泉州安溪房地产商业市场分析报告

安溪商业市场提报政策资讯政策分析土地市场分析商业解析本案分析客群分析目录解读安溪135246•解读安溪•土地市场分析•政策分析•商业解析•客群分析•本案分析•结论安溪县，隶属泉州市，地域占泉州市总面积1/3，是厦门市2倍；总人口108万，占泉州市总人口1/6；现有旅外侨、台胞400多万人，是著名的侨乡和台胞祖籍地。安溪是中国乌龙茶（名茶）之乡，是全国最大的乌龙茶主产区,名茶铁观音、黄金桂的发源地。拥有全国最大的乌龙茶加工精制厂（安溪茶厂）和全国最大的茶叶批发市场。【中国茶都·安溪】中国茶都.安溪安溪隶属福建省泉州市，位于泉州市西北部，与厦门同安区，漳州长泰、华安，龙岩漳平，南安，永春等地交界。面积3057平方公里，占泉州市总面积1/3，是厦门市两倍。安溪县总人口108万，占泉州市总人口1/6，是福建省设区县的第一人口大县。县下辖24个乡镇，目前安溪城镇化水平32%。安溪是全国著名的侨乡和重要的台胞祖籍地。现有旅外侨、台胞400多万人，分布在世界30多个国家和地区，其中在台安溪乡亲200多万人，约占台湾人口的十分之一。安溪产业结构正由“单一”向“多元”转变，培育了工艺、建材、冶炼、食品加工、服装鞋帽、印刷包装、机械化工等支柱产业，其中，钢铁业，钢材年产量50万吨，粗钢、生铁产量均突破100万吨，是福建省第二大钢铁生产基地；水泥业，年产量150多万吨；工艺业，安溪是中国藤铁工艺之乡，拥有企业400多家、加工点3000多个，年产值30亿元以上。【安溪交通】安溪县的交通便捷，开车50分钟和2个小时，分别可到达泉州和厦门；安溪的区位优势因泉三高速、厦安快速路获得空前提升。伴随交通体系的完善，安溪房地产也面临高速发展的契机。安溪厦门泉州206省道便捷的交通206省道，308省道；距离厦门80公里，距离泉州50公里开车50分钟到泉州；开车2小时到厦门厦安快速路通车后，厦门到安溪开车仅需40分钟。泉三高速通车后，泉州－三明的三小时经济圈、厦门－三明的三小时经济圈、闽南－南昌的六小时经济圈直接覆盖安溪，安溪处于沿海县市往三明、江西梯度转移第一站。厦安快速【安溪经济】安溪经济是全国县域经济基本竞争力百强县，近期经济发展速度位居福建省前列，经济实力位居福建省前十强，同时也是福建县级地方财政收入十强。近五年，安溪生产总值保持约14%的增长速度。【收入与消费】城镇居民人均可支配收入保持良好增长态势；但是存在其消费倾向不足现象，有待进一步挖掘。近年安溪生产总值（亿元）及增长率15819323924930630715.3%16.4%11.0%13.9%14.8%0501001502002503003502006年2007年2008年2009年2010年2010年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%亿元生产总值（亿元）增长率920510448128151397576861154565366261518844380.500.510.550.480.540500010000150002006年2007年2008年2009年2010年0.440.460.480.500.520.540.56城镇居民人均可支配收入（元）人均消费（元）人均消费倾向＜4%•萎缩4%-5%•停滞5%-8%•稳定发展＞8%•高速发展GDP增幅与房地产发展•解读安溪•土地市场分析•政策分析•商业解析•客群分析•本案分析•结论【海西安溪】安溪县位于福建南部，在地理上处于海西经济圈中间结合部，伴随海西经济区国家战略地位的提升，海西发展面临巨大的历史契机，海西地产也再次成为焦点。政策分析安溪《政府工作报告》中提出建设海峡西岸经济区战略构想。“十一五”规划把“支持海峡西岸”写进了“两岸关系”部分。福建省政府也出台了《海西经济区建设纲要》国务院通过了《关于加快建设海峡西岸经济区的若干意见》。200320042005200620072008200920102010年春节四天，胡锦涛来漳州、龙岩、厦门海西经济圈考察。海峡西岸经济区，是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，泉州、安溪是海西经济圈中重要节点城市。海西经济圈9【楼市政策】2011年厦门、福州等限购令将继续，而本项目地处泉州地界，不受一二线城市政策影响，拥有较为宽松的政策环境。认真落实、支持公共租赁住房建设的税收优惠政策，鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定公共租赁租房建设的中长期贷款政策加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国1、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款2、对满足贷款条件且第一次贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上3、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍4、各商业银行对于购买第三套及以上居民家庭暂停发放住房贷款信贷政策土地政策房产税改革自2010年4月中旬国务院出台“国十条”政策以来，多家部委相继从土地、金融、税收、保障房等方面颁发具体的措施。9月29日，再一轮房地产调控拉开大幕，截至2011年11月15日，已经有16个城市出台了限购政策，福州、厦门、漳州均在内。限购政策政策分析北京暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。上海暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。深圳户籍居民限购两套、非户籍（1年纳税或社保证明）限购一套、停购第三套。