昆明、贵阳房地产市场调研分析

昆明、贵阳市场调研分析战略与投资管理部2009年8月•昆明市场调研分析•城市发展、经济和人口•土地和住宅市场•主要同行和项目•贵阳市场调研分析123昆明市域21111平方公里，辖五区一市八县。由于三面环山、南濒滇池，快速“摊大饼”后渐遇瓶颈，截止07年建成区面积249平方公里资料来源：昆明市规划局、中国城市统计年鉴20081南昌贵阳福州长沙宁波青岛昆明大连西安长春杭州沈阳成都武汉天津南京重庆07年主要二三线城市建成区面积（平方公里）昆明现状卫星图（2009-2020）滇池1996年2001年2008年南部区域开发密度明显低于主城历史发展已经形成“东邪西毒、南帝北丐”的区位共识，尽管未来设想“一湖四片”，实则依托南城的环境、配套和广阔腹地，着力打造“主城-呈贡”的南向发展轴资料来源：昆明市规划局1昆明城市总体规划（2008-2020）呈贡晋宁海口安宁空港主城•“东邪西毒南帝北丐”：东市区离主城近但道路不完善，加上山体阻隔，始终没能连片发展；现在是批发市场、物流市场聚集，流动人口多。西市区是工业板块，污染严重。南市区紧邻滇池、地势平坦，历来是富人特别是外地富人聚居首选。北市区聚集了昆明最早的经适房小区，成为最大的卧城。经多年建设，配套已臻完善，居住氛围浓厚，成为本地居民除主城外的首选购房区域•“一湖四片”：一湖是滇池，四片指围绕滇池的主城、呈贡、晋宁和海口。空港建设主要基于新机场，预计2015年完工并成为中国第四大航空港(到2020年旅客吞吐量3800万人次、货邮95万吨)。但地形依旧是最大障碍，难以形成城市次中心滇池机场搬迁•呈贡新城：邻近主城，可充分承接南市区的拓展，因此得到最大的政策倾斜。市政府即将搬迁，大学城、花卉基地、高新产业汇聚，浙江、福建、温州商会在呈贡都有较大投资现状干道网络不甚合理导致交通不畅，近期三条地铁的修建将有效改善这一现状，使各区住宅市场发展更为平衡，特别促进主城外围市场的需求增长资料来源：昆明市规划局1•现状交通不理想：主干道网络设计有一定缺陷。一是环线不规范，有的地方各环线之间非常近，有的又很远；二是横向和纵向交通没有打通，主干道少；三是机场位置不合理，离市中心太近（车行15分钟内）。造成一些地段经常拥堵，阻碍了城市的发展，也加大了极差地价•改善潜力大：轨道交通建设如火如荼，1、2、3号主轨道交通线均已启动。其中，地铁1、2号线8月底开工，2012年正式运营；3号线前期工作和开工准备正加紧进行，2014年建成通车。最终形成“三主三辅”6条线，总长163公里并于2018年全部贯通地铁1号线地铁2号线地铁3号线三条环线现机场加工制造、物流、旅游是支柱产业，整体经济实力在主要二三线城市中靠后东川：金属、化工寻甸：化工、能源、农产品加工杨林：农产品加工、新材料、印刷宜良：农产品加工、冶金、化工、建材石林：农产品加工、肉禽乳制食品禄劝：农产品加工、建材雪山旅游休闲养生喀斯特旅游滇池旅游富民：农产品加工、建材安宁：钢铁、化工、火电、建材海口：矿深加工、机械昆阳：精密仪器制造空港：物流及相关产业高新：电子、生物、高新技术经开：电子、机械、光电子、新材料呈贡：电子、生物、食品、高新技术晋宁：电力装备、新材料、高新技术高新技术产业区临空产业聚集区加工制造产业区生态旅游区资料来源：昆明规划局1青岛贵阳南昌昆明杭州重庆天津1,405西安福州长春长沙大连武汉沈阳南京成都宁波07年人均GDP（元）07年GDP（亿元）•内向型经济，近年GDP以15%的速度均衡增长•昆明2008年GDP总值达1605亿，占到整个云南省的28%07年昆明常住人口620万，其中户籍非农人口215万；典型的移民城市，外来人口占到一半强，年轻、主要从事第三产业，财富两级分化明显资料来源：各地统计局，昆明市统计局贵阳宁波昆明长沙南昌福州杭州长春大连西安沈阳南京武汉天津成都重庆07年主要二三线城市非农人口数（万人）•07年末全市常住人口620万，其中城镇人口372万，本地户籍城镇人口215万•据08年市区人口调查，常住人口中本地人占46%，地州居民占39%，外省占15%，外来