盘锦房地产市场现状分析

地址：北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦TEL:010-84897038FAX:[phone]第1页盘锦房地产市场现状分析目录1、阅读盘锦市1.1、盘锦市概况1.2城市经济发展概况1.3城市建设及发展2、盘锦市房地产市场现状分析2.1、盘锦市房地产市场综述2.2、盘锦市在售项目概况2.3、盘锦市房地产市场总结1阅读盘锦市1．1盘锦市概况地理概况盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山市98公里。地理坐标为北纬40°39′～41°27′、东经121°25′～122°31′之间。总面积4071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%。地势地貌特征是北高南低，由北向南逐渐倾斜，比降为万分之一，坡度在2°以内；地面海拔平均高度4米左右，最高18.2米，最低0.3米，地面平坦，多水无山。盘锦市境内有大、中、小河流21条，总流域面积3570平方公里。其中，大型河流4条：辽河、大辽河、绕阳河、大凌河。资源概况盘锦市地下有丰富的石油、天然气、井盐、煤、硫等矿藏。2000年底，辽河油田累计探明石油储量21亿吨，天然气1784亿立方米。中国第三大油田——辽河油田坐落于此，已开发建设32个油气田，已建成兴隆台、曙光、欢喜岭、锦州、高升、沈阳、茨榆坨等12地址：北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦TEL:010-84897038FAX:[phone]第2页个油气生产单位。盘锦市苇田收割面积55608公顷，年产芦苇50万吨左右，列世界之先。盘锦市南部沿海，15米等深线以内浅海水域约20万公顷，鱼、虾、蟹资源蕴藏量约4万吨～5万吨，占辽东湾蕴藏总量的70%。其中以河蟹最为著名。气候概况盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区。其特点是：四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜、光照充裕。土壤在11月中旬开始冻结，下旬封冰；解冰期在3月上旬，4月上旬化通。全年无霜期204天。终霜为4月上旬，初霜为10月中旬。行政区划盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。区、县共辖19个镇、10个乡(含1个民族自治乡)、27个街道办事处。各镇、乡共辖村民委员会308个；各街道办事处共辖社区居民委员会178个。人口现状全市户籍总人口128.2万人，比上年末增加1.1万人。全年出生人口9042人，出生率6.97‰；死亡人口4653人，死亡率3.59‰；自然增长率3.38‰；计划生育率97.53%。全年城市居民人均可支配收入14907元，比上年增长22.1%；城市居民家庭恩格尔系数为31.6%。全年农村居民人均纯收入6391元，比上年增长11.9%；农村居民家庭恩格尔系数为45%。全市城镇单位从业人员451329人,私营个体从业人员157216人。其中，城镇私营个体从业人员90941人。城镇登记失业率2.2%。暂住人口高峰期，从事建筑、运输等行业的人员3万余人，经商和从事服务业的人员1.5万余人。域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占95.17%，少数民族占4.83%。其中，满族占3.01%，朝鲜族占0.90%，其他少数民族占0.92%。几个人口较多的少数民族依次是，满族38001人，朝鲜族11307人，蒙古族5914人，回族4113人，锡伯族744人。旅游概况全市共有星级宾馆14家，旅行社37家，国家A级以上景区7家。全年接待国内外旅游者765万人次，比上年增长67.3%。其中，接待国内旅游者760万人次，增长67.4%；接待入境旅游者5.3万人次，增长55.8%。全年旅游总收入52.7亿元，比上年增长69.9%。其中，地址：北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦TEL:010-84897038FAX:[phone]第3页国内旅游收入51亿元，增长69.9%；旅游外汇收入2324万美元，增长71.0%。教育概况全年（2008年）普通高等教育招生1971人，在校生5012人，毕业生1387人。各类中等职业教育招生4402人，在校生13191人，毕业生2914人。全市普通高中招生8660人，在校生25940人，毕业生7941人。全市初中招生16856人，在校生53738人，毕业生15702人。普通小学招生14682人，在校生84408人，毕业生16858人。特殊教育招生11人，在校生126人。幼儿园在园幼儿28875人。全市小学生升初中升学率100%；初中毕业生升学率农村85%，城市96%。1.2盘锦市经济发展状况经济及社会发展情况2008年盘锦市生产总值实现670亿元，增长11%，实现了十年来首次两位数增长。城镇居民人均可支配收入达到1.7万元，增长14%；农民人均纯收入达到7700元，增长20.5%。2008年财政总收入为629887万元，其中，当年财政一般预算收入349116万元，上级补助收入235684万元，调入资金14829万元，上年结转收入30258万元;2008年财政总支出为629887万元，其中，财政一般预算支出579301万元，上解省支出18359万元，结转下年支出32227万元，实现了收支平衡；2008年全社会固定资产投资270.2亿元，比上年增长34.3%。其中，城镇投资248亿元，增长34.4%；农村投资22.2亿元，增长32.8%。上述四项主要经济指标增长幅度均呈现喜人态势。盘锦全年（2008）完成各项税收80.4亿元，比上年增长20.1%。实现地方财政一般预算收入21.5亿元，比上年增长16.4%。全年（2008）居民消费价格比上年上涨5.5%。其中，服务项目价格上涨0.8%。商品零售价格上涨4.6%。全年工业品出厂价格比上年下降1.1%。原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨4.2%。全年（2008）新签外商直接投资合同项目13项，合同外资金额4761万美元，合同项目数比上年减少27项，合同外资额增长31.4%。