XXXX赤峰市房地产市场调研报告

1/116上海锐翔房地产销售有限公司二0一0年月赤峰可行性研究报告2/116研究提纲第一部分赤峰宏观市场环境研究第三部分赤峰房地产市场环境研究第四部分项目地块价值分析第二部分赤峰新城区发展概况3/116概要：赤峰位于内蒙古自治区的东南部，总面积90021平方公里，辖3区7旗2县，总人口441.5万人；赤峰历史悠久，1万年前就有人类活动。著名的“红山文化”、“富河文化”遗址说明大约六七千年前，这里就是人类先民繁衍生息的地方。此后，赤峰成为中国北方少数民族活动的重要地区。赤峰主城区划分为松山区、红山区、和刚刚崛起的新城区。赤峰宏观市场环境研究第一部分赤峰城市发展概况赤峰城市规划发展解读赤峰宏观经济发展研究赤峰产业发展特征研究赤峰城市竞争力分析1赤峰城市发展概况赤峰周边环境研究1赤峰城市发展概况赤峰周边环境研究■从赤峰市周边空间地理位置上看，赤峰市位于东北、华北两大经济圈之间，是蒙东经济区的领头军，也是连接东北和华北经济发展的重要成员，正南临近渤海，距北京、天津、沈阳、大连几大中心城市和锦州、秦皇岛均在500公里左右，是连接关内外的重要通道。处于这些经济发达城市辐射半径的交接点，其位置也处于东北和华东空间发展的空白点上；■从周边经济圈与产业发展方向来看，赤峰主要受东北、华北经济区产业带辐射影响，重点承接京津唐等发达经济区域的产业转移，其作为蒙东经济区重点城市之一，依托地域范围的广阔、自然资源的庞大、蒙东经济的洼地效应，在蒙东推进城市化进程及重点发展蒙东城市规划中具有充分的后发优势，未来发展潜力巨大。6/1161赤峰城市发展概况行政区划■赤峰市属内蒙古自治区直辖市，设3个市辖区：红山区、松山区、元宝山区；辖7个旗：阿鲁科尔沁旗、巴林左旗、巴林右旗、克什克腾旗、翁牛特旗、喀喇沁旗、敖汉旗，另辖林西县、宁城县2个县。■全市共有273个乡镇苏木，其中：161个乡，包括3个民族乡，70个镇，包括牧区镇6个，42个苏木。18个街道办事处。246个居民委员会、21172个村民委员会，466个嘎查。7/1161赤峰城市发展概况人口结构■赤峰地域总面积全市总面积9万多平方公里，辖3区7旗2县，有蒙、汉、回、满等30个民族，总人口432.8万，其中蒙古族人口85.1万。■近年来，赤峰市人口在逐渐减少，减幅控制在0.5%以左右。相对人口总量而言，城镇人口增长较大，全市城镇化率由2005年的30.8％提高到2009年的41.5％。至2009年全市总人432.8万人，其中城镇人口179万人，城市化进程进一步加快。赤峰市05-09年度人口变化439.3438.53437.66435.1432.85.03%4.26%4.94%4.88%4.58%42843043243443643844020052006200720082009（万人）3.80%4.00%4.20%4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%人口（万）增幅8/1161赤峰城市发展概况交通状况■公路：赤峰长途汽车站就位于火车站前的广场上，111国道穿境而过。赤峰至北京、天津、秦皇岛、石家庄、沈阳、唐山、锦州、朝阳均有车直达。■铁路：赤峰站位于市区南部、昭乌达路的最南端，从赤峰至北京、呼和浩特、沈阳、大连、锦州、承德都有列车直达。■航空：赤峰机场每天有到北京、呼和浩特等地的航班往返。9/1161赤峰城市发展概况自然资源■【土地资源】赤峰市的土地资源特点是，地处内蒙古高原向松辽平原过渡地带，北部为大兴安岭西南段山地，燕山山系的七老图山屏于西部，努鲁尔虎山呈于东南侧，构成了三面环山的半环形，地势西高东低，其中山地面积占17.74%；高平原占5.72%；熔岩台地占3.21%；低山丘陵占19.44%；黄土丘陵占22.9%；河谷平原占8.17%；沙地占22.82%。■【矿产资源丰富】赤峰市矿产资源丰富，找矿潜力巨大。境内已发现矿产70余种，探明储量的有43种，矿产地1200余处，其中大中型矿床23个。主要矿种保有储量：金28吨、银1万吨、铜15万吨、铁27亿吨、锡75万吨、铅锌670万吨。