杭州暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。南京保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。广州同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。厦门同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。宁波本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。福州暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。三亚对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。天津天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。温州暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房，以网上签订合同日期为准)。海口海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。大连暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款苏州居民家庭在市区只能新购一套住房，违反规定者将不予办理房产登记。此外，通知还规定，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。该意见将于发布之日起施行漳州本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房。根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。这两种版本目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。政策分析【楼市政策】16个大中城市住宅“限购令”新政出台后，泉州没有受到明显的影响，依然保持“量价齐升”的态势；同时，也加速了泉州楼市的推盘，尽管如此，政策高压依然促成了市场观望气氛，安溪自然也不例外。但本案为商业项目，不会受到限购的影响，此时入市或是个最佳时机。【新政影响】虽然新政频出，但泉州市场并没有受到明显的影响，反而加速了资金回流泉州，从另一方面也体现出商业项目在泉州市场存在更大的机会。新政前后泉州房市量价情况050010001500单位：套560058006000620064006600680070007200单位：元成交套数成交均价成交套数89995210981265成交均价60836721675470092010年11月2010年12月2011年1月2011年2月政策分析2011年11月30日晚间，央行宣布，从2011年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央行第一次下调存款准备金率，也是2008年12月25日后央行首次下调存款准备金率。下调后，大中型金融机构的存款准备金率降至21%，仍处历史高位。据分析，这次存款准备金率下调可以释放4000亿元左右的资金，缓解目前市场流动性偏紧的状况。这次下调存准率或许并非意味着稳健的货币政策发生转向。分析人士指出，这是央行“预调微调”的举措，更加体现政策的前瞻性、灵活性和有效性。而从银行市场资金面以及外汇占款情况看，明年存款准备金率仍有下调空间。政策分析存准率下调，利于金融机构贷款扩张，缓解市场流动性偏紧状况【最新政策】存款准备金率3年来首下调，释放4000亿元左右资金。•解读安溪•土地市场分析•政策分析•商业解析•客群分析•本案分析•结论■截至2011-12-2，安溪县城2011年公示成交的商业类地块共12块,总计出让面积为47.4万㎡。预计在未来的1-1.5年内将为商业市场新增118.8万㎡的放量。（商业土地出让具体成交情况请参见图表《2011年泉州市区土地出让情况（截止2011-12-2）》）2011年土地市场成交情况（截至2011-12-2）项目名称出让数量出让面积（万㎡）总建面积（万㎡）出让面积占比住宅类1130.5587.3930.9%商业类1247.41118.8147.9%工业类620.9446.1521.2%总计2998.8252.35100%【2011年土地市场】截至2011-12-2安溪县2011年共成交地块29幅，出让面积近99万㎡，总建规模约252万㎡。土地市场分析2011年土地市场出让面积占比（土地用途）住宅类31%商业类48%工业类21%住宅类商业类工业类2011年安溪县商业土地出让情况（截至2011-12-2）公示时间地块编号地块空间范围出让面积（㎡）土地用途出让年限容积率（最大值）成交金额（万元)总建面积（㎡）楼面价（元/㎡）2011-1-212010-25德苑片区G08地块23253文体娱乐用地400.893018602.4499.942011-1-182010-17中国国际信息技术（福建）产业园E地块178899商务金融用地402.87451500917.2148.752010-18中国国际信息技术（福建）产业园F地块57294商务金融用地402.82394160423.2149.232011-3-292011-11过溪片区F-01-11地块42378批发零售用地401.9801080518.2994.812011-6-082011-14金融服务行政中心A地块13481其他商服用地402.5175033702.5222.542011-15金融服务行政中心C地块64575商务金融用地403.38580213097.5402.63图表：《2011年土地出让情况（截至2011-12-2）》土地市场分析2011年安溪县商