骡马市商圈项目市场分析+策划+定位

骡马市商圈项目策划第一部分背景简介1.1宏观经济背景世纪之交，中国正式加入WTO组织，我国的商业发展面临着新的机遇和挑战。作为中国“入世”效应的逐步体现，全球经济一体化的影响将在本世纪第一个十年广泛而深远地作用于中国经济和中国城市。同时，成都人均GDP也在近几年得到稳步和快速的提升。成都，作为中国西部最大的经济都市和西部重镇，其国内地位和西部地位将进一步空前提高。从世界视野看，她具备形成发展具有川蜀文化特色的西部区位优势和经济基础；从中国战略看，构建成都为西部经济、金融和贸易的中心城市是国家西部大开发战略的重要目标。在外商直接投资（FDI）方面，随着我国经济融入到经济全球化的浪潮，外商直接投资的规模有着相当大的发展空间。国内外的一些研究机构预测，2005年我国吸引外资的规模将上升到1000亿美元。随着我国东部地区投资成本的提高，国内外投资者进军西部地区，投资成都的势头将进一步高涨。同时，成都在西部地区城市功能的强化，也使得成都必然要进一步加强商务经济和现代服务业的快速发展，依托外来竞争的加入将极大地提升城市现代服务业的发展水平。对骡马市商圈而言，原来所形成的商务功能定位已经涉及了现代服务业的主要内容，因此，如何利用现有基础，抓住“入世”和西部大开发战略给骡马市商圈带来的广阔发展空间和机遇，强化商务商业区的建设和现代服务业的发展，成为一个重要的课题。可以说，青羊区骡马市作为成都市的中心城区，其发展目标和功能定位必须纳入成都市城市格局的整体发展趋势和战略之中，同时骡马市有条件更有义务，成为成都中央商务区系统的一个重要组成部分。21世纪第一个十年期间，成都的经济发展速度将进一步加快，经济结构也将进一步优化，必将引发一系列生产和消费形态的升级和转变。消费结构的升级特征必将日益明显，以享受型和发展型为代表的新消费热点正在启动之中。体验型消费、软性消费、文化消费、服务消费等消费将主导市场，文化经济附加值将越来越充分的体现出来。同时，成都商业发展战略应该明确提出将基本建成西部化的“购物天堂”，基本建成网络化的流通体系和信息化的现代商业。与此相适应，需要积极引进新型商业业态和商品，集聚国内外名品、精品，积极拓展娱乐、休闲、文化、旅游、价值实现等服务消费领域，引导和满足综合消费，提高成都消费市场的吸引力和集聚力。建成既引导、满足消费，又创造、扩大消费的西部贸易交易地、流行商品的发祥地、著名品牌的集聚地和西部地区的“购物天堂”，这一发展战略将为骡马市商圈的发展提供了又一广阔的发展空间。这一时期成都重大基础设施建设所带来的交通格局的进一步完善，以及随之而产生的人流、客流将对骡马市商圈功能拓展与完善产生重大影响。成都规划的轨道交通线路建设，将对城市出行人流的吸引能力大大增强，人们出行比例也会大大提高。此外，特别值得重视的是如何在骡马市商圈的商务商业功能全面拓展完善的过程中，既要保证在城市土地利用规划和空间形态控制上为各个业态发展提供各得其所的有吸引力的物质空间，又要保护和发扬骡马市商圈极具特色的城市及街道风貌，避免现代大量高层建筑对传统街区的无情吞噬的问题。在成都中心城区，骡马市商圈历来以其独特的人文环境和文化传统独树一帜。可以认为，在骡马市商圈未来的发展，建筑与人文环境的营造以及传统文化优势的充分发挥有着难以估量的意义。1.2区位简介本项目规划设计范围位于成都市青羊区新华西路辖区，人民中路以西，青龙街、八宝街以北，东城根街北沿线以东，江汉路以南，约410亩。整个骡马市区域按分步实施的战略分为起步区、发展区和延伸区。起步区位于以家乐福沿八宝街、青龙街沿线和青龙巷、铂金时代、华协影城等为中心约200亩的区域。延伸区按东、西、南分为以新城市广场为核心的西部延伸区，以熊猫商城、羊市街片区为核心的南部延伸区，以西玉龙街、顺城街北延线为核心的东部延伸区。1.3目的与意义当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在商业商务区的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在商业商务区之间的竞争上，商业商务区将成为国内区域经济竞争的制高点。