承德市房地产市场分析XXXX9301249456416

目录第一章：项目概括第二章：宏观市场分析第三章：区域房地产特征第四章：竞争项目分析第五章：区域未来发展趋势第一章项目概括1.项目大环境分析2.项目基本信息第一章项目概括1.项目大环境分析2.项目基本信息1.1项目大区位环境分析-----------地块价值升值空间大承德位于位于河北省东北部，滦河与武烈河交汇处。西南距首都北京180公里，距省会石家庄540公里。北靠内蒙古自治区，东与辽宁省接壤，西邻张家口市，西南与北京市、天津市毗邻，东南与秦皇岛市、唐山市相连。东西最大横距280公里，南北最大纵距268公里，辖区总面积39548平方公里。本案承德作为旅游城市，优化配置商业资源，打造成为立足河北东北部，面向京、津、唐，辐射蒙、辽和华北地区的商贸流通中心。未来地块价值发展空间也是相当大的。本次市调的区域为双桥区双桥区是承德市中心区，西部与双滦区毗邻，西南部与滦平县交界。境内有驰名中外的避暑山庄和外八庙，全区共辖6个镇，68个行政村，7个街道办事，68个社区。区内有满族、回族、蒙古族、壮族、朝鲜族等25个少数民族，少数民族人口为4.5万人双桥区在未来的规划中，老城区主要承担风景名胜和核心旅游职能，南区(开发区）主要承担政治、经济中心职能，双滦区主要承担工业中心和附属旅游区职能。南区发展规划期限至2020年，到规划期末，南区规划人口规模38万人，规划城市建设用地面积42.14平方公里。老城区南区双栾区1.2人口分析人口数（人）比重(%)2000年2010年全省71854202100100石家庄市1016378813.8614.15唐山市757728410.5610.54秦皇岛市29876054.134.16邯郸市917467912.5812.77邢台市71041149.979.89保定市1119437915.7015.58张家口市43454916.286.05承德市34731974.984.83沧州市71340539.969.93廊坊市43588395.756.06衡水市43407736.236.04本案承德市人口变不大，总人口34.7万人，其中农业人口8.6万人，少数民族人口为4.5万人，作为旅游城市是一个吸引了大量外地中高端客户的城市，外地车牌轿车在大街上也常见，表明临沂市场潜在购房人群数量庞大。承德人口虽然只占全省4.83%，但由于承德旅游城市。人口的增长速度不是很明显，属于观光旅游，对当地房地产业带动不大观光旅游对当地产地产影响不大1.3承德气候双桥区处于暖温带向寒温带过度地带，属于温带半湿润半干旱大陆性季风型山地气候，其气候特点是冬季寒冷干燥，时间长；春季多风干燥，历时短；夏季清凉多雨，适宜避暑消夏；秋季天高气爽，昼夜温差大，降水年、季变化大。多年平均气温8.9℃，年极端最低气温-24.2℃,（出现在1月份），极端最高温度41.5℃（出现在7月份）,全年无霜期157天。年累积日照时数为2903小时。流域内多年平均降水量560毫米，日最大降水量151.4毫米，时最大降水量52毫米，年内雨量主要集中在七、八、九三个月份。承德的气候适度，给当地造就一个宜居的生态城市，必然促进当地的房地产发展温度适宜宜居城市1.4承德区交通网络承德有公路向四周辐射，境内有101、111、112国道通过，向北可通往内蒙古，向东可达辽宁，西南前往北京，东南则到天津。从北京到承德京承高速只需要2个小时，构筑以“一环八射”（所谓一环是指市区周边高速环路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津承围，承赤，承张）高速公路为核心的综合交通网络京承高速四通八达的交通网络直接带动当地的经济发展，为当地房地产的发展起到了铺垫作用交通网络四通八达为房地产业做铺垫1.5承德旅游资源•承德历史–承德原名热河，历史悠久,有着丰富的多民族历史文化内涵–自秦汉以来，历代中央政权都曾在承德设立郡、府、州、县等行政机构；在清雍正元年设热河厅，乾隆四十三年改为承德府–承德属河北省省辖市，辖八县三区：承德县、隆化县、滦平县、兴隆县、平泉县、宽城满族自治县、丰宁满族自治县、围场满族蒙古族自治县和双桥区、双滦区、鹰手营子矿区旅游资源丰富的历史名城承德市1998年底被国家旅游局列入首批中国优秀旅游城市，有“紫塞明珠”之称。