遵义房地产市场调研

城市认知项目地块位于遵义市红花岗区忠庄片区本案15公里8.5公里汇川区遵义县项目位于遵义市南部，属于遵义城区范围内，距遵义城区的汇川区和遵义县的距离分别为15公里、8.5公里。遵义市行政区域图遵义市位于黔渝中部，属于黔中产业带建设的主要区域遵义市位于贵州省的北部，古属于“夜郎国”，是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。城市规划区：城市规划区范围为汇川区、红花岗区、遵义县行政范围，总面积约5382平方公里。此范围也是遵义中心城市的发展范围。中心城区南到省会贵阳市144公里、北达重庆市239公里。全市国土面积30762平方公里，为贵州省总面积的17.46％。市人民政府驻地在汇川区人民路。重庆市贵阳市遵义市约144公里约239公里遵义市位于重庆至贵阳的交通枢纽位置，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域，现有中心城区包括汇川、红花岗和遵义县。贵州省遵义市（1）近期目标：到2015年，市域人均地区生产总值实现翻一番，初步建成新材料基地、能源基地，稳定贵州省第二大城市的地位，建成全国文明城市，初步具备融入区域发展的条件。（2）中期目标：到2020年，中心城市实现基本小康，市域经济在全省经济中的比重有一定程度提高，基本建成区域性新材料基地、能源基地和绿色食品基地；城乡差距缩小，建立起相对完善的社会服务体系和文化体系，社会主义新农村与城市协调发展。（3）远期目标：到2030，在全国迈入中等偏上发展水平行列，成为贵州省重要经济增长极和川黔渝交界地区经济中心，全面建成西南地区新材料基地、能源基地和全国绿色食品基地。（4）远景目标：到2050年市域基本实现现代化，人均地区生产总值实现翻三番。成为经济活力强、文明程度高、具有较高国内外知名度的现代化、区域性中心城市。发展战略：依托资源，立足城乡统筹，于区域谋发展，以跨越促发展，推动“工业强市、名城立市、文化兴市”，构建一座可持续发展的现代化城市。遵义市重点打造新材料和能源基地，以工业带动城市发展红花岗区•著名革命旅游景点城市•商业氛围浓厚，市政配套备南部开发区•城市重工业区所在•厂矿密集、交通便利汇川经济开发区红花岗区南部开发区本案项目所处的红花岗区属于遵义老城范围，红花岗区现为遵义市政治、经济、文化中心和交通枢纽。商业、市政等配套较齐备。汇川区•遵义政务新区，•拥有植物园、大型市政广场，环境较好红花岗区主要发展和推动文化产业，将重点发展以红色文化为主题的旅游业、文化娱乐业、文化信息服务业、现代印刷业、文化艺术教育培训业、民族民间文化工艺生产业、文化会展业、文化创意业等八大产业，采用“一带、一园、一街、一圈、二中心、四片区”的总体空间布局，努力形成新的特色优势领域，不断提高产业综合实力。红花岗区本案红花岗发展相对成熟，主要发展旅游、民族民间文化等产业忠庄片区位于城市几何中心，忠庄片区必然成为遵义市城市向南发展的第一承接区，是遵义城市副中心，本项目发展房地产机会明显。政府对忠庄片区的规划是依托贵遵高速和海尔大道发展，接纳中心区人口，发展成为城市的副中心。以居住、科研设计、商贸金融、文化娱乐、行政办公布局为主，现状工业应逐步搬迁，最终形成一个以发展第三产业为重点的环境优良的片区。忠庄片区定位为遵义城市副中心，以居住、科研、金融为主项目所在忠庄片区位于城市几何中心，必然成为遵义向南发展的第一承接区，且现状工业逐步搬迁，机会优势明显。项目地块周边现有配套较少，主要依托于遵义市区，市区配套完善，能全面满足居民的休闲、娱乐、购物等生活需求。目前项目片区主要依托遵义市区配套遵义市市区遵义市配套分布简图川黔电气化铁路和210、326国道横穿红花岗区全境，贵遵高等级公路和遵崇高速公路交汇，与外界的通达性强；内部西面紧临共青大道，四它三面现无道路交通，但均被规划的道路所环绕，与城市主干道海尔大道不在一条线上，对人流导入有一定的影响。遵崇高速贵遵高速210326国道326国道川黔铁路区域外向交通便捷，快速到达遵义周边；但内部交通缺乏遵义市主骨架路网规划为“四纵三横三联二环”，总规模约3437公里，遵义市中心城区到县（市）3小时、县到县6小时的交通经济圈。