高通智库房地产项目金融政策市场案例分析研究月报_37页_XXXX年

地产金融月报目录【房地产金融政策与分析】26月份货币政策与房地产金融政策26月份房地产金融政策导向2货币政策调控或已进入观察期3【房地产融资实践动态】4基金：活跃度回升、规模扩大4信托：窗口指导下规模依旧增加5信贷：开发贷受限、利率上浮7并购合作：市场逐渐分化9证券市场：依旧未开闸11【房地产融资案例研究】13保障房发债放开传递多重信号13【房地产融资渠道分析】14安信证券：信托景气持续14【国内金融市场分析】27申万：地方债务风险可控27电话:[phone]邮箱:[e-mail]网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，系列房地产研究报告是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年6月6日—2011年7月5日地产金融月报RealEstateFinanceMonthlyReport高通智库2011年6月份月度报告地产金融月报【房地产金融政策与分析】6月份货币政策与房地产金融政策时间政策名称发布部委政策摘要6月20日上调存款准备金率0.5个百分点央行这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位。6月23日央票发行被暂停央行这是今年年内央行第三次采取这样的行动。今年1月17日和24日，央行曾连续两次暂停央票发行。6月下旬关于明确跨境人民币业务相关问题的通知央行外商直接投资人民币结算业务目前处于个案试点阶段。目前人民币外商直接投资业务试点对国家限制类和重点调控类项目暂不受理。6月份房地产金融政策导向时间政策导向或观点信息来源摘要6月中旬防止部分融资性担保机构成为新的融资平台风险。银监会银监会将加强担保公司监管，并拟定融资性担保机构自有资金使用管理办法等，以引导该类机构的盈利合规性，并防止部分融资性担保机构成为新的融资平台风险。6月21日明确人民币FDI试点暂不受理的行业包括房地产业和金融业央行明确人民币结算业务目前处于个案试点阶段。为了防范热钱流入，目前人民币外商直接投资业务试点对国家限制类和重点调控类项目暂不受理。目前受理的业务范围包括新设企业出资、并购境内企业（不含返程并购）、股权转让、增资、提供股东贷款。暂不受理的“重点调控项目”包括房地产、金融业，其中金融类包括银行、证券、保险和金融衍生品，以及融资担保和融资租赁行业等。6月23日银监会首次公开要求银行减少房地产贷款银监会上海银监局局长廖岷表示，近几年银监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，现在房地产风险的广度和深度在进一步加强，但监管部门认为房地产贷款风险仍然可控6月中旬地方债资金优先用于保障房财政部和住建部要求地方各级财政部门要将2011年地方政府债券资金优先用于保障性安居工程6月27日利用债券融资支持保障性住房建设发改委地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住地产金融月报房项目建设的，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。6月债券市场支持保障房建设政策正在研究交易商协会具体支持政策还在研究中，已申请发行中期票据的上市房企何时能获得发行批准尚无时间表6月22日推“双币双股”IPO港交所港交所行政总裁李小加说，“双币双股”是考虑到，部份发行量大的发行人，担心只发人民币股票风险较高，那么可以选择同时发行港币计价股票；此外，也方便已经上市的企业，通过简单的二级市场配股，发行一批人民币计价股票。6月底房地产信托相关业务逐笔报批银监会继5月中旬要求控制房地产信托规模之后，监管层再度对房地产信托业务进行“窗口”指导，要求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐笔报批来源:高通智库（返回目录）货币政策调控或已进入观察期7月4日，央行召开2011年第二季度货币政策委员会例会。与今年一季度例会报告相比较，本次会议的内容有以下四点重要变化：1.昀重要的变化是重新强调政策的“稳定性”以及“把握好政策节奏和力度”，而此前从去年三季度例会开始就不再提这些字眼，正好对应的是政策调控进入密集期，由此判断货币政策调控或已进入观察期。一季度央行描述货币政策时用的是“针对性、灵活性和有效性”，而本次会议则采用“稳定性、针对性和灵活性”，用“稳定性”取代了“有效性”，同时增加了“把握好政策节奏和力度”的措辞。上一次提到“保持政策的连续性和稳定性”是在去年的三季度例会，而四季度和一季度例会就不再提及；“把握好政策实施的力度、节奏和重点”昀后一次出现在去年的二季度例会，之后就不再出现。而货币政策调控力度加大、节奏加快是从去年四季度开始的，正好与这些字眼消失的时间不谋而合，本次例会这些字眼重新提及，或许意味着货币政策调控的密集期已经结束，未来可能进入观察期，更多的采取“以静制动”的方式，尽量少调或甚至不调(观察期并不意味着一定完全不调，但会十分谨慎，力度和节奏会明显放缓)。2.对国内经济的下滑认为是在预期之中，对外部经济的风险开始更加重视。央行认为“我国经济继续平稳较快发展”，与一季度措辞没有差异，而且指出“当前我国经济金融运行正向宏观调控预定的方向发展”，多了“预定”两字，说明目前经济的小幅下滑是在央行预期之中的。对外部经济的评价措辞有所变化，从一季度的“复苏的基地产金融月报础仍不够牢固”变为“面临的风险因素仍然较多”，表现出更多的忧虑。3.虽然承认“通胀压力仍然处在高位”，但是“稳定价格总水平”的宏观调控任务已经不再被重点“强调”，说明央行认为通胀在高位企稳的可能性较大，虽然未必能快速回落，但通胀预期可能会趋于稳定。2010年四季度首次提出“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”，一季度改为“强调稳定价格总水平的宏观调控任务”，本次会议则删去了“强调稳定价格总水平的宏观调控任务”，但在描述国内经济状态时增加了“通胀压力仍然处在高位”这句话。