■【农牧业种类繁多】全市耕地面积1470.37万亩，草原面积8000万亩，林地面积2947万亩，森林覆盖率25.6%。肉牛、细毛羊、肉羊、白绒山羊、瘦肉型猪、肉鸡、蛋鸡等畜禽饲养在自治区举足轻重，每年牛肉总产7.2万吨，羊肉总产5.7万吨、羊16600吨、羊绒1028吨。■【生态旅游资源独具特色】赤峰市旅游资源丰富多彩，历史悠久，文物古迹众多，是举世闻名的红山文化、契丹·辽文化的发祥地。现有各类历史文化遗址6800余处，其中全国重点文物保护单位7处。10/116概要：城市总体规划采用集中组团式布局结构，即“沿河四片、外围三点”，不同功能的组团之间由河流水系和生态绿带间隔。城市空间发展采取控制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城东部工业区，发展完善松山新区，适时拓展西部新区的策略，城市公共中心在延续现状城市商贸金融中心基础上，实行重心西移战略，主要向西，适当向北生长，沿新华路、哈达街、昭乌达路和钢铁西街逐渐形成布局相对集中紧凑的“T”字型城市主中心区。赤峰宏观市场环境研究第一部分赤峰城市规划发展解读赤峰宏观经济发展研究赤峰产业发展特征研究赤峰城市发展概况赤峰城市竞争力分析11/1162赤峰规划发展解读规划范围新版规划将赤峰定位为北方山水园林城市。从功能结构上分为沿河四片，外围三点，各组团之间由河流和绿带间隔。■沿河四片即红山组团、松山组团、八家组团、小新地组团，外围三点为红庙子工业区组团、桥北组团和党校组团。■中心城区内有三山（红山、南山、西山）五河（锡伯河、半支箭河、银河、迎金河、昭苏河）。规划控制面积206km2，自治区提出赤峰市建设百万人口城市，从规划用地空间上能够满足。■由中国城市规划设计研究院依次编制了新城区（八家组团）17k㎡分区规划、8.4K㎡控制性详细规划及核心区城市设计，完全做到新城市建设规划先行。正因为有一个高水平的规划，争取到国家开发银行大额度贷款，为新城区启动奠定了基础12/1162赤峰规划发展解读规划发展目标■近期：2002—2005年规划近期2005年中心城区人口为50万人，城市建设用地为50.63平方公里,人均用地为101.26平方米；■中期：2006—2010年2010年人口为58万人，建设用地为60.62平方公里,人均用地为104.52平方米；■远期：2011—2020年远期2020年人口为68万人，建设用地为74.07平方公里，人均用地为108.92平方米，其中人均公共绿地为16.75平方米，人均道路广场用地为15.91平方米。13/1162赤峰规划发展解读以城市规划为龙头，加速市域中心城市、次中心城市和城镇的建设：■城镇发展的格局赤峰市已经形成了由一个中心城市（包括平庄和元宝山）、九个旗县城关镇（其中天义、大板已定位为次中心城市）、二百多个集镇、建制镇组成的城镇体系格局。■中心城市的发展现状中心城市中的红山区、松山区的城镇人口达43万人，已经达到中等城市的人口规模，若加上元宝山区平庄镇、元宝山镇的城镇人口，则赤峰市中心城市的人口规模已经达到60万，达到了大城市标准。■以中心城市带动旗镇的发展赤峰市有九个旗县城关镇。积极稳妥地以中心城市的发展带动次中心城市和旗县城关镇应是赤峰市城镇化发展的重要支柱。城镇体系/综合交通规划综合交通包括：■国家级高速公路：G45:大庆－广州高速公路，简称大广高速；穿越赤峰.■铁路有锦赤铁路（2008年开工，预计2012年通车）：赤峰-朝阳-锦州港■机场保留现状。14/1162赤峰规划发展解读城市发展方向/建设重点城市空间布局和未来的发展方向是：实行重心西移战略，主要向西，适当向北生长；采用集中组团式布局结构，即“沿河四片、外围三点”，不同功能的组团之间由河流水系和生态绿带间隔。有序推进赤峰城镇化进程和生态环境建设，实现赤峰由中等城市向大城市的战略性转变。抓住西部大开发战略、振兴东北等老工业基地战略实施和赤承、赤朝、内蒙古北部大通道等高等级公路建设对城市发展带来的外在机遇，结合城市老城区职能需要疏解的内在需求，基于区域特定的自然文化特征，遵循经济社会及城市发展规律，因势利导，探索城镇化发展新思路，提出城市空间发展新取向，构筑城市新框架。