鞍山市房地产市场调研报告

提案人：行销中心鞍山房地产市场调研报告目录商业环境城市概况住宅市场分析房地产市场分析土地市场分析写字楼市场分析酒店市场分析城市概况辽宁省鞍山市地处辽东半岛中部，因市南郊有一对形似马鞍的山(满语思额穆阿林，意为马鞍形的山)而得名。鞍山是东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。经济实力全国排行四十六名综合实力全国排行三十四名排行位于嘉兴之后沧州之前GDP：1607.9亿元人均GDP：6599.6美元增长16.6%增长19.4%排行位于镇江之后保定之前城市地位(2008)鞍山鞍山地理位置烟台济南青岛汉城沈阳北京天津石家庄威海潍坊平壤大连鞍山长春东距煤铁之城本溪市96公里，南距大连市308公里，西南距营口鲅鱼圈新港120公里，西距盘锦市103公里。全境南北最长175公里，东西最宽133公里。长（春）大（连）铁路、沈（阳）大（连）高速公路纵贯南北；海（城）沟（帮子）铁路、海（城）岫（岩）铁路联接东西。大庆至大连的输油管道经过境内。公路成网，遍布乡镇，交通十分方便。鞍山历年经济发展状况鞍山市GDP走势情况01000200030004000500060007000-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%GDP(亿元)1006101811361350.41607.9人均GDP（美元）3511.52756.8428652886599.6GDP增长率16.1%1.2%11.6%16.3%16.6%人均GDP增长率26.9%-21.5%55.5%18.4%19.4%2004年2005年2006年2007年2008年2004年以来，鞍山市GDP发展在2005年受到阻碍，仅增长1.2%，导致人均GDP大幅下降，2006年开始走入正轨，2007年摆脱经济发展困境，步入平稳发展，且保持较高增速，且人均GDP增速高于GDP增速，从上图指数可以看出，鞍山市的人均GDP水平相对于低水平的GDP总量是很高的，从这点可以看出，一方面，鞍山市的常住人口与经济发展水平是不相称的，总量偏少，另一方面，鞍山市作为工业大市，城市生产能力非常强。鞍山城市居民收支状况鞍山市城市居民收支状况020004000600080001000012000140001600068%70%72%74%76%78%80%82%84%人均可支配收入(元)8262.329463107611285715074人均消费性支出(元)6859.387631.918286.84958111136支出占收入比83.0%80.7%77.0%74.5%73.9%2004年2005年2006年2007年2008年2004年以来，鞍山城市居民可支配收入和消费性支出都稳步上涨，2006年以前增幅波动较大，2007年开始增幅稳定，且保持高水平增长，二者增长趋势基本吻合，消费性支出增长较快，且支出占收入的比例逐年降低，可以看出鞍山城市居民消费水平和消费能力皆有较大提高，居民生活水平稳步提高。2006年，鞍山城市居民收入首次破的万，主要源于工薪族加薪、个体户减税、退休金上调和股市的火爆。鞍山市三大产业结构三大产业结构比例55.554.559.25555.554.735.839.539.540.80%20%40%60%80%100%2004年2005年2007年2008年第一产业第二产业第三产业鞍山市作为我国重要的工业城市，第二产业对GDP增长作出了重大贡献，但是随着社会经济和城市化的进一步发展，鞍山市单纯依靠第二产业推动经济发展已经显得力不从心，城市产业结构在近年来也是不断调整，从上图可以看出，近年来第三产业发展迅速，第二产业和第一产业比例均有所下降，第二产业下降幅度最大，2010年，鞍山市三大产业比将向6：49：45努力。