XXXX郑州写字楼市场调研报告初稿

2012郑州写字楼市场报告（初稿）锦和添恒2013年02月沟通目录:重点个案扫描市场篇郑州市场格局概况写字楼市场概况区域竞争格局中心城区城市用地增长边界：东至京港澳高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程。政府主导城市外扩，建成多组团城市：规划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城市；市区由中心、北部组团、西部、东部和南部组团组成，采取“多中心、组团式”布局。郑州中长期最有利的发展方向是东和北：西向和南向受到老工业区的阻隔，目前发展以工业为主；城市外扩选择的方向必然是城市形象好、土地收储容易的东区和北区。小结：郑州市未来10年发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发保护黄河湿地，从产品形态来看东区和北区是目前的区域认知度较强板块。郑州市场格局概况板块格局郑州最早的商业中心最早的政治、行政区域西区生活集中区服装批发集散基地新兴的商圈二七商圈：中部第一商圈郑州最早的商业中心，传统百货、商场大多聚集在此；碧沙港商圈：西区生活集中区，此区域的商业体量小、且商业品牌都比较小；火车站商圈：中国三大服装批发基地之一，有20多年的历史，主要以服装批发和小商品批发为主；紫荆山商圈：05年就开始发展，由于地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办公，其政治、文化教育的气氛浓重；郑东商圈：是政府重点规划及打造的新兴商圈，CBD及副CBD中心均在此区域。郑州市场格局概况商圈分布CBD中央商务区，总用地面积约2平方公里，有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”及60栋高层建筑构成。商务氛围浓厚且商业配套较为成熟；龙湖区域：在CBD的北部，将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖—龙湖，龙湖周边作为CBD副中心，规划为国际性旅游度假、文化教育和高级居住区。CGD以新省政府为核心，周边聚集了20多家政厅级单位，政务氛围非常浓厚；高铁板块：缘于高铁站的兴建，众多开发商纷纷来此区域拿地建楼，此板块的写字楼、商业体量庞大，目前处于开发建设中，此板块成熟预计还需要5-10年。整个郑东新区板块CBD、龙子湖区、CGD、高铁板块、郑忭路板块构成；郑州市场格局概况重点板块：郑东新区写字楼市场概况2012年写字楼销售排名销售额超过2亿元的有11个，合计64.58亿元，占郑州市场份额的78.39%销售面积超过1万㎡的有14个，合计46.76万㎡，占郑州市场份额的79.62%写字楼市场概况2012年写字楼销售企业排名销售额超过4亿元的企业有4个，合计58.09亿元，占整体市场份额的70.51%销售面积超过1万㎡的企业有10个，合计47.93万㎡，占整体市场份额的81.61%甲A写字楼界定标准：体量在5万㎡以上，标准层面积2000㎡左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150㎡/个以及其它智能化要求，售价不低于10000元/㎡。从图中可以看出郑州整个写字楼的分布主要集中在东区，西区由于是老城市，受规划限制，目前写字楼项目较少且不集中。区域竞争格局郑州写字楼项目一览东区写字楼竞争格局区域竞争格局区域竞争格局产品配置情况从数据整理中能看出，郑州西区的写字楼开发较早，品质及配套普遍偏低，产品竞争力方面偏弱，整个东区的写字楼的品质相对西区高，并且东区的写字楼精装项目已经开始陆续涌现，从目前市场表现来看，尽管有些项目位置较偏僻，但产品配置水平仍较高。区域竞争格局产品配置情况目前郑州重点在售写字楼主力户型面积分布区域差异性较大，西区、金水区写字楼项目主力户型主要集中在100-120平米左右，郑东新区主力户型面积较大，主要集中在150-200平米左右，主要与项目品质与区域市场特点和客户特征有关。