北京荟聚中心市场调研报告

新昌管理集团有限公司北京荟聚中心市场调研报告2016.052目录Ⅱ项目建筑设计Ⅲ项目业态分析及租金情况Ⅳ项目总结分析目录I项目概括介绍3I、项目概括介绍项目概括介绍●北京荟聚购物中心位于大兴区西红门商业综合区，是具有国际化标准的一站式超区域型购物中心，已成为北京大众购物娱乐的首选地。4项目概况项目地址：北京市大兴区欣宁街15号占地面积：17.2万㎡总建筑面积：50.7万㎡（商业约20万㎡+停车场30万㎡）楼层组成：1F至3F为商业，B1至B3为停车场开业时间：2014年12月19日项目定位：一站式超区域型购物中心业态组合：时尚+生活娱乐+儿童+餐饮+服务+电器目标消费群：22---35岁的年轻时尚客户群体项目概括介绍5基本信息英特宜家集团出资51%宜家集团出资49%英特宜家集团InterIKEAGroup宜家集团IKEAGroup2009年7月23日出资7.9亿购得此地项目概括介绍●荟聚位于北京南五环西红门商业综合区，周围交通方便、道路开阔，住宅繁多，有很高的生活氛围。受到商业区辐射人群有1215万人口，2015年全年已达到2000万人次的客流。6住宅区域办公区域即将开发区域项目区位项目概括介绍●鸿坤广场购物中心，总造价斥资约30亿元，总建筑面积约14万平方米，于2014年底开业，汇聚五大业态涵盖生活、时尚、儿童、美食、娱乐等功能，是具有商业活力和消费魅力的一站式体验购物中心。●2015年2月，万达以25.5亿竞得京丰台花乡商用地，正式落子丰台区域。李伟弘透露，丰科万达广场总建筑面积24.53万平方米，业态涵盖写字楼、商业街以及购物中心等，未来将率先将互联网理念引进购物中心，将成为万达在京打造的首座020新型购物中心。7项目区位主要竞争者项目概括介绍●地铁西红门站：474路/993路/381路/兴14路/兴13路/兴53路8●宜家南门站：兴53路●宏福路站：381路/专169路/993路/兴14路/兴13路/454路/474路/483路/646路●欣和街站/宏旭路西口站：377路/829路项目交通----公交车项目概括介绍●地铁：荟聚中心与4号线无缝连接，西红门站25分钟可到达西单，地铁A口正对荟聚一层大门，从荟聚二层、三层均可直通地铁内部。9项目交通----地铁项目概括介绍●东南西北路均设有地下停车场出入口，北口为整体商业的主出入口，共六条道路，右侧两道为宜家入口，中间两道为荟聚入口，左侧两道为荟聚出口。荟聚与宜家的地下停车场是相同的，无论进入哪边的停车道路均可抵达。（停车暂时免费）10项目交通----自驾宜家荟聚项目概括介绍●荟聚与宜家共用一个停车场，分为B1/B2/B3三层，共有6500个停车位。每个停车楼层均分为D/E/F/G/H/K六个区域，并用不同颜色划分，不同区域设置直梯和自动扶梯到达商场。除此之外，特设一部电梯直达宜家。●由于车位随着建筑物而设计，中间还有很多隔断和电梯竖井，很难一下找到停车位，所以记住所在的区域和编号是尤为重要的。11项目停车场项目概括介绍●经营面积5万平米，宜家集团自身旗下品牌。宜家家居是体验做得最好的范本。到宜家仿佛就是在自己家，自选式商场，仓储式购物空间，低价精品策略，吸引者大量顾客前来购物，俨然成为购物者的天堂!12●仿佛回到了家一样●专业团队的家装设计展示●每个区域都设有贴心的服务台●无处不在的指示牌让你不再迷路●好动是孩子的天性，逛的无聊跳跳房子●客流太多不如找个乐园寄存下孩子●黄蓝两色同瑞典国旗一样的LOGO●中途吃个饭，有了力气才能继续逛项目主力店----宜家家居项目概括介绍●欧尚集团成立于1961年，是法国第二大以经营零售业为主的商业集团，2012年世界500强排名第149位。