淄博黄金购物中心项目市场调研及定位分析报告

谨呈山东淄博黄金国际购物中心项目市场调研及定位分析报告山东德泰堂置业有限公司一.宏观经济二.项目概况三.市场研究四.潜在竞争五.借鉴案例目录六.定位建议七.概念方案八.经济测算城市区位淄博交通淄博概况人口分析GDP与人均GDP对比分析固定资产投资社会消费品总额分析可支配收入与消费性支出分析产业发展小结山东省概况三产分析宏观经济一淄博：位于山东半岛中部，是山东省第三大城市和最大的工业基地南与泰山毗邻北与黄河相依东与潍坊市相接西靠济南和莱芜淄博市辖6区（张店、淄川、博山、周村、临淄区、高新技术开发区），3县（桓台、高青、沂源县）淄博市城市区位铁路以胶济线和淄八、淄东线为主干，成“十”字型贯通全市；济青高速与滨博高速形成第二个“十”字型主干，横贯全市东西南北；淄博周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南国际机场70公里，空运、海运十分便捷•淄博初步形成了高速化、网络化的现代交通格局•区域共同发展的效应开始显现淄博交通山东省土地面积占全国总面积的2%（即15.71万平方公里），居民人口9417.2万人约占全国总人口的7%2008年度山东省实现GDP31072.1亿元，占中国当年GDP总量的9%从发展速度看，2008年山东省GDP增长率为12.1%，高出全国3.1个百分点。此外，当年财政收入总额为1956.9亿元，占全国的3%人口面积绝对值占全国比重9417.2万15.71万平方公里社会消费品零售总额占全国国内生产总值占全国财政收入占全国人口密度大，GDP高于全国发展速度山东省概况9%91%3%97%9%91%7%93%2%98%淄博市土地面积占山东省总面积的4%（即5965平方公里），居民常住人口504.51万人（约占全省总人口的5%）2008年度淄博市实现GDP2316.78亿元(全省排第5位),占全省当年GDP总量的7%；从发展速度看，2008年淄博市GDP增长率为13%。此外，当年财政收入总额为114.69亿元，占全省的6%人口面积占山东省比重504.51万5965平方公里社会消费品零售总额占全省国民生产总值占全省财政收入占全省淄博市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.9%绝对值淄博概况4%96%7%93%5%95%7%93%6%94%淄博市2008年户籍人口达420.62万，比2007年增长1.03万人人口分析淄博市近三年户籍人口（万人）418.13420.62419.5925%33%35%4164174184194204212006200720080%10%20%30%40%淄博市2008年GDP达到2316.78亿元，位列全省第五名，2008年人均GDP达52036元，位列全省第四名近三年淄博市GDP平均增速为14.9%（全省GDP增速：13.7%）,近三年淄博市人均GDP平均增速为15%，城市发展潜力大GDP/人均GDP对比分析淄博市近三年GDP走势图1645.161945.022316.78131615.802000400020062007200801020GDP（亿元）GDP增速(％)淄博市近三年人均GDP走势图3917048426520361424702000040000600002006200720080102030人均GDP（元）人均GDP增速（％）城市GDP(亿元)排名青岛4436.181烟台3434.192济南3017.423潍坊2491.804淄博2316.785济宁2122.166东营2052.627临沂1958.608威海1780.359泰安1513.3010山东省各城市GDP排名（前十位）城市人均GDP(元)排名东营1027411威海635192青岛528953淄博520364烟台490125济南457246莱芜358457滨州336108枣庄287449日照2830010山东省各城市人均GDP排名（前十位）淄博市全社会固定资产投资在2008年达到807.97亿元，比2007年增长24.9%，投资规模大幅放量近三年固定资产投资平稳增长，平均增速为8.3%固定资产投资分析淄博市近三年固定资产投资走势图615.1646.83807.97-5.35.224.902004006008001000200620072008-100102030固定资产投资（亿元）固定资产投资增速（％）三产分析2008年淄博市第一产业占GDP的3.5％（82.18亿元），第二产业（重工业）是淄博的支柱产业，占GDP的64.8％（1500.45亿元），第三产业占GDP的31.7％（734.15亿元）淄博市第二产业（重工业）发展较快，第三产业发展较为平稳近三年淄博三产发展保持平稳增长淄博市近三年三产增加值分析62.7274.3882.181079.061256.391500.45503.38614.25734.1502004006008001000120014001600200620072008第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）淄博市2008年三产占比3.564.831.7第一产业第二产业第三产业2008年淄博市的社会消费品零售总额达729.62亿元淄博市近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近三年淄博市平均增速19.2%），商业发展迅速社会消费品零售总额分析淄博近三年社会消费品零售总额走势图499.8593.08729.621618.72302004006008002006200720080510152025社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增速（％）2008年淄博城市居民人均可支配收入达17629元，人均消费性支出达11447元，呈现出较快的增长势头，分别增长11.2%和12.3%可支配收入与消费性支出分析淄博市近三年城镇居民人均可支配收入、农村居民纯收入对比13794158491762956416465736405000100001500020000200620072008城镇居民人均可支配收入（元）农村居民纯收入（元）淄博近三年市区居民人均消费性支出、农村居民人均生活消费总支出对比95451018911447375242984757050001000015000200620072008市区居民人均消费性支出（元）农村居民人均生活消费总支出（元）淄博工业实力雄厚，是山东省最大的工业基地、鲁中商品集散地和物流中心，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局产业发展作为全国重要的石油化学工业基地,化工行业是淄博市最具比较优势的产业之一，全市共有化工生产企业1400多家,限额以上400余家,其中齐鲁石化、大成农药为上市公司。