区域竞争格局户型面积情况郑州市当前已入驻甲A级写字楼较少，主要分布在金水路商务板块和郑东新区CBD板块，由上表可以看出，租金水平与写字楼档次存在正比关系，楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在3元/㎡·天以上，其它甲A级写字楼租金水平通常在3元/㎡·天左右。高铁区及行政板块暂未形成租赁市场，促进了金水区和郑东新区年均租金的增长，分别为13%和11%。后期随着郑东新区众多高端写字楼的入市，市场将趋于饱和，同时带来租赁市场竞争压力大，市场租金可能出现“租金小幅上涨”的趋势，随着新兴产业和产业转移，写字楼市场需求将持续走高，核心城区写字楼租金将维持一定幅度上涨。区域竞争格局租金水平情况西区的写字楼价格8700—12000元/m²不等，西区缘于老城区，地理及规划所限，写字楼的档次普遍较低，普遍是准甲级写字楼，且写字楼和住宅大多都混合在一起，无品质感可言；CBD和CGD的写字楼除了千玺广场（已交房）地标性建筑价格在45000-50000外，此区域的写字楼主流价格18000-20000元/m²左右并且此区域的写字楼品质较高；高铁区域的写字楼主流价格12000-13000元/m²，此区域的写字楼供应量剧增，开发商纷纷打出“价格战”，随着未来供应量更多的入市，这种“价格战”会更加激烈。区域竞争格局售价水平情况从企业数量角度分析，郑州甲A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业为主，占到所有租赁客户的75%之多。其中，社会服务业是随着城市经济的发展而被带动快速发展的行业，因此随着郑州经济的不断发展，这一行业的租户比例还会有所提高。区域竞争格局成交客户行业情况郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量）27%23%13%12%7%5%4%3%3%2%1%社会服务业制造业批发和零售贸易，餐饮业房地产业金融，保险业交通运输，仓储及邮电通信业教育，文化艺术及广播电影电视业国家机关，党政机关和社会团体建筑业科学研究和综合技术服务业卫生，体育和社会福利业数据来源：同致行顾问部市场调研整理数据来源：同致行顾问部市场调研整理数据来源：同致行顾问部市场调研整理数据来源：同致行顾问部市场调研整理500㎡以上客户：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1500平方米；国家机关与科学研究服务业需求面积较大，接近1000㎡，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65㎡。区域竞争格局各行业需求面积情况数据来源：同致行顾问部市场调研整理从成交客户购买动机分析，写字楼购买者客户主要以投资为主，投资为目的客户占比65%，以自用为目的购买写字楼的占比35%。区域竞争格局成交客户情况数据来源：升龙大厦、升龙广场、中科金座、上上国际中心等项目成交客户类型统计投资型客户：因高铁区域的规划及发展，市场上涌现出大批的投资客，其中不乏大量的投机客，此类客户看中短期利益、快速的升值速度及较大的升值空间，例如某些客户希望6年内回收成本；自用型客户：实力雄厚的自用型客户较为低调，且大部分为私企，集中在金融、外贸、工程机械、建筑、矿产等行业中，更关注产品的形象、品质及工程进度；共性：郑州客户对品牌的认可度较高，所以有时候，有些客户只认品牌却不关注实实在在的投资回报，例如郑州住宅市场保利的项目首次开盘销售600多套，建业的项目、升龙的以及绿地的项目都有忠实的追随者；因此，从数据上也能看到，在郑州，品牌开发商的房子好卖；行业：通过对千玺广场的分析并结合本项目的客户情况，排名前五位的行业为金融、贸易，工程设计与咨询，房地产行业，矿产、冶金及公务员、事业单位；来源：品牌开发商首先利用的应该是多年的客户资源积累与老业主资源，例如绿地、建业，还有升龙、亚新等，基本都有一个共同的套路，老业主先占便宜，开发商回资金，项目炒热，接着两条线，一条老业主传播，朋友介绍，一条借势推广、宣传；在郑州本地，当地品牌开发商如绿地，建业都是自己销售，客户主要来源为路过、户外、朋友介绍及老业主，代理楼盘深圳的代理公司较多，如同致行、泰辰，也会采取行销模式，如二、三级市场联动，异地拓展等；启示：未来在郑州，品牌开发商是代理业务的一个大方向，针对不同区域及产品，客户定位也要及时修正，但就目前本项目来讲，低调且实力雄厚的自用客户是未来的主要客户群体。