在新签外商直接投资项目中，合同外资额在100万美元及以上的大项目有7个，其中，500万美元及以上项目3个。实际利用外商直接投资额2623万美元，比上年增长27.8%。全市工商登记注册外商投资企业136户，其中，当年新增14户。居民人均可支配收入状况地址：北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦TEL:010-84897038FAX:[phone]第4页2008年盘锦市生产总值实现670亿元，增长11%，实现了十年来首次两位数增长。年人均生产总值42290元，按可比价格计算，比2007年增长7.3%。2008盘锦去年全市人均收入1.6万元，城市人均可支配收入1.7万元，农村人均可支配收入7千元。由此可见，随着盘锦市经济的不断发展，盘锦市居民的收入及生活水平都在不断提高。居民消费状况盘锦市2009年前三季度经济持续保持较快增长的良好走势，特别是居民收入水平的快速增长、商业和餐饮企业经营水平不断提高、国家法定假日的调整，带动了消费市场的健康活跃发展。前三季度，市居民消费价格总水平上涨，实现社会消费品零售额97.5亿元，同比增长23.1%。居民用于居住的消费大致占11％，并呈较快的上升趋势。居民消费趋于追求品质、理性消费的理念基本形成。产业结构状况盘锦的支柱型产业是：石油、天然气生产加工、大米种植和河蟹养殖。有中国第三大油田――辽河油田，年产原油1200万吨，天然气9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地和重要石化工业基地，也是全国最大的道路沥青、防水材料生产基地、重要的化肥与合成树脂生产基地；有全国集中连片最大面积的水稻田10.5万公顷，年产水稻98万吨，是全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地，也是中国北方重要的稻米集散地；有118公里海岸线，20万公顷滩涂湿地，以及16万公顷淡水水面，年产鱼、蟹等水产品25万吨，是中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地。目前三种产业均发展良好，前景广阔。1．3城市建设及发展政策环境虽然09年出现全国性房价暴涨，但在当前刚刚走出金融危机阴影、经济增速较低的背景下，政策调控方向依然是支持房地产行业健康发展，政策将具有一定的稳定性。但为控制房价过快上涨，二套房贷收紧政策仍将持续。2008年6-11月，各地方政府陆续出台的针对房地产消费的刺激性政策2009年底之后是否延续，可能要视各地的房价情况而定。从房地产行业税费改革的方向来看，减少流通环节的税费，增加持有环节的税费是方向。投资环境全年（2008）全社会固定资产投资270.2亿元，比上年增长34.3%。其中，城镇投资248地址：北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦TEL:010-84897038FAX:[phone]第5页亿元，增长34.4%；农村投资22.2亿元，增长32.8%。全市7个特色园区，完成投资32.1亿元，比上年增长1.1倍；开工建设项目167个，比上年增长41.5%，园区基础设施投资9.5亿元。全市计划总投资500万元以上重点项目382个，完成投资246.7亿元；超亿元以上建设项目29个，完成投资188.2亿元。在城镇投资中，第一产业投资1.8亿元，增长43.8%；第二产业投资189.4亿元，增长25%；第三产业投资56.8亿元，增长76.7%。2盘锦市区房地产市场现状分析2．1盘锦市房地产市场综述房地产市场供应综述2008年，盘锦市房地产开发总量240万平方米。其中，住宅地产215万平方米，商业地产20万平方米，工业地产5万平方米。全年住宅地产新开工面积170万平方米，竣工面积80万平方米。主要在建项目为紫苑名都、水木清华、日月兴城、蓝色康桥、恒泰尚城等。2009年计划新开工面积280万平方米，其中，住宅地产140万平方米，商业地产40万平方米，工业地产100万平方米。目前新建项目主要为长湖新城、湖滨四季城二期、泰山新苑、鼎信佳苑、铁西小区三期、圣凯家园、润城苑三期、晟华苑二期、秉耀工业地产项目等。所有住宅项目均由国内、外知名规划设计单位规划设计，依据盘锦临海、多河、湿地、海洋气候等得天独厚的自然条件实施规划，园区规划设计以高层、多层相结合；地下停车，一户一车位，实现人车分流；注重环境建设，绿化率35%以上，大面积园区水系，多处景观节点，具有南国水乡特色的“北方水城”。房地产市场需求综述盘锦市每年商品房需求量为200万平方米左右。一是城市区域新婚购房需求。从近年统计结果看，每年新婚夫妇在5000对左右，新婚人员大多与父母分居，独自购买商品楼。按每对新婚人员购买100平方米商品楼计算，需求约在50万平方米。二是油田职工由外围迁入市区购房需求。近年来，辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望，需求量约30万平方米。地址：北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦TEL:010-84897038FAX:[phone]第6页三是旧房调新房需求。盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素，商品房需求约40万平方米。四是被动需求。每年因房屋拆迁、回迁安置等，需求量约50万平方米。五是其他需求。每年因外来人口迁入、农转非、投资等原因，形成的商品楼需求约30万平方米。房地产价格走势双台子区2005年平均价格1467元/m2，较上年度涨幅20.75%。2006年平均价格1725元/m2，较上年度涨幅17.59%。2007年平均价格2200元/m2，较上年度涨幅27.53%。2008年平均价格2800元/m2，较上年度涨幅27.27%。兴隆台区：2005年平均价格2051元/m2，较上年度涨幅4.69%。2006年平均价格2285元/m2，较上年度涨幅11.41%。2007年平均价格2800元/m2，较上年度涨幅22.53%。2008年平均价格3200元/m2，较上年度涨幅14.28%。盘锦09年1-7月商品房销售面积72.8万平方米，以303.8%的增幅位列全省之首。