城市未来的建设重点是：■做强做大中心城区，提升中心城市的辐射功能,带动市域城镇快速发展；■加快“沿河四片、外围三点”的功能建设；■构建和完善市区道路网络；■推进园林绿化建设；■重点打造“园林赤峰”的特色。15/1162赤峰规划发展解读最新政策利好分析为了适应赤峰市城市发展建设，承接城市功能外溢和空间拓展的需要，优化配置城市资源，实现社会、经济、人口、资源、环境的可持续发展。经赤峰市规划局、红山高新技术开发区管委会委托，在《赤峰市城市总体规划2002-2020》（中国城市规划设计研究院）方案基础上，编制《赤峰东部工业区规划》。定位：贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，牢固树立抓住机遇、加快发展的战略思想，建立完善的社会主义市场经济体制，促进经济社会和人的全面发展，不断提高构建赤峰市和谐社会的能力。依据城市总体规划，赤峰市从国家开发银行获得AA级信用贷款25亿元，到2007年之前，这些资金将逐步投入到新城区的基础设施建设中去，是实施城市总体规划的重要保障。16/1162赤峰规划发展解读新版规划将赤峰定位为北方山水园林城市，自治区提出赤峰市建设百万人口大城市，从规划用地空间上能够满足，赤峰的城市发展面临着历史性的机遇。具体的影响会体现在：■城市基础设施建设加强，城市综合服务功能提升，赤峰中心城市建设的步伐将进一步加快；■大力发展现代农业，是大量劳动力解放，使农业人口发生迁移，城市化进程加快，城市人口不断增长；■承接发达城市的大量产业转移，在产业发展提升经济实力的同时带来大量产业人群，从而整体拉动城市消费，使城市综合竞争力增强；■实施环境保护政策，改善城市人居环境，实现可持续发展。最新政策利好分析17/116概要：内蒙各市中，赤峰市经济基础较为薄弱，地区经济实力及国民收入相对于周边地区明显落后。近年来，赤峰市宏观经济呈现了发展速度加快、发展后劲增强的良好态势。一言以蔽之，内蒙古“十一·五”规划里指出的蒙东区域经济优势里，除了口岸优势赤峰不具备外，其他的优势赤峰不仅完全具备，而且均比较突出。这也就是说，赤峰具备了蒙东区域经济发展领头军的条件，接下来就是如何利用的问题了。赤峰宏观市场环境研究第一部分赤峰城市发展概况赤峰城市规划发展解读赤峰宏观经济发展研究赤峰产业发展特征研究赤峰城市竞争力分析18/1163赤峰宏观经济发展研究地区生产总值■地区生产总值连年上升，2009年实现地区生产总值突破912.89亿元，按可比价格计算比上年增长16.6%；■地区生产总值在蒙东地区位居前列，稍低于通辽市；但是，远远高于蒙东其他各市。2009年度蒙东区域五市GDP总量对比912.89779.27216.12485100316.60%17.10%15.80%21.50%20.00%020040060080010001200赤峰市呼伦贝尔兴安盟锡林郭勒通辽市（亿元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP总量增幅赤峰市2005-2009年度GDP总量345.64428.01580.14752.39912.8921.00%18.10%20.00%18.30%16.60%0200400600800100020052006200720082009（亿元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP总量增幅赤峰市2005-2009年度人均GDP7848975113471172422103721.30%24.20%20.20%18.80%17.30%050001000015000200002500020052006200720082009（元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%人均GDP增幅3赤峰宏观经济发展研究人均生产总值■人均地区生