汉指集团利济南路项目市场分析报告

汉指集团利济南路项目市场调查报告目录武汉市房地产综述………………………………………………02区域房地产分析………………………………………………13本案SWOT分析…………………………………………………21本案周边环境分析……………………………………………22本案周边典型楼盘分析…………………………………………24本案价格定位…………………………………………………33本案销售周期…………………………………………………33本案销售策略…………………………………………………332005年7月8日一、武汉市房地产市场综述房地产市场基本运行情况1、土地供给情况2004年城市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%；交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。近三年土地供应面积126426163742.88-50050015002500350045002002年2003年2004年单位：亩近三年土地交易实现金额17.341.0478.6301530456075902002年2003年2004年单位：亿元2、存量房交易情况2004年我市二手房成交61739起，面积为615.78万平方米，同比分别下降12.1%和3.3%；其中：二手房住宅成交35175起，成交面积为281.73万平方米（不含房改出售公房），分别同比增长17.2%和12.2%。二手房交易中住宅明显好于非住宅。近三年存量房成交面积对比表524.1636.52615.7801002003004005006007008002002年2003年2004年单位：万平方米2002-2004年存量房住宅交易面积对比表221.82251.14281.730501001502002503003502002年2003年2004年单位：万平方米3、商品房空置情况截止2004年底，全市商品房空置面积为121.71万平方米，同比下降33.9%；其中：商品房住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降43.4%，住宅空置占商品房空置面积的57.7%。近三年商品房空置情况表308.36184.12121.710501001502002503003502002年2003年2004年单位：万平方米4、房地产贷款情况截止2004年底，我市房地产各项贷款余额533.41亿元，同比增长38.4%，占金融业贷款余额的19.8%；其中：住房开发贷款余额75.96亿元，同比增长6.5%，个人住房贷款余额293.55亿元（含公积金贷款余额45.31亿元），同比增长61.1%。近三年房地产各项贷款余额情况表230.06365.33533.4101002003004005006002002年2003年2004年单位：亿元2004年，新增房地产各项贷款为144.41亿元，同比下降3.3%，占新增金融业贷款的33.6%；其中：新增住房开发贷款24.62亿元，同比下降37.6%，新增个人住房贷款114.4亿元（公积金贷款22.84亿元），同比增长55.6%。近三年新增房地产各项贷款情况表230.06365.33533.4101002003004005006002002年2003年2004年单位：亿元房地产市场价格情况随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。全年商品房综合物业平均价格为3579.77元/平方米，同比增长7.0%。其中，全年住宅平均价格为2667.64元/平方米，，同比增长13.4%；全年写字楼平均价格为4491.90元/平方米，同比增长3.5%。全年二手房综合物业平均价格为1777.13元/平方米，同比增长33.1%。其中，全年住宅平均价格为1582.97元/平方米，同比增长37.1%；全年写字楼平均价格为2164.73元/平方米，同比增长40.5%；全年商铺平均价格为3215.33元/平方米，同比增长18.7%。从土地价格上看，2004年商品房住宅楼面地价均价为1215元/平方米，比2003年增长38.4%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产项目中，商服类房地产楼面地价的最高价已达到8500元/平方米。（一）、2004年1—4季度房地产价格情况1、商品房价格持续上涨2004年各季度平均价格列表如下：季度住宅价格写字楼价格综合物业价格2003年第四季度2366.894391.53379.202004年第一季度2488.434446.123467.282004年第二季度2633.284481.263557.272004年第三季度2713.254502.913608.082004年第四季度2835.64537.293686.452004年全年均价2667.644491.903579.77住宅、写字楼、商铺、综合物业价格5001000150020002500300035004000450050002003年第四季度2004年第一季度2004年第二季度2004年第三季度2004年第四季度单位：元/平方米住宅平均价格写字楼平均价格综合物业平均价格2、二手房价格涨幅较大2004年各季度价格列表如下：季度住宅价格写字楼价格商铺价格综合物业价格2003年第四季度1209.731851.512995.141566.362004年第一季度1355.891754.853466.451731.022004年第二季度1538.871732.702933.111637.992004年第三季度1544.692204.603094.261728.512004年第四季度1856.432447.273053.702002.552004年全年均价1582.972164.733215.331777.13住宅、写字楼、商铺、综合物业价格500100015002000250030003500400045002003年第四季度2004年第一季度2004年第二季度2004年第三季度2004年第四季度住宅价格写字楼价格商铺价格综合物业价格（二）、区域房地产价格情况1、商品住宅区域综合价格2004年，全市个区域的价格均有不同幅度的上涨。