XXXX岳阳房地产及商业市场分析报告

推动中国地产发展与进步—1—PART2岳阳房地产市场分析读城一、岳阳宏观经济环境二、岳阳房地产发展情况三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分析推动中国地产发展与进步—2—岳阳房地产市场分析一、岳阳宏观经济环境二、岳阳房地产发展情况三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分析推动中国地产发展与进步—3—岳阳为湘北门户，区位优越，将成为武汉与长沙之间区域性经济次中心，为湖南经济实力最强的地级市。岳阳湖南1、城市区位岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。珠三角经济圈长三角经济圈长株潭城市群武汉岳阳推动中国地产发展与进步—4—2、城市文化为湖南四大城市之一，城市规模仅次于长沙、衡阳，略小于株洲。岳阳历史悠久，古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的文化名城。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着２５００多年悠久历史的文化名城。岳阳位于湖南省东北部，东接江西省，北接湖北省。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。推动中国地产发展与进步—5—3、城市印象岳阳城市湖岸文化浓厚、街道整洁、人文好客热情、生活氛围轻松，是湘北宜居城市巴陵广场岳阳高铁站岳阳火车站巴陵广场城墙巴陵广场文化活动推动中国地产发展与进步—6—4、城市交通地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有三位一体的组合交通优势，湖南3+5城市群规划重要的交通枢纽。1、民航交通：支线机场岳阳机场；2、铁路交通：京广铁路、武广高铁客运专线、将规划建成岳吉铁路、岳长城际铁路，荆岳—岳常—岳九铁路、平—汨—益—娄—衡城际铁路，从而形成“四纵两横”的铁路网络体系。3、公路交通:京珠高速、107和106国道以及多条省道、沿江公路以及投资20亿建成的国内目前最长的内河公路桥洞庭湖大桥。4、水路交通：南邻洞庭湖，北接长江，汇湘、资、沅、澧四大水系，现城陵矶港是湖南对外开放的唯一国家一类口岸、湖南省的航运中心。相关信息来自《岳阳市城市整体规划2008-2030》0.5小时达长沙，武汉3小时南下达广州5小时北上抵北京岳阳素称“湘北门户”，历史上是兵家必争之地交通运输条件十分优越。地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有铁、公、水三位一体的组合交通优势，是中南地区重要的交通枢纽，是湖南省3+5城市群规划经济次中心，属于湖南北上、通江达海的窗口，地理位置十分优越。推动中国地产发展与进步—7—5、行政划分岳阳市现辖4县、2县级市、3区及1经济技术开发区，本案所属岳阳楼区，是岳阳的政治经济、文化中心。岳阳市现辖4县、2县级市、3区及岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积1.5万平方公里，2012年末总人口552万。岳阳楼区地处岳阳市中心城区，是岳阳的政治、经济、文化中心。全区现辖2个乡、14个街道办事处，15个村、107个社区,总人口85万人。岳阳中心城区包括岳阳楼区、经济技术开发区。本项目所在地为岳阳楼区北部。（数据来源：岳阳政府网站）推动中国地产发展与进步—8—6、人口分布岳阳城市化率2030年实现70%以上，将建成区域性大城市，市区人口未来15年将增长近80万，城镇人口达435万。城镇化带来的人口转移，为房地产发展带来巨大机遇。2012年，岳阳市年末总人口552.31万人；城镇人口256.08万人，岳阳市中心城区人口95万。岳阳人口基本以5-6‰的增速增长；中心城区的增长速度受人口自然出生率及城市化进程的影响，速度更快。