另外，国际经济竞争的突出特点，也表现在各国大城市之间的竞争上。竞争的一个主要方面就是形象竞争，也就是有没有商业商务区的竞争，一个规划科学的商业商务区，可以提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过商业商务区这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。打造商业商务区，重现骡马市商圈风采，在区域内营造一流的商业环境，是青羊区政府扩大对外开放，抓住入世机遇做出的一项战略决策。青羊区政府拟对中央商务区内骡马市区域进行规划设计，通过整体打造，推出中央商务区内高品质、快节奏、现代的步行商业街区，使其成为成都市重要的商业购物中心，以此推动中央商务区的建设发展。重现骡马市商圈风采，不但是成都市充分发挥自身优势，以科学的发展观为指导，提升城市功能，优化经济结构，推动社会、经济、环境协调、持续和稳定发展的重大举措，也是更好地贯彻实施中国“加快西部发展，促进西部崛起”战略决策，真正承担起成都市在西部区域经济社会发展中的“领头羊”和“推进器”战略作用的客观要求。第二部分骡马市商圈历史演变分析2.1骡马市商圈的辉煌历史骡马市街名的由来已久，享有很高的知名度。骡马市街名的由来是因四川古代用马，来自建昌（越西县、西昌市一带），古称“笮马”。马体瘦小，能行山路，适合四川多山地区使用。成都马市在城四郊，不在城内。蒙古人占成都后，甘肃、内蒙马骠肥体壮，用场不大，在市区避了不少地点养马。清代初，成都驻有满、蒙八旗兵丁、陕、甘、宁、蒙马群骤增。为适应满族贵族买马需要，在少城外，皇城后门处设骡马市场。康熙、雍正年代之后，四川无大战乱，马队作用减小，马市迁到城外，但街名犹存。此外，成都旧俗，凡畜马者，每年农历正月初四必乘马到此一游，也与得名有关。骡马市以未来号天桥为中心，北至青龙街东口，东、南、西三方含西玉龙街、人民中路一段北口及羊市街东口。50年代初，在原骡马市街基础上扩建为人民路，骡马市作为地片名保留，沿用至今已有三百多年的历史，在成都享有很高的知名度。20世纪70年代，在骡马市的中心地带，东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场，这一带商业发展非常兴隆，与春熙路、人民商场片区并称为成都市的三大商圈，这就是人们所说的骡马市商圈。如今许多成都人都还清晰记得20世纪80年代初至90年代骡马商贸大世界的盛世繁华，“走，逛骡马市！”成为了那个时代追逐时髦的青年人的口头禅，临街小商铺里的港式服装成为了成都改革开放的一面大旗，当年到骡马市轻工大厦、外贸大厦购物是不少成都市民生活中的一件大事，而与之连成一片的玉带桥家具卖场也在那个时候逐步形成气候。但好事多磨，随着成都整体规划的调整，人民中路二段实行由北向南单行的计划，1996年西玉龙街又实行单行，这对骡马市商圈的格局产生了巨大的影响，交通的不便犹如两大硬伤，直接导致了骡马市商圈人气的下降，随之而来的是商家纷纷撤离，骡马市面临着史无前例的巨大挑战！骡马市商圈逐渐走向衰落，很多商家淡出骡马市商圈，仅两三家大型商家和部分小商铺在此立住脚跟，生存下来，形成目前这个格局。传统文明与先进科学的碰撞、斗争表现在人们生活的各个方面。一方面消费者希望先进的科学技术能给人的生活带来更多的方便，但另一方面消费者也始终抓住传统文明紧紧不放。骡马市这个历史悠久的地名，实际上它的影响力仍然存在。实事求是地说，只要政府围绕它衰落的真正原因，有实际的行动，再次唤醒人们的记忆并不难。2.2骡马市商圈的衰落原因分析骡马市商圈作为成都三大传统商圈之一，在20世纪90年代初期与春熙路、盐市口商圈形成了三足鼎立之势。由于城市建设和规划等原因，近年来逐渐走向衰落原因，未能充分发挥其交通枢纽的区位优势，商业业态、业种较为滞后，第三产业难以带动区域经济的整体发展。深究其原因是多方面的，但是最主要的因素有以下几点。