人口占比过半，以省内迁移为主•据官方统计，省外迁移人口中，浙江、广东、福建籍的以经商为主，商户总数超过20万，收入高、消费力强；四川、贵州、广西、西北、东北和中部地区的以务工和小商贩为主，收入相对较低186%35岁以下14%35岁以上81%第三产业19%第二产业本地人收入不高但增长较快，消费意愿强03-08年昆明人均可支配收入与消费04年06年05年+14%+20%08年9,95414,48207年03年人均消费支出（元）人均可支配收入（元）资料来源：昆明统计局12008200520062007200320091992199619982001104030201年1年1年2年2年3年2年4年43年机动车保有量（万辆）10090807060实现年份1年50昆明机动车增长速度逐年加快•居民生活休闲，周边旅游景点众多，周末短途自驾游盛行，机动车特别是低端车需求非常旺盛•昆明机动车保有量以年均10万的速度增长，09年2月成为继北京、上海、广州、成都、杭州、青岛、天津、重庆之后又一百万辆级别城市作为云南省经济、配套最发达的城市，拥有绝对核心地位，对各地州有极强的吸引力和辐射力曲靖（2）650亿玉溪（3）496亿红河（4）430亿楚雄（6）253亿昆明（1）1405亿临沧（11）136亿昭通（7）225亿文山（8）208亿保山（9）161亿大理（5）322亿普洱（10）150亿西双版纳（12）108亿丽江（13）85亿德宏（14）84亿怒江（15）49亿迪庆（16）42亿资料来源：云南统计年鉴2008注：图中括号内数字为07年GDP省内排名，括号外数字为07年GDP值1•昆明是云南的经济单核心，GDP是排名第二的2倍多•07年昆明城市化率59%，全国45%，云南31%。除昆明外，地州的城市化水平很低，城市配套很不完善云南省各地GDP与排名（括号内为排名）云南水电站分布玉溪卷烟厂红河卷烟厂昭通卷烟厂曲靖卷烟厂楚雄卷烟厂大理卷烟厂昆明卷烟厂云南大型烟厂分布滇池磷矿云南主要矿区分布会泽卷烟厂兰坪铅锌矿曲靖炼焦煤矿个旧锡矿富源无烟煤矿昭通褐煤矿开远小龙潭褐煤矿地州依托矿产、烟草、水电等资源积累大量财富，同时自身建设不足，促使消费集中在昆明释放1•云南五大支柱产业包括烟草、生物资源开发、矿产、水电和旅游业资料来源：昆明规划局08050807080108030905090309010811080907030701071107090705070708年月均成交21.6万平07年月均成交24.1万平09年月均成交21.6万平近年新增供地量少，排除地段因素，09上半年平均地价已比08全年上涨2成资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构208030901081108090807090308010711070909050707070507030701080508年均价1056元/平07年均价1434元/平住宅用地成交楼面价（元/平）09年均价1315元/平住宅用地成交建面（万平）呈贡和东南为土地成交主力区域，因距主城较远，地价相对更低；二环内成交主要为商住综合用地且占据配套成熟地段，成交价最高•因南市区很大，划分为三个片区，即滇池西岸的西山片区、滇池东岸的滇池片区、以及连接东市区和呈贡新城的东南片区。高新区大部分在西市区，小部分属于北市区•目前土地出让分为两大类：一类是主城区的城中村改造，规划建设城市综合体、地段好、容积率高，但拆迁比较难；一类是呈贡新城及周边地区的土地，配套差地价低，潜力大但供应也多，未来竞争会比较激烈。