远景规划：近期（2015年）市域总人口570万人，城镇人口315万人，城镇化水平55%；中期（2020年）市域总人口590万人，城镇人口355万人，城镇化水平60%；远期（2030年）市域总人口620万人，城镇人口435万人，城镇化水平70%。（数据来源：《岳阳市国民经济统计资料》及《岳阳市城市整体规划2008-2030》）推动中国地产发展与进步—9—7、城市经济岳阳GDP保持快速增长，2012年GDP总量突破2200亿元大关，增长近14%，排全省第2，房地产发展却远落后经济发展的速度，未来市场潜力大宏观经济增长房地产行业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展从2008年至今，岳阳市GDP快速增长，年增长率基本保持在14%以上，2012年受全国经济下滑影响较小，GDP突破2200亿元大关；岳阳市宏观经济目前仍处高速发展阶段。经济总量在全省排名稳坐第二。近5年来产值连续保持快速增长。增长12.2%，远高于同期全国GDP7.8%的增长。居民收入继续提高，2012年，全市城镇居民人均可支配收入22110元，比上年增长13%。农村居民人均纯收入8326元，比上年增长17.8%。推动中国地产发展与进步—10—8、产业结构2012年全市二、三产业产值占GDP的88.3%，工业及服务业成为经济支柱，随之催生大量产业就业人群，带来巨大的购房置业需求第一产业产值占GPD比重逐年下降，反映城镇化率的逐年提高。近5年二、三产业产值占GDP比为82.8%、85.1%、86%、87.9%、88.3%，这说明工业、服务性行业稳定发展，相应的就业人群逐年增加。产业结构继续得到改善，2012年二、三产业的产值增幅均高于同期全市GDP增幅，城镇综合经济实力快速增加。（数据来源：岳阳市统计局）产业2012年全市GDP第一产业第二产业第三产业单位/亿元2199.92256.491221.83721.6增幅%12.23.813.812.8推动中国地产发展与进步—11—6、居民收入情况（数据来源：岳阳市统计局）9、居民收入居民收入持续增长，促进居民消费不断提升，对生活环境的要求随之提高，改善居住环境的需求是房地产发展的机遇2012年，岳阳市城镇居民人均年可支配收入达22110元，增长13%；2008-2012年连续5年来，岳阳市城镇居民人均年可支配收入的增幅均在13%以上，预计2013年将突破25000元。2012年，岳阳市城镇居民人均年可支配收入居湖南全省第四，仅次于长沙、株洲、湘潭。推动中国地产发展与进步—12—南面生态宜居区域南面区域山水资源极为丰富，岳阳最宜居区域，先岳阳主要的大盘，别墅盘集中在此区域。10、2008-2030城市规划城市呈现“东拓北进南移”发展趋势。据规划，城区将由主城区及君山、云溪、路口城区四区构成，项目处老城区旧改板块，将成为地产发展的热点区之一。高铁、政府、新区武广高铁岳阳站的开通，岳阳各级政府机关入迁，岳阳向东发展趋势明显，经开区成为城市发展热点之一。旧改、新城规划推动传统老城区，加大旧城改造力度，并进行重新整合规划发展一个现代化产业新城。推动中国地产发展与进步—13—项目处于“第三产业聚集区”是岳阳市区的行政、经济、交通、服务和旅游中心推动中国地产发展与进步—14—11、城市发展总结城市交通系统发达，区域位置优，发展潜力大——交通咽喉，城际规划完善，机场、铁路、水运三位一体——人口规模较大，规划人口大城市——岳阳人口552万，省内排名第五，岳阳市规划为湖南100万人口大城市——产业人群基数大，人均收入全省第四，消费力强劲——岳阳人均收入22110元，人均收入全省排名第四——经济总量全省第二，经济增长强劲——2012年GDP突破2200亿大关，年均增长13%以上——推动中国地产发展与进步—15—岳阳,一个湖南经济最强劲的地级市，一个美丽的滨水之城。