目前欧尚已发展成为年营业额超过600亿欧元，在全世界12个国家和地区拥有大型超市和超级市场1375家。2011年7月，由欧尚控股的“高鑫零售”在香港联交所挂牌上市，目前市场份额是国内零售类超市第一位。●经营面积2万平米，纯扣点，总流水的2.5%13项目主力店----欧尚超市项目概括介绍●迪卡侬来自于法国，是体育用品零售商。2003年迪卡侬进入中国，至目前已遍布全国46座城市100家商场。除连锁运动用品经营外，迪卡侬集团提供体育全产业链的支持，提供丰富的自有品牌产品阵线，并根据运动类别的不同，分为20种不同名称品牌。对于初学者和专业运动者，迪卡侬都能提供运动服饰、装备以及各种创意类运动产品，其全产业链掌控的模式让其产品具有较高的性价比。●经营面积5000平米，纯扣点，总流水的6%14项目主力店----迪卡侬项目概括介绍●影城位于大兴区西红门荟聚购物中心三层。影城总面积约10000平方米，拥有11个国际标准影厅约2000多个座位，配备有目前国内最先进的放映设备，给南城人民带来不一样的观影体验。●荟聚IMAX店整体设计大气磅礴，即将引领北京南部区域的影院新风尚。是集电影休闲、商务洽谈、生日派对等多项功能为一体的高档消费场所，独立私密空间，环境优雅舒适。●经营面积4000平米，1.8元/天/平米固定租金和15%-17%扣点两者取其高。15项目主力店----金逸国际电影院项目概括介绍●苏宁创办于1990年12月26日，总部位于南京，是中国商业企业的领先者，经营商品涵盖传统家电、消费电子、百货、日用品、图书、虚拟产品等综合品类，线下实体门店1600多家，线上苏宁易购位居国内B2C前三，线上线下的融合发展引领零售发展新趋势。正品行货、品质服务、便捷购物、舒适体验。●经营面积约3500平米，固定租金2.5元/天/平米16项目主力店----苏宁电器17Ⅱ、项目建筑设计项目建筑设计●外立面设计采用天然大理石巨幕墙，简单大方，朴素不失质感，造价不高，非常实用。18项目建筑设计----外立面项目建筑设计●天庭：钢架结构，玻璃天庭，通透性强，自然采光明亮。19项目建筑设计----天庭项目建筑设计●条幅广告：悬挂于天庭之下的商铺广告，多而不乱，错综有序，成为了荟聚中心的又一特色，并起到了很好的导视作用。20项目建筑设计----条幅广告项目建筑设计●连廊：错落有致，上下左右商业体自然衔接，促进客流的循环走动，增强商户展示性以及可视感。廊桥的设计巧妙，侧面斜角处理，使桥的厚度显得轻盈通透，桥面很宽，但是走起来会有点共振。21项目建筑设计----连廊项目建筑设计●中庭：犹如机场大厅般的中庭，面积之大，聚客能力强。整个购物中心仅此一处服务台，主要是问询功能。22项目建筑设计----中庭项目建筑设计●LED大屏幕：通透使用的LDE大屏幕从里到外没有死角，站得高，看得远，中庭景色一览无余。23项目建筑设计----LED屏幕项目建筑设计●电梯：购物中心太大了，用色彩区分不同区域，辨识性强，并设有可通往停车场的直梯10部，6部观光电梯，以及串联式排列扶梯7组。24项目建筑设计----电梯项目建筑设计●休息座椅：荟聚的座椅和绿植可以作为艺术欣赏，白色烤漆梯形座底，配上木质椅面，白色的圆形坐底，种上发财树，树根部用绿萝覆盖，简洁美观。给顾客舒适的感受，在主要通道的中心部位都能有让顾客休息的座椅。