设，项目的交通优势将更加明显。项目地处城市中心，且项目被4条道路围合，未来商业潜力巨大项目区域未来潜力项目地块按用地性质大致可以分为三大部分A区：优势：扼守进出马鞍山公园的交通要道，且与广场零距离。资源十分稀缺。周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的社区与武宣最大的商业中心面对面、广场中心链接，人流资源丰富总结：A区具备明显的商业中心价值体系B区A区C区项目地块价值提纯1A区商业价值明显，具备成熟的房地产商业开发条件B区：优势：地块中心区域，噪音污染和尾气污染少，居家氛围好周边环境：临近城市公园，空气指数好，道路：B区被围绕山体公园的道路及市政道路围合总结:B区居住价值高，资源优势相当明显B区A区C区项目地块价值提纯2B区居住价值明显，具备成熟的高品质住宅开发条件C区：优势：紧邻未来城市主干道城中路，未来前景资源优势明显周边环境：目前道路还没拉通，存在一定的拆迁，具体建设完成时间不确定，道路：28米的城市主干道总结:C区未来商业和居住价值较大，具备明显的增值，但目前存在一定的问题B区A区C区项目地块价值提纯3C区商住，未来增值明显，目前条件相对不够成熟盘点•在县域房地产开发中，属于规模较大，具备一定的规模优势。•项目东侧是城市唯一的公园，马鞍山公园。•北侧是武宣区大型市民休闲广场，可依靠广场优势，在近广场位置布置商业。•地处城市中心区域，配套资源丰富规模自然资源配套设施•路网交错,并且项目旁就是汽车总站，但项目周边的道路建设还没有完成，地块进入性较差。交通条件区域认知•区域认知度较高，市民普遍认可。•地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。地块缺点•受规划限高设置，对项目整体规划有一定的弊端。项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争未来前景看涨项目地块总结武宣县宏观投资环境分析21武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，城市化程度低，城市相对独立，自给性强城市概况武宣，又称仙城，位于广西壮族自治区中部来宾市，东邻桂平市和金秀瑶族自治县，南靠贵港市的港北区和覃塘区，北连象州县，西接来宾市兴宾区，是重要的交通枢纽。武宣县辖10个乡镇，142个村民委，6个居委会，2个区直单位。人口总数42万，有壮、苗、侗等少数民族26.83万人.非农业人口10万左右，城市化率25%。武宣县水陆交通条件便利。陆路方面：209国道线贯穿全县8个乡镇。来宾至武宣二级公路已完工通车，从武宣县城到达桂柳高速公路来宾入口处64公里，从武宣县城到首府南宁230公里。水路方面：武宣境内黔江水道素有黄金水道之称，全长119公里，属桂中水运门户。城市化率800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与城市化的关系市场经济初级阶段市场经济快速发展城市身份转化城乡一体化单一型发展，基本满足城市现状人口第三产业的新兴，城市经济的快速扩容农转非人口增加城乡差距缩短，城乡完全融合2010年全国同等级城市城市化率对照；城市城市化率全国4线城市39%邵东45%安化37%武宣25%2010年，全国的城市化率已经高达40%，而武宣县的城市化，仅为25%，未来有很大的发展空间武宣的人均GDP为1646美元，城市化处于积极迅速的发展区间城市化水平低，未来发展空间大，潜能可观城市化进程下生活方式及审美的变迁发展特征演变阶段城市化初期城市化后期后城市阶段•人口集聚，城市区域扩张•城市功能空间相对独立，多中心格局；•绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能；•都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起•城市功能丰富浓缩；•自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场，成为卫星城；•多元文化、建筑风格的冲突且融合；•城市化景观和郊区化城市的混合体•城市扩张缓慢，人口向郊区转移；•城市依然是社会活动的主要场所，郊区限于居住；•高科技广泛应用于社会各个方面•严重空气污染、生活费用的高涨居住形态都市中心的密集居住区郊区的别墅区生活方式描述居住环境自然透气，高科技实现了对人类尺度的充分尊重，多元文化混合、多元个性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，节奏快、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳居住购物工作仍然将生活割裂为三个互不相容的部分；渴望远离都市的尘嚣；努力寻求精神的依托中心节点Downtown的区住区城市化中期•大量农村人口进入城市•人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚•工业进程加快，商业开始繁荣•城市功能空间混合，单中心格局进入城市成为身份的彰显；强烈地摆脱古老传统的束缚，投身现代都市世界的渴望城市居住区格子楼审美需求集体主义，观点趋同；追求现代元素、爱新鲜；传统“土气”，现代时髦城市感武宣在现代建筑的视觉超载中不断追求寻找现代、时尚、潮流的最高峰都市感自我意识加强，出现分化；古老传统符号被认为是精神回归的依托，偏爱传统质朴元素生态感现代时尚、传统古典完美融合的多元主义，精神家园的个性化满足回归感经济结构在调整，城市工业增幅巨大，农业增长停滞不前，但农业的比重依然很高。城市经济结构2010年，地区完成生产总值51.2亿元，比上一年增长17.6%，一、二、三产业增加值的构成比例由2007年的38.8：31.2：30.0改变为2010年的32.97:38.64:29.39，工业对城市GDP的贡献率越来越高123固定资产投资连续几年保持50%左右的增长率，尤其是房地产业迅猛发展固定资产投资固定资产投资快速增长。全年共完成全社会固定资产投资32.97亿元，比上年增长46.5%。其中，城镇投资完成26.3亿元，增长42%；农村投资完成8.6亿元，增长150%。在城镇投资中，基本建设投资7.26亿元，增长74.7%；更新改造投资2.21亿元，增长33.4%；房地产开发投资1.09亿元，下降9.1%。全县共有50万元以上固定资产投资项目（不含房地产项目和城乡私人建房项目）81个，比上年增加16个。固定资产投资的快速增长，对全县经济增长发挥了重要作用。经济基础相当薄弱，财政收入大幅增长，但储蓄额增长缓慢。财政和金融财政收入持续增长。财政收入从2007年的3.13亿元，增长到2010年的4.5亿元，年增长35%。储蓄业务发展不前。2008年年末金融机构各项存款余额22.59亿元，到2010年全县城乡居住储蓄存款余额22.86亿元，处于停滞不前。劳务输出人口众多，人口自然增长率缓慢人口与劳动力资源人口保持低速增长。年末全县户籍总人口428832人，其中农业人口375337人；人口自然增长率为9.03‰。全县共4.5万人的剩余劳动力，年劳务输出人数2.6474万人，劳动力资源丰富。近年来武宣县GDP、人均GDP增长迅猛，增速处于全国领先地位武宣县GDP近年保持了约18%的增长速度；2010年武宣县GDP增幅达20%，高于全国平均水平2010年武宣人均GDP11030元，较07年增长近30%GDP增速2007-2010年武宣GDP指标及增长幅度2000-2008年武宣人均GDP指标及增长幅度051015202530354045501234GDP总值增长率年份2007200820092010人均GDP65567990942811030增长率14.70%15.90%19%17%城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长城市居