鞍山市对外贸易情况鞍山市贸易出口总额状况1013.221.42431.7140%32%62.1%12.5%31.9%051015202530352004年2005年2006年2007年2008年0%20%40%60%80%100%120%140%160%全年出口总额(亿美元)增长率鞍山市是一个典型的出口型城市，主要是工业产品的出口，近年来，出口总额一直保持着较高的增长速度，但是从上图可以看出，增长率线总体呈下滑态势，出口在一定程度上受到一定的阻碍，鞍山工业结构调整和产业能力升级已经势在必行。鞍山社会消费情况社会消费品零售总额情况01002003004000%5%10%15%20%25%30%社会消费品零售总额(亿元)194.8221.5253.5298.8368.3其中住宿餐饮业（亿元）38.945.753.463.569.6零售总额增长率13.8%13.7%14.5%17.6%23.2%住宿餐饮业零售额增长率20.6%17.4%16.8%19%25.4%2004年2005年2006年2007年2008年从上图可以看出，鞍山市社会消费品零售总额近年来一直保持较高的增长速度，2006年开始，鞍山消费上升态势明显，增长率迅速拔高，说明鞍山近年来，社会消费品市场活跃，居民消费能力普遍增强。其中住宿餐饮业零售额增长趋势基本与总额温和，且增长率曲线整体位于总额上方，从这点可以看出，近年来鞍山住宿餐饮业不仅发展迅速，且在总额中所占的比例也越来越高，说明鞍山市“吃住文化“发展迅速，也越来越受消费者喜爱和重视。规划发展重要规划规划城市轻轨——“南通海城、北接辽阳”一、加快建设通海产业大道。鞍山的通海产业大道不只是一条，而是多条，使鞍山各方向物流都能以最便捷的方式通向海洋。二、规划建设鞍山轻轨铁路。南通海城，北接辽阳，最终与以沈阳为中心的城市群轻轨相接，成为城市区域间公共快线。三、规划鞍山环城高速公路。建设环城高速公路四、加强鞍山与相邻市主要道路的对接。实现鞍山在道路上与其他城市的全面融入，形成鞍山全开放、立体式、多功能、高效率的城市大交通网络。新区将按照科技文化旅游产业核心区乃至未来行政中心的目标来建设申请将大屯、腾鳌、甘泉转为城区“城乡一体”再造一个鞍山一、城南建30万人口新城区二、鞍海营一体实现“南进”三、海台岫打造多个出海口胜利路改造——鞍山第一路商业环境鞍山与周边城市各项商业指标比较（2008）城市指标鞍山排名鞍山威海烟台天津沈阳大连太原唐山本溪丹东吉林石家庄呼和浩特GDP（亿元）81607.91780343463543861385814683561.2610.9563.861300.228381316第三产业（亿元）965656010682411174315757061107.9189221.03497.61104739社会消费品零售总额（亿元）11368.34841023200015061183620809.76141.6198.07481.11005533GDP增长率216.6%12.1%13.6%16.5%16.3%16.5%8.1%13.1%15.0%16.1%20.6%11.0%13.6%第三产业增长率219.8%16.5%16.5%14.7%15.0%14.4%13.3%15.3%16.3%13.7%28.3%12.9%15.1%社会消费品零售总额增长率623.2%23.2%23.4%24.5%22.2%20.3%20.2%24.8%22.2%22.3%23.7%22.4%23.8%批发零售贸易业零售额（亿元）11298.64118681690607987561678.61116.6166.7412.8893398餐饮业零售额（亿元）869.6611103058018557118.272531.3767.799131批发零售业增幅822.8%24.6%25.3%24.9%24.6%20.9%17.6%24.2%22.4%20%24.1%22.0%23.9%餐饮业增幅725.4%17.1%23.5%22.7%22.2%18.3%27.4%28.7%27.5%29.7%21.1%27.4%29.8%从上表观察可以看出，鞍山市仅仅在经济总量和第三产业的增长率上名列周边城市前茅，但是在消费品市场上却处于落后地位，仅高于辽宁境内的其他城市，整体上看，鞍山商业环境总体上要弱于周边较发达城市，其与同为工业城市的唐山差距甚大，但是，随着鞍山市第三产业的迅速发展，鞍山商业将迎来一次发展的契机。