我国现存最大的皇家园林--——避暑山庄（世界文化遗产）。承德外八庙：是指清朝在承德避暑山庄周围依照西藏、新疆、蒙古喇嘛教寺庙的形式修建的十二座喇嘛教寺庙群第二章宏观环境分析1.承德市功能定位2.城市规划3.宏观指标分析4.承德房地产市场发展分析5.房地产相关政策6.未来发展预测1.承德市功能定位2.城市规划3.宏观指标分析4.承德房地产市场发展分析5.房地产相关政策6.未来发展预测第二章宏观环境分析2.1承德市功能定位优化配置商业资源打造京、津、唐辐射的商贸流通中心承德城市建设一直囿于避暑山庄周围约16平方公里的狭小河谷地带，城市的“金边银角”大都被机关单位、住宅区占用，产业发展不起来，居民收入提不上去，城市产业承载力和聚集功能弱化。为此，承德市委市政府决定实施“中疏”战略：“疏出”机关、“疏出”企业、“疏解”住宅、“疏出”人口，使老城区由过去承担所有城市功能向功能分区合理布局转变。历史文化名城、温度适宜、宜居城市承德是一座美丽的山城。城区内河流交汇、滦河和五烈河交汇，五烈河将承德市一分为二，两本靠山。四季分明。冬天虽然寒冷，但由于四周环山，阻滞了来自蒙古高原寒流的袭击，故温度要高于同纬度其他地区；夏季凉爽，雨量集中，基本上无炎热期北区西区南区老城区承德由老城区、北区、西区和南区组成，更加有利于老城保护和新区发展的组团式城市结构。北区南与老城区相接，北到双峰寺小东沟，主要职能为休闲度假、会展和现代物流区承德医药学新校区普宁寺北区因为挨近避暑山庄，主要的职能就是休闲度假，山庄占承德市面积的三分之一，主要为山区，而且北区公交较少，配套不完善，不适合宜居。西区位于城市西部的双滦区，其主要职能是工业和附属旅游区双栾区作为离承德中心最近的一个区域，由于工业的发展使当地没有适合宜居的位置，主要的职能是工业。中心城区以老城区为核心，沿武烈河、滦河向北、向南、向西发展老城区作为承德的市中心，交通配套十分完善，由于开发较早目前土地十分稀缺，在这个寸土寸金的地方，已经批阅住宅用地。老城区房屋建设落后，客群南迁，从而可以看出政府对于老城区开始进行保护措施，重力打造旅游城市。南区北起武烈河大桥，南至西营，主要职能为行政办公、高新技术产业和教育功能区河北民族师范学院京承高速承德大学城南区规划将着力解决目前老城保护和新区建设、工业发展和旅游发展的矛盾，迁出老城区全部工业及南区部分工业企业在距避暑山庄25公里外的上板城规划建设工业园区。使南区成为一个适合工作，居住的城市。本案1.承德市功能定位2.城市规划3.宏观指标分析4.承德房地产市场发展分析5.房地产相关政策6.未来发展预测第二章宏观环境分析•环首都经济圈建设的总体思路–邻近北京将近1000公里的范围内，利用3到5年时间，打造环首都经济圈•包括张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县13个县（市），这些城市群首尾相连，全长999．5公里，面积达到27060平方公里2.2城市规划环首都经济圈，打造大北京环北京“一小时经济圈”河北省将通过高铁（京沈客运专线）与北京衔接，北京10分钟可到廊坊，15分钟到涿州、怀来，30分钟到承德，高铁网将在一年至两年内全部形成“高铁时代”的“高铁经济”紧紧围绕建设“国际旅游城市”总体目标，使城市的交通区位、土地资源、旅游资源、人文优势得到进一步发挥和提升，打响“高铁经济”品牌空前优惠的“特区政策”环首都经济圈将环绕北京建成一个全封闭的城市带。对这个特区，“将给予比深圳更优惠的政策”。在规划上，将借鉴东京、首尔等首都经济圈的经验，制订总体规划、专项规划、控制性详规等，预计将在2011年1月底前完成河北省环北京13个县市，将采用“三零”的方式大搞招商。