XXXX年3月北京房地产市场走势分析和未来走势预测_34页

北京房地产市场走势分析和未来走势预测中房驰昊2011年3月总体分析框架近期市场走势市场所处阶段判断未来市场走势判断123新增供应量分析销售总量分析-销售量及市场集中度-销售均价销售结构-面积结构-单价结构-总价结构供需和存货分析-批售比-存货量及去化周期二手房市场分析成熟国家经验借鉴–日本和台湾房地产周期分析–中国房地产周期分析成熟城市经验借鉴–阶段钟模型–香港房地产周期分析北京市场所处阶段判断–从投资增速分析–新开工增速分析–房价收入比分析–存货去化周期分析未来市场走势判断–宏观经济和行业环境判断–未来市场供需判断–未来价格走势判断–受抑制需求释放时间判断–市场走势判断和不确定性因素研究结论和建议–研究结论总结-150%-100%-50%0%50%100%150%050100150200250批准上市面积(M²)环比1.1新增供给量——商品住宅新增上市量10年3月份开始放量，年中因调控出现波动，年末两个月大幅放量。11年1月和2月受新国八条及春节影响供应较少，远低于历史平均放量水平。10年月均09年月均-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%020406080100120140160180成交面积(M²)环比1.2销售量——2010年底，政策经过一段时间观望和消化之后，市场出现触底反弹。1月国八条出台，在加上年初是传统的淡季，导致反弹未能延续，市场成交不断萎缩。09年月均10年月均市场集中度——11月以来，商品住宅销售量集中度走高，市场呈现出项目销售状况差异增大的趋势。54%51%55%46%36%40%40%47%top20市场份额（销售面积占比）商品住宅销售量TOP20市场占有率05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000成交面积(M²)3月商品住宅销售额TOP20销售均价——商品住宅销售均价从09年初刺激政策出台开始步入上升阶段，10年4月后进入调控期后，价格整体处于平稳波动。近两个月销售均价呈现大幅反弹。05,00010,00015,00020,00025,00030,0001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月2006年2007年2008年2009年2010年2011年178%93%73%57%10%销售面积结构（按套数）——09年2月90平米以下户型比重超过50%，首置需求占据绝对主导地位；尤以60平米以下住宅成交快速上涨。11%13%19%24%13%19%18%24%13%18%20%22%20%29%34%43%34%27%36%36%39%28%40%28%26%34%28%26%28%24%20%20%25%23%19%21%22%27%24%21%23%14%16%11%15%16%15%14%15%15%17%15%17%13%16%18%11%9%13%13%11%8%9%12%8%12%13%10%13%13%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%160平米120-160平米90-120平米60-90平米60平米以下18%29%33%26%22%14%15%18%11%13%0%20%40%60%80%100%2009年平均2010年2月60平米以下60-90平米90-120平米120-160平米160平米•09年2月，60平米以下的户型比重大幅上升，市场上首置需求占绝对主导地位；•与10年平均水平比较，60平米以下户型、120平方米以上户型所占比重呈现大幅增长趋势。销售价格结构（按套数）——近两月高价位（20000以上）的项目产品比重大幅上升；中等价位（10000-16000）产品比重大幅下降；而中低价位（10000以下）项目比重明显下降。6%13%3%2%3%3%3%7%3%4%4%9%11%4%11%7%7%6%27%21%14%8%6%15%11%6%3%6%24%30%28%23%14%21%32%31%34%26%22%27%17%13%29%18%20%24%19%27%20%24%27%18%18%19%22%15%31%32%42%44%36%29%31%30%30%37%45%39%47%63%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20000以上16000-2000010000-160006000-100006000以下5%4%10%6%27%13%22%15%36%63%0%20%40%60%80%100%2009年平均2010年2月6000以下6000-1000010000-1600016000-20000•11年2月，单价20000以上产品的比重大幅上升，高价产品需求旺盛；•与去年平均水平比较，中高价位产品的比重上升明显，低价项目比重处于低位。销售总价结构（按套数）——11年1月低总价（50）产品比重大幅下降；而近两个月中高总价（100-200）产品的比重保持稳定；高总价（200）产品比重近期上涨幅度最大。7%12%3%4%3%3%3%16%3%6%7%9%10%3%16%9%8%7%9%8%5%5%11%7%6%9%6%6%25%23%23%23%20%26%35%19%21%22%20%21%15%17%17%18%16%12%17%14%14%17%22%15%13%15%15%15%13%23%29%32%32%31%26%27%26%30%31%27%31%33%22%15%20%22%18%18%18%18%16%21%24%18%24%27%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%250万以上200-250万150-200万100-150万50-100万50万以下6%3%9%6%23%17%16%15%27%33%19%27%0%20%40%60%80%100%2009年平均2010年2月50万以下50-100万100-150万150-200万200-250万250万以上•11年2月，总价200万以上产品的比重大幅上升；低总价产品比重回落；•与去年平均水平比较，总价200万以上的高价产品比重明显上升。