商业路分布——“六路”胜利路建国南路千山东路人民路解放东路1、胜利路—精品商业路4、千山东路—文化旅游产业路2、建国南路—商饮风情路5、人民路—家电五金路3、千山西路、解放西路—汽车产业路6、解放东路—新兴商业路千山西路解放西路六路简介1、胜利路—精品商业路：全长9.1公里。重点发展高档购物中心、综合超市、精品专卖、餐饮娱乐、金融商务、邮电通讯、传媒创意等现代服务业和高层商住区。2、建国南路—商饮风情路：全长5.6公里。沿路主要开发建设CBD商务设施和综合购物设施，中高档写字楼、商住楼，大中型文化娱乐设施，以及中高档酒店、酒吧、茶吧、KTV等餐饮娱乐设施。3、千山西路、解放西路—汽车产业路：全长5.7公里。沿路主要开发建设大中型汽车销售服务区、品牌汽车店、汽车零配件及保养维修服务等设施。4、千山东路—文化旅游产业路：全长10.2公里。重点发展大型主题公园、游乐园以及旅游观光、休闲度假、商居商住等精品文化旅游设施。5、人民路—家电五金路：全长3.8公里。重点发展大中型购物中心、综合超市、家电五金机电品牌专卖店和专业店、宾馆酒店、高层商住区等服务设施。6、解放东路—新兴商业路：全长4.9公里。重点发展大型中高档高层商住区，配套建设综合超市、便利店、专业店、餐饮娱乐等服务设施。商圈分布——“九圈”站前商圈铁东湖南商圈对炉商圈铁西永乐商圈鞍山西站商圈立山深沟寺商圈千山区中心区商圈立山曙光商圈“九圈”：加快提升一个城市中心商圈，发展完善八个副中心商圈，突出商贸集聚。铁东区站前商圈——市中心商圈该商圈发展行政文化中心、中央商务区的功能定位，以铁东二道街、二一九路、文化街、青年街、五一路沿线为核心，通过改造开发，积极引进国内外知名企业和高端品牌，大力发展现代流通业态，推进经营结构调整，完善经营服务功能，提升综合服务能力，拓展经营服务领域，提高商贸集聚程度，充分体现现代都市繁荣繁华、特色各异的浓厚商业氛围，展现鞍山市现代商业发展水平和大都市形象。铁东二道街五一路文化街二一九路青年街铁东区三大副中心商圈湖南街绿化街新营路铁东湖南副中心商圈：以湖南街为轴线，北起绿化街，南至新营路，向东延伸至营城子新区，同时开发大石街、东工人街，主要发展综合购物、专卖店、餐饮店、邮电、金融、通讯等服务业。长大街中华南路铁东长大副中心商圈：以长大街为轴心，开发建设中华南路以西、长大街以南区域，形成居民购物、餐饮、娱乐为一体的商业圈，以适应中华南路南延和后峪地区拆迁改造需要。铁东对炉副中心商圈：结合健康街两侧拆迁改造，配套建设大型商业和文化基础设施，形成集购物、文化、餐饮、休闲为一体的商业新圈。健康街对炉街铁西区两大副中心商圈铁西永乐副中心商圈：以铁西永乐公园为核心，结合周边旧民宅和工矿企业搬迁改造，大力开发建设商业地产，重点发展购物、餐饮、文化娱乐、休闲等服务设施。鞍山西站副中心商圈：围绕规划新建的“哈大”高速铁路，结合二台子、达道湾地区运动迁改造，在北起人民路，南至鞍腾路，西起鞍山西站，东至铁西区的区域内，规划布局生活物流区和商住新区，充分依托正在规划新建的东北商贸城，打造成未来鞍山西部的新商圈。永乐商圈永乐公园人民路鞍山客运西站鞍山西站商圈立山区两大副中心商圈立山深沟寺副中心商圈：充分利用深沟寺四区、六区和八区的闲置土地，推进健身广场东北角大型综合超市和深沟寺八区大型商住区的规划建设，以满足本区域居民日常生活需求。立山曙光副中心商圈：以曙光路与建国东路交汇处为节点，结合本区域整体拆迁改造，重点开发建设综合购物、餐饮娱乐、商务服务等服务设施。建国东路曙光路曙光商圈千山区一大副中心商圈千山区中心区副中心商圈：以建国南路与旧腾路东延交汇处为中心，按照居住生活区、物流区、杨柳河