川黔铁路纵贯全境，交通十分便利。遵义东站已开工建设。2014年动车从重庆开出，到遵义的车程将为1小时左右，遵义与重庆之间的贸易往来和交流将大大缩短时间，遵义将真正溶入到重庆1小时经济圈。加速遵义地区的经济、文化发展。A地块C地块“资源解析”遵义是首批中国历史文化名城，以红色文化、酒文化、茶文化等闻名于世。自然生态资源也极其丰富，两者的结合描绘了一幅极具品味的画面。遵义会议遗址民风民俗茶文化茶海红色文化、酒文化、茶文化等旅游资源，助于吸引外来客群项目本体研判本体小结利好点：1、城市发展良好、文化底蕴浓厚、外部交通便捷，有利于集聚人口遵义以酒文化、茶文化、红色文化等资源以及工业带动城市发展，且交通通达性好。有利于聚集人口2、区域整体规划利好，将是未来人口和开发的集中区域区域规划为居住、商业、金融区，是未来遵义的城市副中心，且随着工业区域的搬迁，忠庄片区将腾挪出更多的土地，有望成为未来遵义房产开发的集中区不利点：1、地块离主干道远，内部道路欠缺，不利于人流的导入地块与城市主干道海尔大道没有直接的连通，且内部道路尚处于规划阶段，不利于人流的导入2、项目目前生活配套缺乏，但未来配套非常丰富项目目前配套主要依附于遵义主城区，附近无成形的生活配套区域，但未来随着保利·未来城市等新兴楼盘包括市政规划商业街的形成，配套将得到完善宏观环境房产市场政策严峻，调控力度开始步入强硬阶段。区域市场环境研究之“宏观政策回顾”调控手段政策限购政策保障房增加调控可能产生影响123“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。三套及外地贷款暂停发放。”“2012年，计划新开工建设保障性住房10.5万套，其中，公共租赁住房1.8万套；限价商品房1.6万套；经济适用住房7.1万套。计划竣工保障性住房7万套。”房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房成本，对市场需求一定会产生影响。其影响分两个层面实际层面：由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房心理层面：由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房限购令直接促使成交量呈现萎缩，并严重打击外地客户购买信心一手市场：成交呈现萎缩，不仅投资投机型需求受到严厉打压，改善型购房家庭也得到抑制。二手市场：挂牌量呈现萎缩，由于新买卖受限，手中有房的投资客将不愿意出售房源租赁市场：买卖交易减少，租赁市场需求必然增加，租金将会上升保障房的加大，满足中低收入者得住房需求，调节市场均衡，抑制房价上涨：从短期来看保障房的增加，只是满足部分中低收入的住房需求，抑制房价上涨从长期来看，保障房的大量涌入慢慢形成商品住宅市场及保障房市场双重格局，那么中端客户将会被分流，对于中端和中高端商品住宅的价格体系将有一定的影响差别化信贷天津：“本市户籍居民家庭拥有2套以上（含2套）本市住房的，在本市范围内暂停向其售房。”差别化信贷、限购政策、保障房增加等严厉政策，将会对市场需求、外来客购买贪心和房价产生很大影响。区域市场环境研究之“宏观政策回顾”一线城市紧跟“国八条”制定相应细则，表现出调控决心。条款北京细则上海细则深圳细则天津细则信贷同“国八条”同“国八条”同“国八条”同“国八条”税收住房转让营业税：同“国八条”房产税：推进房产税试点工作住房转让营业税：同“国八条”房产税：推进房产税试点工作同“国八条”同“国八条”限购全市限购全市限购全市限购全市限购本市家庭：同“国八条非本市家庭：需提供5年以上纳税或社保证明本市家庭：同“国八条”；非本市家庭：需提供提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上纳税证明或社保证明本市家庭：同“国八条”；非本市家庭：需提供提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明本市家庭：同“国八条”；非本市家庭：需提供提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明严厉程度★★★★★★★★★★★★★★区域市场环境研究之“遵义经济发展状况”遵义GDP逐年上涨，增长幅度较大，整体的经济走势良好。