供销比——09年批售比一直处于低位，大量消化市场存量。从10年4月后市场出现扭转，住宅供销比持续大于1。11年初批售比处于低位。0.70.10.60.60.70.40.30.90.40.80.60.60.90.50.70.71.71.41.30.90.90.71.51.40.10.50.00.20.40.60.81.01.21.41.61.80501001502002502009年…2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年…2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年…2月批准上市面积(M²)成交面积(M²)供销比供销比：当期新增上市面积/当期交易面积，该指标越大则表示市场新增供给压力越大。存货量——商品住宅存货量从09年初以来逐渐下降，在10年4月达到最低点；经过10年两轮调控，由于需求低迷，存货量逐月上升。11年1月存货量大幅减少。0.6%-2.8%-0.9%-1.2%3.6%2.7%3.3%0.1%-1.4%-2.1%5.1%1.0%-7.7%0.1%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%92094096098010001020104010601080110011201140月底存货面积环比存货：批准销售许可但未销售的部分，该指标越大代表市场销售压力越大，对于开发商来说积压的资金量越大。存货去化周期——10年4月后商品住宅存货去化周期快速提升，10年7月达到最高点；11年年初市场供应量大量减少，存货去化周期开始快速下降。6810910132017121010989051015202510年月均•10年年中，受宏观经济和调控政策的影响，市场销售速度放缓慢，导致10年5月至8月存货去化周期不断攀升，并在10年7月达到20个月的最高值。•11年前两个月，由于市场新增供应大幅下降，12月销售量出现大幅释放，北京商品住宅存货去化周期下降到8-9月。预计随着市场供应的释放，去化周期将会快速上升，未来几个月将面临较高的去化压力。存货去化周期：当月月底存货量与近3个月的月均销售量的比值，表示按照近期销售速度，市场存货需要多少个月销售完毕。二手住宅成交量——10年二手房成交量呈持续火爆，成交了超过了新房成交。2月成交量大幅下降。-69%-34%191%37%-56%-25%-1%19%28%-13%18%33%5%-63%-100%-50%0%50%100%150%200%250%050100150200250300350面积(万平米)环比•10年5月以后，二手房成交量呈逐月上升趋势，在新房成交低迷期，二手房成交异常火爆。10年全年月均成交量达到153万平方米，较新房成交量100万平方米高53%；亦是历年来成交量最高的一年。•1月份二手房成交异常火爆，共成交217万平方米；受到春节以及限购令的影响，2月二手房成交量下降63%。10年月均近期市场走势小结——近期市场交易萎缩。新增供应量处于低位，多数项目推盘速度放缓。销售量持续走低，2011年初没能延续2010年末的反弹趋势，政策的打压以及季节性因素造成市场交易的萎缩，2月更是达到近5年的新低。2月份商品住宅销售量集中度走高，近半成交量集中在TOP20项目，市场销量情况出现分化。市场平均价格受集中交易的部分高价项目带动短期走高。限购令阻止了部分需求，同时刚性需求以及改善性需求开始出现观望，市场成交集中高档价位、大户型产品。市场供小于求的，市场存货量小幅上涨，存货去化周期增加，去化压力将随项目放量而增大。二手房市场延续2010成交火爆，1月的成交量即超过了10年全年的平均成交量，2月同样受政策及季节性因素影响使得成交量大幅下滑。总结：政策及春节双重影响下，市场交易萎缩总体分析框架近期市场走势市场所处阶段判断未来市场走势判断123新增供应量分析销售总量分析-销售量及市场集中度-销售均价销售结构-面积结构-单价结构-总价结构供需和存货分析-批售比-存货量及去化周期二手房市场分析成熟国家经验借鉴–日本和台湾房地产周期分析–中国房地产周期分析成熟城市经验借鉴–阶段钟模型–香港房地产周期分析北京市场所处阶段判断–从投资增速分析–新开工增速分析–房价收入比分析–存货去化周期分析未来市场走势判断–宏观经济和行业环境判断–未来市场供需判断–未来价格走势判断–受抑制需求释放时间判断–市场走势判断和不确定性因素研究结论和建议–研究结论总结中国房地产市场近几年发展阶段类似于1966-1975年间的日本和1982-1989年间的台湾根据日本和台湾经验，低利率是房价快速上升的重要原因，而利率的急速上升则是房地产市场开始调整的信号，如果利率调整太晚、太急，则极有可能带来经济和房价的硬着陆。中国99-06年的低利率刺激了购房需求，房价03-07年快速上升，今年实际利率依然为负，投资购房需求依然强劲。央行近期连续调整利率，但异于台湾、日本的是，中国人口红利黄金期到2015年才关闭，在此之前，房地产市场发展具备足够经济和人口因素支撑的。024681012141618人口自然增长率（‰）25岁人口增长率（‰）•中国人口状况来看，住房需求（25岁居民比重继续提高）依然处于高峰。同时，居民收入增长预期大幅增长，住房需求将保持较快增长；•国际经验表明，人口抚养比小于60%时，进入人口红利期，小于45%是，进入人口红利的黄金期；•中国在90年代后期至今处于人口红利黄金期，拐点在2013年-2015年出现。中国25岁人口增长阶段钟模型——国际经验表明，通过分析投资增速、新开工增速、存货去化期和房价收入比4大指标，可以判断一个城市住宅市场所处的周期性变化的阶段。钟摆模型132654987121110价升量跌价量齐