即零溢价、零成本注册和零成本审批，这在全国的招商政策中是很少有的环首都经济圈，打造大北京•城镇体系的空间结构–一核•中心城区–三带•围场—隆化—中心城区—承德县—宽城城镇带•丰宁—滦平—中心城区—平泉城镇带•兴隆—鹰手营子矿区—承德县—平泉城镇带“一核三带”的城镇体系空间结构•城市发展战略–通过“南扩、西进、北延、中疏”带动城市向南、西、北三个方向发展，疏解老城区职能，形成组团式结构“南扩、西进、北延、中梳”的总体战略交通规划为承德发展提供动力全面升级的交通网络体系•公路•2009年，承唐、承朝高速公路路基全部完成，承秦高速全面开工，力争承赤高速开工奠基•到2012年，承德市高速公路通车里程超过500公里•铁路•京沈客运专线起自北京站，途径承德、朝阳、阜新，到达辽宁沈阳北站，新建线路正线全长676.335公里，估算投资961.6亿元•建成后，承德至北京的行车时间，将由目前的4小时10分钟缩短为1小时以内•航空•拟建的承德旅游支线机场的定位为国内旅游和支线机场，初步预期建于双峰寺1.承德市功能定位2.城市规划3.宏观指标分析4.承德房地产市场发展分析5.房地产相关政策6.未来发展预测第二章宏观环境分析010020030040050060070080090010002005200620072008200920100.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%国民生产总值增幅2.3宏观指标分析承德市地区生产总值发展状况近6年承德国民经济稳步发展，GDP总值增长速度每年均在10%以上，但增速已有所减缓，2010年，承德GDP达880.50亿元，通过增长11.4%。增速比2009年增长0.4个百分点360.0016.50%425.90714.90551.60763.70880.5011.00%15.70%17.30%11.40%13.00%承德经济正处于持续快速发展阶段元0500010000150002000025000200520062007200820092010近年来承德人均GDP同样保持持续快速增长，2010年承德人均GDP达21988.4元，低于同期河北省人均GDP水平。21988.41935421048163771072312688元承德经济正处于持续快速发展阶段2005—2010年承德人均GDP统计0501001502002503003504004505002005200620072008200920100.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%第一产业第二产业第三产业一产业增速二产业增速三产业增速2005—2010年承德产业结构变化亿元75.113998107.2111.165.1223.4183.8304430.2402.9449.5127.4111.06149.6177.5249.7292912.38.4012.40511.4023.723.919.312.710.2011.81313.59.713.211.2013.30二产为主导，三业发展滞后，但呈递增之势近6年，承德固定资产投资增长迅猛，每年增速均保持在25%以上，且呈加速增长.2010年，三大产业增加值占地区生产总值的比重分别变化11.4%。10.2%和13.3%第三产业比重增加明显2010年，三产业发展基本稳定，第一产业和第三产业分别增长1.25%和0.5%增长幅度不是很大。第二产业下降1.76%。第一产业比重第二产业比重第三产业比重2005年18.0851.0630.852006年17.6352.4529.912007年17.7755.1127.122008年15.0060.1824.832009年14.5552.7632.702010年15.851.0033.2二产为主导，三业发展滞后，但呈递增之势年份产业比重010020030040050060070080020