均价最高的江汉区为3126.85元/平方米，其次是江岸区，2964.98元/平方米，这两个区域均属于老城区，拆迁改造成本较高是主要原因之一，价格最低的区域为青山区，2148.3元/平方米。商品住宅各区均价如下：各主要城区全年住宅均价图2964.983126.852651.252207.592450.612947.492767.592148.305001000150020002500300035004000江岸区江汉区桥口区东西湖汉阳区武昌区洪山区青山区单位：元/平方米2、二手房住宅区域综合价格因地理、交通、片区房地产发展水平以及二手房本身新旧程度的不同，各片区之间，各地段之间的二手房住宅价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例数据统计分析，各区二手房住宅全年均价如下：各主要城区全年二手房住宅均价图1806.591628.551519.471199.851502.21779.971531.391394.74006008001000120014001600180020002200江岸区江汉区桥口区东西湖区汉阳区武昌区洪山区青山区单位：元/平方米商品住宅市场供需情况1、不同建筑面积的商品住宅销售情况2004年，房屋建筑面积在80平方米以下的商品住宅销售面积为24.5万平方米，占总销售面积3.99%；房屋建筑面积在80—120平方米之间的商品住宅销售面积为197.68万平方米，占总销售面积32.2%；房屋建筑面积在120—160平方米之间的商品住宅销售面积为330.33万平方米，占总销售面积53.81%；房屋建筑面积在160平方米以上的商品住宅销售面积为61.4万平方米，占总销售面积10%。不同建筑面积的商品住宅销售情况3.99%32.20%10%53.81%80平方米以下80-120平方米160平方米以上120-160平方米2、不同户型的商品住宅市场销售情况2004年，1×1（30—60平方米）户型商品住宅销售面积为22.26万平方米，占总销售面积3.63%；2×2（70—109平方米）户型商品住宅销售面积为181.73万平方米，占总销售面积29.60%；3×2（110—169平方米）户型商品住宅销售面积为368.36万平方米，占总销售面积60%；4×2（169平方米以上）户型商品住宅销售面积为41.56万平方米，占总销售面积6.77%。不同户型的商品住宅销售情况3.63%29.60%60%6.77%1*12*23*24*2及以上3、不同价位的商品住宅销售情况2004年，均价在2500元/平方米以下的商品住宅销售面积为139.51万平方米，占总销售面积22.72%；均价在2500—3000元/平方米之间的商品住宅销售面积为294.4万平方米，占总销售面积的47.95%；均价在3000—3800元/平方米之间的商品住宅销售面积为117.21万平方米，占总销售面积19.09%；均价在3800元/平方米以上的商品住宅预销售面积为62.79万平方米，占总销售面积10.24%。不同价位的商品住宅销售情况22.72%47.95%19%10.24%2500元/平方米以下2500-3000元/平方米3000-3800元/平方米3800元/平方米以上2、武汉市房地产走势分析楼市开始进入横盘整理期武汉的夏天一向是房地产销售的淡季，加上近段时间国家宏观调控措施频繁出台影响，武汉楼市已经进入了低潮期，最明显的表现就是市场观望现象加剧，成交量的极度萎缩。消费者现在紧紧捂住自己口袋的钱，不敢轻易出手；但有实力地开发商对后势仍然充满信心，守住价格，静观其变。短期内楼市将处在这种“有价无量”的横盘整理期。产品结构将会发生相应调整根据现时资料监测表明：武汉市在售楼盘239个。其中,高档和中高档楼盘共计133个,在所有供应住宅项目个数中所占比例接近60%。均价在2500元/平方米以下的中低档楼盘目前主要集中于沌口、古田、光谷、金银湖、吴家山、盘龙城。但全市八个区住宅均价在3000元／平方米以内的房子销售量为433.91万平方米，占到总销售量的70.67％，均价在3000-3800元／平方米和3800以上分别占到19.09％和10.24％。2004年，均价在2500元/平方米以下的商品住宅销售面积为139.51万平方米，占总销售面积22.72%；均价在2500～3000元/平方米之间的商品住宅销售面积为294.4万平方米，占总销售面积47.95%；均价在3000～3800元/平方米之间的商品住宅销售面积为117.21万平方米，占总销售面积19.09%；均价在3800元/平方米以上的商品住宅预销售面积为62.79万平方米，占总销售面积10.24%。从上述资料表明：楼市产品结构必须调整：中高档产品的供应量已经大大饱和，但中低档楼盘的销售一直供不应求。不可否认，中高档产品的利润必然比中低挡大，这是资本追逐利润的必然。但是市场发展到一定的阶段，做中高档的利润未必就高，由于需求产生结构性饱和，中高档房屋容易形成有价无市的局面。相反做市场最需要的产品而不是市场上最贵的产品可能更容易生存。高端产品的竞争将会白热化，由于高端产品过多，购买者会有很多选择的机会，会导致从最开始的比地段、比环境、比户型到演变成全方位竞争，我们可能会在未来两年内看到武汉超过10000元/平米的住宅，会领略属于武汉真正意义上的毫宅；中低档房屋会应市场需求面市，如同2003、2004年小户型的火爆场面一样，出现供销两旺的局面；“高价位、低品质”的楼盘将没有生存的空间。区域楼市会发生显著变化武汉市近几年的发展，城市化与郊区化的交替并不明显，八大城区除青山外，全面开花。一方面旧城轰轰烈烈的进行改造；另一方面，郊区大盘如雨后春笋。但是全面开花的结果产生了一种尴尬的局面。郊区开发太快，市政配套的速度远远落后于开发的脚步，导致郊区大量住宅的空置（生活成本太高）。旧城改造的对象大多属于普通市民，其中不乏下岗职工，饭碗没有了