2.2.1错失良好的发展机遇，商业结构没有及时调整，不能满足消费者的需求20世纪90年代初的骡马市商圈一带，主要的商业设施有轻工大厦、外贸商场、骡马商场和一些小的店铺，这些商业设施规模不大。随着社会进步，人们消费水平的提高，骡马市商圈的商业结构没有及时做出调整。轻工大厦、外贸商场等仍然保持国有企业的体制和管理模式，商品陈旧，更新换代慢。骡马商场被拆除后，商业总量减少，与春熙路商圈的竞争中，逐渐走向了萧条。回顾骡马市商圈历史上曾惨烈出现的“百货关门年”，究其原因，除了当时的市场环境外，一个重要的原因是商圈内商业业态结构过于单一，定位雷同。骡马市商圈错失了良好的发展机遇，也没有做出战略性的调整，来适应新的市场需要，在与春熙路商圈的竞争中，逐渐走向劣势。2.2.2骡马市商圈没有形成有效的商业文化，商业定位也不清晰骡马市商圈作为成都市传统三大商圈之一，在经历了城市建设过程中的演变后，由上世纪80年代的繁荣变为了其目前的萧条。根据我们实地调研，多数消费者对商圈的不满主要在以下几个方面：缺少文化气息；商圈特色不鲜明；缺少景观绿化、购物环境差；休闲娱乐场所少；缺少人性化的指示标牌，如消费指南、地图等，购物不容易找到合适的商店等。缺乏有效的商业文化，商业定位的不清晰导致了骡马市商圈在同春熙路商圈的竞争中，走向了目前的衰落。2.2.3业态单一，不利于人气的集聚目前，在骡马市商圈内，有一定规模和影响的是太平洋全兴店和家乐福。家乐福以食品为主，兼售中低档日用百货等。太平洋以中高档服饰、化妆品等为主。两家商场都有很好的品牌和社会影响力，也都是销售日常生活中的易耗品。在日常生活中，人们习惯在居住地附近购买食品和日用品，因此，骡马市商圈内家乐福地消费群体主要是居住在其周围的居民。太平洋的服务对象是中高层次的消费者，但是这个层次的消费者的比例较小，而且在成都市内同类性质的商家较多。骡马市商圈内，除了太平洋全兴店之外，没有其他中高档层次的商家可供选择、对比，低层次、中低层次、中等层次、高档层次也几乎没有可供选择的商家。商业结构对消费群体覆盖率低，使得大批消费群体流失。2.2.4临街建筑没有形成连续的商业界面，影响商业氛围国内外成功的商业街的共同之处之一，是其连续的商业界面。上海的南京路步行街、淮海路等著名的商业街，品牌专卖店、专业店、特色店和综合性大商厦交相辉映，游客们在购物之余，还能品尝美味佳肴。良好的商业氛围，使得人们乐此不疲。骡马市商圈的建筑，例如外贸大厦、全兴大厦、万和大厦、工商银行大厦、新建业倍特大厦、罗曼酒店、中行大厦等相距较远，并且分布较分散，相互之间没有形成连续的商业界面。非连续的商业界面，步行街的过少，使得大部分消费者流失。2.2.5交通的不便使得人气减少，商气落没骡马市商圈要发展，需要解决的第一问题是交通。人民中路二段的单行，使得从南面来的客户必须右转到西玉龙街，绕玉带桥，上行至文武路，然后再折回至人民中路，这样不仅耽搁了很多时间，而且还经常遇上堵车，许多事都没有心情去做了；如果是不熟悉地形的外地客户，根本不知道怎样绕到这个‘看得见，走不到’的地方。交通的不便带来的直接结果是商气的落寞，后来轻工、外贸干脆直接撤出了这一地区。目前仅存中国银行、交通银行、兴业银行、罗曼假日酒店等强势商务、金融机构固守阵地。而交通中最重要的，是单行道问题。人民中路二段由北向南的单行，使得前来骡马市商圈的购物者往往需要绕一大圈，才能来到商场内停车购物。而封闭路段较长的单行线，也制约着从太平洋全兴店--轻工大厦、外贸大厦的行人流动，使该口岸人气不畅，难以回流。骡马市商圈在经历了城市建设过程中的演变后，由上世纪80年代的繁荣变为了其目前的萧条。作为成都市中心城区的主要道路，人民中路、西玉龙街、玉带桥一线承担了来自西边和北边的过多的过境性交通任务，干扰了骡马市商圈的正常功能，同时人民中路与青龙街、羊市街街口相距过近，是造成交通拥挤的最重要原因。2.2.6停车场、公交车等配套设施的短缺，使得人气减少骡马市许多现有营业房都是20世纪八、九十年代建造的老式建筑，对停车场数量规划不足，现有