25项目建筑设计----休息座椅项目建筑设计●导视牌：动线上随处可见导视牌，文字大，辨识度高，分两种挂式和立式，挂式指引牌具体指向品类或者某商户及公共设施，立式则为楼层落位图。26项目建筑设计----导视牌项目建筑设计●达拉马：荟聚里随处可见达拉马，达拉马是瑞典民间工艺，也叫做达拉木马，它是瑞典的符号和象征，也是享誉全球最受欢迎的瑞典传统手工艺品之一。达拉马分别放置于中庭、人流交汇处、休息区，每个达拉马色彩不同，两三个为一组呈现，旁边放置设计介绍水牌。●还有一些设计师的艺术作品，烘托了荟聚的整体艺术氛围。27项目建筑设计----艺术元素28Ⅲ、项目业态分析及租金情况项目业态分析2951%26%13%5%4%1%业态比时尚生活娱乐儿童餐饮服务电器业态数量（家）时尚115生活娱乐58儿童29餐饮11服务10电器3合计226项目楼层业态----1F项目业态分析30项目一层业态除主力店外，主要以快时尚等服饰零售为主，同时搭配部分餐饮。项目楼层业态----1F项目业态分析3145%32%11%12%0%业态比时尚生活娱乐儿童餐饮电器业态数量（家）时尚105生活娱乐74儿童27餐饮27电器1合计234项目楼层业态----2F项目业态分析32项目二层业态除主力店外，主要以快时尚等服饰零售及生活娱乐业态为主，同时搭配部分餐饮及部分儿童零售。项目楼层业态----2F项目业态分析3331%18%42%9%业态比生活娱乐儿童餐饮电器业态数量（家）生活娱乐50儿童29餐饮66电器14合计159项目楼层业态----3F项目业态分析34项目三层业态除主力店外，主要以儿童和餐饮业态为主，代表品牌有好孩子、丽家宝贝、西贝、峨眉酒店、食通天美食广场等。项目楼层业态----3F项目业态分析3535%29%14%17%2%3%业态比时尚生活娱乐儿童餐饮服务电器业态数量（家）时尚220生活娱乐182儿童85餐饮104服务10电器18合计619项目整体业态比●以年轻人热爱的快时尚为核心，搭配相对应品类，以生活类，杂货店，化妆品类为主，在店铺尾部设有快餐和水吧方便顾客休息，顶层餐饮和儿童的组合，并植入体验娱乐等新兴业态。相同品类不在固定扎堆更多的是穿插在各个品类中，互相促进，互相吸晴，让顾客在购物中又不一样的感受，更有新兴的品类的点睛。项目租金情况36项目租金情况●项目一层的轻餐租金较高，约10-15元/天/平米●二层和三层的正餐租金约在5-6元/天/平米●二层和三层的快餐租金约在8-10元/天/平米●项目快时尚品牌（如ZARA、优衣库等）的租金全为扣点形式，约在总流水的7%左右●其他服饰零售品牌的租金为固定租金和扣点两者取其高形式，固定租金约在10-15元/天/平米，扣点月在18%-20%。●儿童业态的租金约在7-8元/天/平米●丽家宝贝约为7.5元/天/平米37Ⅳ、项目总结分析项目总结分析38可借鉴点不足之处零售类新兴品牌占比越发明显，新兴业态以体验型、目的性消费型业态为主。不同业态相结合，形成人流共享，取长补短。餐饮品牌创新热度较高，休闲餐饮、快时尚餐饮是新兴品牌热门业态充分利用年轻人对求知欲的探索，引进新兴的业态和高科技产品注重硬件配置，环境氛围的营造有助于购买力先有宜家后开发荟聚中心，故使得主力店宜家和荟聚中心互动不好，有明显的割裂，动线不畅。荟聚在建筑空间上更倾向于提供通透的采光、宽敞的过道，但是供顾客休息的区域少之又少，需要改进。公共空间大，得房率低，能耗大，造成项目前期运营成本高。项目总结分析TheEnd