区域竞争格局成交客户小结市场总结郑州写字楼市场目前表现在以下几个方面：区域集中度高，多集中在郑东新区及金水区；项目“井喷”入市，体量庞大，从目前情况看已经引发区域市场的价格战；东区市场竞争激烈，产品皆为5A甲级写字楼，同质化导致竞争更加激烈（如凯利、建正、中央广场等现在都是精装修），由此陷入产品品质恶性循环，却看不到更合理的规划、设计，理性的价值预期及人性化的本质服务；同质化导致部分产品开始走差异化路线，如文化产业大厦及易元国际；大量投资客目光转向并集中在高铁区域；品牌及价格是高铁区域投资型客户的主要关注点；品牌开发商以低于市场预期的价格入市，取得成功。本项目相关建议：建议一：做好产品细节并给予突出说明（尤其样板间），打消客户顾虑，进一步提升形象；建议二：推广在强化产品附加值的同时，需要继续堆高形象度；建议三：明确目前我们除了地段及产品附加值，最大的优势就是工程进度，结合工程进度来开展各项工作，如推广造势及销售节点安排。战略：后期销售以自用客户为主，因此细节、形象与工程进度显得更加重要。目录:重点个案扫描市场篇开发商河南绿地广场置业发展有限公司位置郑东新区东风东路商鼎路交叉路口规模项目规划总建筑面积82万㎡，容积率19物业形态建筑形态为国际甲级办公、高端商业、文化娱乐。北塔1-3层为17米挑高大堂，4-53层为办公，54-56为空中商业，57-63层为豪华办公（南塔54层为游泳池，56-63层为空中花园）户型面积标准层面积4400平米，主力户型190-400平米价格一期实收均价15000元/㎡客户构成成交客户以郑东新区和金水区为主，多为私营业主，企业高管及高级白领等销售情况北塔与去年11月10日开盘，推出4-29层办公区间，共计房源376套，销售价格14000-20000元/㎡，一房一价，无附加优惠，截止12月，项目累计销售约300套左右，销售额达12.6亿元。配套设施高铁，商业卖点增值潜力、品牌、地标、高铁个案扫描——高铁商圈-绿地中心个案扫描——绿地中心北塔标准层北塔17/31/45F北塔9/23/37/51F北塔16/30/44F产品特征——项目标准层为16户，层高4.2米，整层面积为4400㎡，单个户型面积从190-440㎡。同时楼栋每隔6层有挑高楼层，层高8.4米，挑高楼层仅6户，占据两个对角位置，剩余两个对角位置为镂空的空中花园，该楼层单户户型面积约500㎡推广——项目推广采取四大媒体，网络、户外围挡、道旗、电话邀约短信等多种渠道进行造势宣传。项目重点宣传其地标中心建筑、绿地品牌、投资价值等。个案扫描——绿地中心10年年底动工宣传12年8月“中心”宣传12年10月“地标”宣传12年11月开盘宣传2010.122012.82012.102012.11项目自10年年底动工，直到12年下半年入市，期间共投放14次小结——绿地中心凭借中原第一双塔高楼、新东站核心区位优势、顶级办公配置提升了项目的品质和物业投资价值，加之首次开盘定价不高，在办公楼云集的新东站地区极具竞争优势。随着高铁的开通和新东站区域的的成型，未来区域的辐射力和影响力将得到较大提升，区域内写字楼的的升值潜力将日渐显现，因此本次开盘吸引了较多的客户投资。目前项目周边竞品较多，区域内写字楼产品处于供过于求阶段，同质化较为严重但本项目凭雄厚的开发实力、高端的办公配置，极具竞争力的价格取得热销，为其他写字楼项目提供了良好的参考。开发商连捷置业有限公司位置郑东新区东风东路商鼎路交叉路口规模项目规划总建筑面积60万㎡，容积率5.5物业形态建筑形态为大型购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影城、5A办公等业态组成。户型面积标准层面积B11：1100㎡，B12:3200-3800㎡，B14:3200㎡；主力户型80-200㎡价格一期实收均价15000元/㎡，目前均价14180元/㎡客户构成--销售情况2011年12.10日第一次认筹推出160套，当天成交135套，去化率77%201