全行业年销售收入近千亿元,涉及石油化工、有机化工原料制品、合成树脂、各种中间体和助剂等十几个领域2000多个品种、4000多个产品,多品种配套发展的基础已经形成淄博有着独特的优势。现有陶瓷生产企业300多家,年生产能力8亿件,形成了包括日用陶瓷、工艺美术陶瓷在内的门类齐全的产业体系。华光陶瓷公司是国内同行业首家上市公司,硅苑科技公司生产的“中华龙”系列产品和淄博工陶集团的合成骨质瓷成为中南海、钓鱼台等国宾馆的国宴用瓷。2004年9月,中国轻工业联合会、中国陶瓷工业协会授予淄博“中国陶瓷名城”称号,为淄博陶瓷产业的发展注入了新的活力日用陶瓷化工产业产业发展机械冶金目前,全市机械行业产品主要以泵类产品、交流电机、牵引电机、磨料磨具等为重点的通用机械设备为主,以轻型汽车、造纸机械、化工设备为重点的专业机械产品是淄博市机械工业的主导产品,在产量、品种、质量等方面居国内同行业前列。淄博的冶金行业基础雄厚,重点企业主要有山东铝业股份有限公司、万杰集团钢铁股份有限公司、山东宏达冶金有限公司、张店钢铁厂、淄博钴业股份有限公司等,其中山东铝业股份有限公司为上市公司。冶金行业产品类型主要以钢铁及制品、氧化铝、铝合金、电解铝、不锈钢等为主市现有各类电子工业企业150家。在全部电子产品中,电子元器件、电子材料等基础类产品约占55%。石英晶体器件生产能力居国内第三位,片式二极管生产能力居国内第一位,陶瓷覆铜板等电子陶瓷产品的产量及技术居业内先进水平电子产业淄博是全国第一家国家级综合性新材料成果转化和产业化基地,现有新材料企业147家,在无机非金属材料、有机高分子材料、金属材料、纳米材料等领域已形成一定基础和规模。石英晶体谐振器、氧化铝陶瓷基片、氟系材料等产品的研发生产在国内居领先地位新材料产业城市地位经济发展城市人口•资源城市•随着一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显•GDP总量08年排名在山东省的第五名，人均GDP山东省内排名第四位•人口规模较大，常住人口占绝对比例城市发展潜力大本地化特色强产业发展•工业化城市，第二产业发达小结项目位置及地块条件道路系统公共交通周边主要物业项目概况二地块周边SWOT分析地处以黄金国际商业街区为中心的城市新型商圈，未来商业价值潜力巨大项目位置地块位于淄博市张店区华光路黄金国际商业街区中心地段：东至西六路、北至联通路、西至世纪路、南至华光路N本项目项目位置及地块条件用地面积约17600平方米建筑面积地块指标地块周边世纪路西六路本项目联通路华光路拟建百货TESCO地块周边占地面积（平米）18500建筑面积（平米）73500购物中心超市楼层总面积（平米）使用面积（平米）业态楼层总面积（平米）卖场面积（平米）F485004700餐饮、娱乐F396005300生活F295005200时尚F197005400化妆品、鞋、手表、珠宝F1500B11400800快餐B1144008900TESCO备注：B2层高3.6米，B1层高5.4米，F1层高5.4米，其余各层建筑层高4.8米地块周边TESCO停车位楼层停车场（平米）停车位地面236B12500B217500（购物中心及卖场）464合计20000700停车位(TESCO卖场)560停车位(TESCO购物中心)140地块周边05/2010发包人开始建设工作03/2011完成的结构和屋顶09/2011产权移交到乐购01/2012购物中心即将开业项目进度TESCON道路系统围绕项目周边横向有华光路、联通路；纵向有世纪路、西六路、西五路；本项目周边交通路网四通八达，道路宽度4-6车道；城市各区域车辆方便到达本项目世纪路西六路本项目西五路联通路华光路公交系统N公交线路、站点移动大厦站途径线路：34、90、139、160路西六路北首站莲池公园站途径线路：2、121、126路西班牙风情街站途径线路：159、160路美达集团站莲池小学站途径线路：123、137路项目周边有路公交车通过周边道路经过本项目周边移动大厦站；有路公交车通过周边道路经过本项目周边西六路北首、莲池公园站；有路公交车通过周边道路经过本项目周边美达集团、莲池小学站；有路公交车通过周边道路经过本项目周边西班牙风情街站；公交站点发达，公交便利度较高123137342121126世纪路西六路本项目西五路联通路华光路90139160159160项目位于黄金国际商业街区：•现状：以传统商业及高档住宅为主导地位的区域•未来：一个更高端、更全面、标志性的物业提升整体品质地块周边人口构成特点居民小区商业人流•项目周边住宅小区较多•项目周边有一定的商业项目和商业人流N世纪路西六路本项目西五路联通路华光路莲池公园富邸大酒店金丽花园金丽大厦道庄小区中国建设银行民泰大酒店张店区第七中学九级塔花苑小区联通营业厅世纪花园美达花园世瑞苑小区莲池小区义乌小商品城政通超市丽景源大酒店淄博市职业学院大润发超市齐泰花苑瑞丰苑小区瑞景苑小区黄金国际西班牙风情街周边物业住宅人口序号楼盘名称位置开发商物业类型户数均价（元/平米）入住日期1黄金国际张店区华光路与西六路交汇处山东黄金置业有限公司小高层、高层、多层预计3000-5000户，已入住1000多户5300共三期，前二期已入住，第三期F区2011年8月入住2瑞丰苑张恒路与联通路交口创业房产多层1000多户35002003年3瑞景苑张恒