推动中国地产发展与进步—16—岳阳房地产市场分析一、岳阳宏观经济环境二、岳阳房地产发展情况三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分析推动中国地产发展与进步—17—1、固定资产投资2012年岳阳固定资产投资达1168.11亿元，全省排名第二；同比增长35.5%，增速处全省前列。区域2012年固定资产投资（亿元）同比增长（%）湖南14576.6127.5长沙市4011.9620.3株洲市1150.535.5湘潭市893.8637.5衡阳市1072.3836.3邵阳市761.6135.5岳阳市1168.1135.5常德市956.737.2张家界170.0918.9益阳市625.1435.8郴州市1098.435.3永州市802.7335.3怀化市600.9537.2娄底市581.9136.8湘西自治州232.420.8推动中国地产发展与进步—18—区域2012年房地产投资（亿元）同比增长（%）湖南1930984614.8长沙市1032.0016.4株洲市189.70.7湘潭市93.8130.1衡阳市96.7519.8邵阳市75.4922岳阳市102.061.7常德市94.810.6张家界44.5252.4益阳市92.5915.2郴州市116.521.3永州市87.581.6怀化市79.3539.1娄底市81.1455.0湘西自治州25.74.12、房地产投资2012年岳阳房地产投资达102.06亿元，占整个固定资产投资的8.7%,同比增长1.7%,房产投资处于较低水平，行业泡沫小2012年全市完成房地产投资102.06亿元，增长1。7%，近5年来均保持连续的增长势头。2012年岳阳市房地产投资居全身第四位，仅次于长沙、株洲、郴州。数据来源：湖南统计局、岳阳统计局推动中国地产发展与进步—19—2012年全市房屋施工面积1112.42万平米，增长明显，其中新开工面积425.8万平米，竣工面积302.24万平米。全市商品房销售面积持续增长，2012年销售400万㎡；2013年1-5月，销售面积92.98万㎡。数据来源：岳阳市统计信息网3、开工、竣工、销售2012年岳阳商品房新开工425.8万㎡，竣工302.24万㎡；销售面积为400万㎡，2013年1-5月，岳阳市区尾盘为主，仍销售93万㎡，需求旺盛。推动中国地产发展与进步—20—4、商品房价格2012年，岳阳商品房销售均价连涨四年，达到3324元/㎡，约为09年的2倍；2013年1-5月，岳阳市主城区多为尾盘，成交以县区为主，因此拉低全市均价至3173元/㎡。2009年，受国际金融危机冲击，房价下跌11.5%；2010年，岳阳房价上涨最快的一年，房价上涨40.8%；2011年，“国八条”面世，岳阳房价的爆发式上涨势头得到抑制，仅上涨14.87%；2012年上涨11.13%，房价增幅回到合理水平；2013年，新“国五条”横空出世，受其影响，1-5月市区无新盘推出，成交以县区为主，致使全市销售均价下跌4.5%。数据来源：岳阳市统计信息网推动中国地产发展与进步—21—5、土地供应2012年6月至2013年5月市本级商住用地供应共25宗，面积共83.8万㎡；2013年全年计划出让土地120万㎡，土地供应充足序号宗地座落用地面积（㎡）容积率建筑密度停车位（个）1冷水铺路南侧39609≤2.22≤20.5%≥0.5个/100㎡2湖滨大道以西，金星路以北10546≤3.18≤26%≥2303岳兴公路以东，湖南民族学院院内45320≤2.87≤18.9%10514云梦南路以东，市六中以南19905≤3.27≤21%5095南湖大道以西，原岳阳乐园用地64136≤3.20≤14%≥14916中意路以西、孙家坡路以北、大唐路以东、云祥路以南27605≤2.6≤28.5%≥5127奇西路以北，南湖左岸，紧邻湖南理工学院新住宅区3544≤1.01≤33.5%≥88北环路北侧、东风湖地段15256≤3.45≤20.18%≥3359湖滨大道东侧、大坝湖路以南、曾家庄路以西、虎形山路以北86815≤2.0≤25%10湖滨大道东侧、桔林路以南、曾家庄路以西、赶山路以北47533≤2.8≤25%≥45011岳兴公路以西、岳阳职院院内51399≤1.48≤29%≥59712南湖大