遵义GDP值亿元,2005年,388.59遵义GDP值亿元,2006年,466.81遵义GDP值亿元,2007年,568.1遵义GDP值亿元,2008年,700.49遵义GDP值亿元,2009年,777.64遵义GDP值亿元,2010年,908遵义GDP值亿元,2011年,1121.16图表标题2011年，遵义全市实现生产总值（GDP）1121.16亿元,比上年增长17%；其中，第一产业实现增加值151.26亿元，增长1.6%；第二产业实现增加值493.02亿元，增长22.9%；第三产业实现增加值476.88亿元，增长116.6%。固定资产投资不断攀升，增长幅度大，房地产发展机遇明显。•遵义固定资产投资快速增长。全年全社会固定资产投资685.13亿元，比上年同期增长44.40%•从城镇固定资产投资来看，基本建设、更新改造与房地产开发均呈现正增长。其中：基本建设投资438.21亿元，比上年增长39.8%；更新改造投资159.90亿元，增长67%；房地产开发投资81.6亿元，增长83.1%。固定生产总值,2006年,216.77固定生产总值,2007年,259.79固定生产总值,2008年,315.95固定生产总值,2009年,376.07固定生产总值,2010年,551.84固定生产总值,2011年,685.13图表标题据统计，全年全社会固定投资658.13亿元，增长快速，比上年同期增长44.40%；城镇固定资产投资看，基建投资438.21亿元，增长39.8%更新改造投资159.90亿元，增长67%，房地产开发投资81.6亿元，增长83.1%区域市场环境研究之“遵义经济发展状况”区域市场环境研究之“城镇化水平”城市化进程将不断提升，城市住房需求量加大。类项2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年城镇化率（%）31.9032.2032.4032.6033.1034.6037.0城镇化率（%）,2005年,31.9城镇化率（%）,2006年,32.2城镇化率（%）,2007年,32.4城镇化率（%）,2008年,32.6城镇化率（%）,2009年,33.1城镇化率（%）,2010年,34.6城镇化率（%）,2011年,372005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年城镇化水平城镇化率指标表现出来小幅稳步上涨格局，截止2011年止城镇化率为37.0%，反映出目前城镇化率水平仍处于较低水平，城市未来发展空间巨大。区域市场环境研究之“遵义房地产概述”遵义房地产市场整体呈现供大于求局面，市场竞争白热化2012年1-10月全市的房地产销售面积与去年同期相比下降约30%，商品房竣工面积与去年同期相比增长约43%，充分反映遵义房地产市场供大于求的局面。2012年1-10月全市房地产情况指标1-10月累计累计比上年同期增长（％）商品房屋施工面积(平方米)1743893343.8#新开工面积(平方米)587444937.6商品房屋竣工面积(平方米)10581084.7商品房销售面积(平方米)1542757-7.7#现房销售面积(平方米)329687-29.4#期房销售面积(平方米)12130700.7商品房屋待售面积(平方米)59125740.3商品房屋销售额(万元)57634815.7#现房屋销售额(万元)123707-5.9#期房屋销售额(万元)45264123.4遵义县2012年度新建商品房预售中，住宅类物业处于绝对优势，占比达到全县的86%，说明区域房地产开发不平衡。遵义2012年度新建商品成交集中在红花岗区，北部新区汇川区是近几年遵义开发的重点战场，其办公成交量最大，足以看出其商务的发展超前水平和遵义房地产发展水平。2012年度新建商品房批准预售统计住宅办公商业其他区域套数建筑