中金认为，二季度的措辞变化意味着央行承认通胀的中枢较以前已经明显上移(近期温总理也提到全年通胀控制在4%有难度，但5%以内的问题应该不大)，并且在短期内难以迅速回落，但是价格水平可能已经在高位企稳，所以货币政策从稳定通胀预期的角度而言已经基本实现目标，未来的问题主要是如何调整货币政策力度，在新的均衡态下既能保证经济的平稳增长，又能防止通胀预期卷土重来。4、对信贷从强调控制到鼓励定向支持。一季度报告强调“严格控制对‘两高’行业和产能过剩行业贷款”，二季度则强调“对‘三农’、中小企业的信贷支持”。历次央行货币政策委员会例会对于货币政策取向的措辞2010Q1继续实施适度宽松的货币政策，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。要把握好货币政策实施的力度、节奏和重点，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。2010Q2继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。2010Q3继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性。2010Q4要认真实施稳健的货币政策，增强金融调控的针对性、灵活性、有效性，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。2011Q1要密切关注国际国内经济金融昀新动向及其影响，强调稳定价格总水平的宏观调控任务，认真贯彻实施稳健货币政策，提高货币政策的针对性、灵活性和有效性。2011Q2要密切关注国际国内经济金融昀新动向及其影响，贯彻实施稳健货币政策，注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性，把握好政策节奏和力度。资料来源：PBOC，中金公司研究  【房地产融资实践动态】基金：活跃度回升、规模扩大在调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资等受到限制，房地产私募基地产金融月报金作为一种创新融资模式，可以为房企拓展融资渠道，未来该模式可能成为未来房地产企业资金的核心来源之一。清科研究中心初步统计，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，全年共有10只基金募集到位18.59亿美元，2011年继续突进，其中多有专业房地产企业参与设立，一季度6只房地产基金募集资金9.67亿美元。全年估算增速近一倍。目前中国房地产基金总资金规模在500亿左右，而未来的发展空间更大。品牌房企保利、金地、阳光新业、世茂股份等公司都在寻求新的融资方式，而新的“地产+金融”的模式可提供更为便捷的融资通道。一些金融界投资人士也成立独立地产基金平台，更有看重收益的实业资本涉足其中。在即将修改的《证券投资基金法》中，对私募基金确定了‘分类监管’的总体思路，使私募基金合法化。私募基金在符合一定条件之后，可以开展公募业务。这对私募基金的规范发展是一个极大的促进。房企基金操作基金名称内容MGPA亚洲基金III号收购成都凯丹广场(GalleriaChengdu)的50%权益。天津银泰零售业发展股权投资基金华润·银泰集合资金信托计划于今年5月6日成立，资金规模为16亿元，期限为5年。该信托计划所募资金加入到20亿的天津银泰零售业发展股权投资基金合伙企业，作为对合伙企业的出资并成为合伙企业的有限合伙人的方式，即成为PE的LP直接或间接投资于银泰旗下地产项目。星浩资本目前已完成对大连东港新城的20亿元投资，成都两个项目20多亿元投资即将成行，上海闸北的项目也即将完成，所投项目均为星光耀城市综合体。香港领汇领汇物业落实向南丰集团购入将军澳港铁坑口站对面南丰广场之商场部分，作价11.7亿元。有关收购预期7月完成，这是领汇于2005年上市后首度购入私人商场。泰发基金与复地集团北方总部签署战略合作协议首创集团旗下股权投资基金公司与摩根大通所属的股权投资公司OneEquityPartner签署合作协议,未来2-3年内将在中国投资2亿美元。汇力基金新成立中房旧改基金，主要是以筛选出来的近40个中房亟待改造的小区为主要投资方向。新加坡枫树产业基金拟出价220亿元收购太古地产一项重大投资物业资产，但尚不能确认出售项目是否又一城。来源：高通智库（返回目录）信托：窗口指导下规模依旧增加自房企银行融资渠道受困以来，房地产信托业务规模快速增加。2010年一季度末房地产信托业务余额为2351亿元，二季度末为3154亿元，三季度末为3778.20亿元，四地产金融月报亿元。截至2011年5月末，全国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，规模共计5587.66亿元。今年1-5月投向房地产的信托产品规模总计1168.17亿元，占信托总规模的45.12%，5月集合信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元，占信托总规模的44.98%，高于4月份的248亿元和3月份的194亿元。此外，5月份房地产信托产品的平均预期年收益率为9.85%，收益率在各信托投资领域中为昀高。6月房地产信托高位运营势头不减。继5月中旬要求控制房地产信托规模之后，日前监管层再度对房地产信托业务进行“窗口”指导，要求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐笔报批。在监管趋严之下，信托公司担心房地产风险而要求高收益保障。近期比较典型的案例为融创高息融资。为了发展北京市昌平区南邵镇住宅发展项目，融创与大业信托设立信托计划融资6亿元。其中1.96亿元将向融创基业注册资本注资，余额向融创基业之资本公积金注资。增资完成后，融创置地及大业信托各持51%及49%股权。为了顺利融资，融创不惜提高融资利率。在上述与大业信托合作的计划中，融创承诺，在不迟于信托计划设立后17个月，购