滇池片区的土地拥有高端属性而且地价也不高，但供应较少呈贡西山东南高新北市区滇池东市区一环内二环内2高新呈贡45%3%东市区西山0%一环内0%滇池北市区1%二环内东南1%08年各片区成交土地建面占比资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构08年各片区成交地价（万元/亩）月份区位占地（平米）建面（平米）起价（万元）成交总价（万元）楼面地价（元/平米）竞得人1月南105653482838/1053552182昆明南亚风情南2466739467408860641536云南省房地产开发公司3月北267606690014851485222云南广厦南4070761060.53735373880云南官房5308779630700770078807880711821110402104028804850772760640364038805733486000756875688804068061020537053708804月西356406415145444544708昆明驣辉南6856712342114986149861214昆明云岭星华5月西287471506331030510305684云南鼎易09上半年，由于大部分是勾地，除一幅地块有溢价，其它全部底价成交，竞得人基本都是本地开发商09年1-6月住宅用地成交明细2资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构政策方面，市委书记仇和的强势和问责作风，使城市建设更加高效，尽管限高、限板楼、车位配比高为住宅开发带来难度，但也拉动了大量住宅需求2仇和其人：江苏省副省长、宿迁市委书记（9607-0712）云南省委常委、昆明市委书记（0712-）昆明新政：4项大举措治堵：昆明史上最大基建工程二环路改扩建启动，11座立交桥同时施工，提前8年”完成昆明2020年的路网规划重建城中村：5年内改造重建336个城中村，政策全面倾斜，对居民承诺“拆一次，富一截”，对企业则主动让利招商挑梁：36个招商分局相继成立，并派驻沿海地级以上城市，实行全天候、拉网式、驻点式招商精简审批：昆明成为全国行政审批项目最少的省会城市之一，仅次于沈阳•预售条件宽松：主要还是现场看形象进度，只要基础连贯，洋房出正负零，高层到3-4层即可。拿到预售证后，何时开盘、每次开盘推多少都可自由控制，无证销售也很普遍•落户条件放宽：1.08年1月起，新房不再需要一次性付清购房款、二手房不需要居住满5年。主城和呈贡购买120平以上，其它地区90平以上，凭房产证即可入户；2.大学毕业生可先落户再择业，吸引更多应届毕业生留昆（目前约50%），推动住房需求•90/70不严格：原则上全市总量控制，实际约束力不强，中大户型仍是主流，3居及以上户型约占总成交的60%以上•车位配比1:1且全地下停车：主城区车位缺口达到10万个，因而提高车位配比。全地下停车对容积率高、小户型项目提出很大挑战•经适房：不低于当年商品住宅供应的5%。09年拟新建145万平，含政府建40万，商品住宅配建40万，企业代建或称集资房65万平。上半年已批售50万平资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构•建花园城市、开门见绿：控制容积率和限高，特别是滇池片区。住宅项目要求开门透绿，即不能围合、不能做板式；形象的讲，是要让“一只猴子可以不用落地的从南跳到北”123456昆明整体市场容量在600万平、300亿元左右。08年成交量同比萎缩约100万平，但价格相对稳定；09上半年成交量、价均快速上涨，供求关系持续修复5,2570805080308010905090309010811710809310807新房成交均价（元/平米）新房成交面积（万平米）新房批售面积（万平米）2•由于预售条件宽松，但09上半年批售面积还非常少，表现出昆明新开工并没有跟上，目前主要是消化08年的存量资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构中心区5,97609050903090108113,372成交均价（元/平米）成交套数（套）分区域看，成交集中在中心区和南市区，东、西、北三市区因供应少限制成交北市区69309050903090108114,154南市区0905090309010811893东市区38909050903090108114,637西市区51009050903090108114,152•中心区：近期供应放量（香樟俊